不同区域的城镇基准地价比较研究

王丽娟

摘要:城镇土地质量反映了城镇社会经济发展综合水平的一个方面,而城镇土地质量又通过城镇基准地价体现,因此,可以认为城镇社会经济发展水平与城镇基准地价之间应该有正相关的关系。本文基于这个观点,通过比较云南省保山市施甸、昌宁两个县的城镇基准地价水平与社会经济发展情况,分析这两个县的地价与社会经济发展水平不匹配的原因,探讨如何协调城镇基准地价与社会经济发展水平之间的关系。

关键词:不同区域;城镇基准地价;比较

全国各县(市)已建立了城镇基准地价体系,为制定土地管理的各项政策、法规、措施提供了依据,为政府管理地产市场提供了价格数据,为企业改制、核定企事业单位所占有使用的土地资产量提供了依据等。但是,现行的基准地价存在很多地价水平与城镇社会经济情况不符的现象,在这种情况下,势必会影响基准地价的指导作用。因此,要充分发挥城镇基准地价应有的作用,就必须协调这种不合理的现象。

1基准地价的比较

1.1 基础数据的选择

本文选择了云南省保山市同属于十五等的施甸、昌宁两个县的城镇基准地价进行比较研究,原因是这两个县基准地价的评估基准日都为2003年3月31日,基准地价内涵也一样,都采用了收益还原法、成本法等方法进行评估,因此有共同的比较基础,为进一步的研究提供了条件。

两个县的基准地价水平详见表1、表2。

1.2 价格水平的比较

各类用地的基准地价比较见图1、图2、图3。

(1)商业用地

(2)住宅用地

(3)工业用地

从图1-图3可以看出施甸县的各类各级别地价都比昌宁县高出较多。两县城镇基准地价水平的差异是否都是因为城镇土地质量引起的呢?下面深入分析这种差异的原因,研究是否有其他因素造成了城镇基准地价的差异。

2分析基准地价水平差异的原因

影响土地价格的因素有一般因素、区域因素、个别因素。一般因素是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素,这些因素对地价的影响是整体性的,覆盖整个区域,对宗地价格的影响不是很明显,但决定了宗地价格的基础。区域因素是土地所在地区的特性而影响地价的因素,即土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点所影响的地价因素,决定了某地区的整体价格水平。个别因素是指影响宗地价格的因素。由于基准地价代表的是区域平均价格,因此本文着重选取区域因素分析基准地价水平差异的原因。

2.1两县的社会经济发展水平比较

本文选取了2003年8个总体指标与6个平均指标来比较两县的社会经济发展水平,见表3、表4。

从表3、表4可以看出施甸县的社会经济发展水平明显低于昌宁县的社会经济发展水平,但是从基准地价显示,施甸县的各类各级基准地价均明显高于昌宁县,因此,本文认为一定有其他因素导致了两县的基准地价水平与社会经济发展水平不匹配。为此,本文又比较了在基准地价测算过程中两县各参数的选用情况。

2.2两县的基准地价评估参数的选择比较

施甸县与昌宁县都采用了收益还原法评估商业用地一级土地的价格。影响收益还原法评估价格准确性的两个关键因素是土地纯收益与土地还原利率,两县选取的参数值见表5。

从表5可以看出施甸县采用的土地纯收益高于昌宁县的土地纯收益,但从实际情况来看,昌宁县土地市场发育更完全、社会经济发展水平更高,昌宁县的土地纯收益应高于施甸县的土地纯收益才符合实际。

土地还原利率施甸县采用的值比昌宁县的低两个百分点。从土地还原利率确定的方法来看,土地还原利率等于安全利率加风险调整值,2003年银行一至三年期的贷款利率为5.49%,因此,施甸县仅考虑了0.51%的风险调整值,而昌宁县考虑了1.51%的风险调整值,两县的社会经济发展情况、土地市场等方面有差异,但这种差异还不足以使这两县的土地市场风险差异在3倍左右,这明显不符合实际。

2.3小结

通过以上两个方面的比较可以看出,由于在基准地价评估过程中参数选择的不同导致了基准地价与社会经济发展水平不协调,使在统一的价格内涵、相同的估价方法的情况下,社会经济发展水平较高的昌宁县基准地价水平反而比昌宁县基准地价水平低。这种现象的出现是因为目前在基准地价评估中没有形成相对合理、统一的测算参数,而各评估机构、各评估人员对基准地价测算参数又有不同的理解,使得测算参数的选择较随意,这就在一定程度上制约了基准地价的科学性、规范性与实用性,同等不同区域的城镇基准地价也就没有了均衡可比性。

3结论

随着地产市场的发育与建立,我国土地制度的不断完善,地价对社会进步和经济发展的作用越来越明显,准确评估土地价格显得格外重要。影响土地价格准确性的一个关键因素就是地价参数的选取。虽然在估价规程中有明确说明各种估价方法应如何应用,各地价参数应如何选取,但在实际操作中,各地价参数的选取往往不能按照规程中的规定生搬硬套。目前评估出的基准地价往往与城市社会经济发展水平不符,主要原因就是测算参数的确定较随意,各估价机构又缺乏必要的业务沟通,导致估价人员在评估社会经济发展水平相当的城镇基准地价时,估价参数的选择差异较大。

如何保证基准地价与城市社会经济发展水平相符,这就需要根据各城市的社会经济发展水平,统一部分重要的测算参数。至于统一哪些参数,需要根据估价理论,结合城镇基准地价评估的实际情况,深入分析估价参数体系而定。

《工业用地最低出让价标准》将全国所有县(市)分为十五等,这个分等大致与各县(市)的社会经济发展水平相符,因而,可以参照这个划分,以“等”为梯度,分别统一每等的估价参数,从而为该等的县(市)的基准地价评估提供了参考,避免出现估价参数与社会经济发展水平不匹配的现象。

参考文献:

[1]中华人民共和国国家标准.城镇土地分等定级规程.GB/T18507-2001.

[2]中华人民共和国国家标准.城镇土地估价规程.GB/T18508-2001.

[3]胡存智.土地估价理论与方法(第二版).地质出版社,2004.

[4]惠静夷,王辛明,钱凤魁等.不同地区农用地价格比较研究.中国土地科学,2008,5.

[5]《保山市统计年鉴》编委会.2004年保山市统计年鉴.2004.