投资性房地产公允价值计量模式运用

吴美霖

提要公允价值的引入是新会计准则区别于旧会计准则的关键之处。本文分析新会计准则对投资性房地产在公允价值计量方面的会计处理，指出其不完善的地方，以及探讨该模式在我国的运用现状，以及提出改进的建议，对更好地贯彻新准则，提高我国企业会计信息质量有着重要意义。

关键词：投资性房地产；公允价值；新会计准则

中图分类号：F23文献标识码：A

投资性房地产的核算范围包括三类：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。它应与企业的自用房地产和作为存货的房地产区分开来。作为一种特殊的资产，我国2006年颁布的新会计准则对其有单独的会计处理说明，而对投资性房地产采用公允价值后续计量的模式是新准则的一大亮点，该计量模式下对企业资产、损益的核算与旧准则有较大差异。

一、投资性房地产会计处理存在的不足

通过分析新会计准则中对投资性房地产会计处理的分析，笔者发现以下不足之处，并提出改进建议：

1、投资性房地产后续计量模式只能两者选其一。新会计准则规定企业对投资性房地产可以采用成本和公允价值两种后续计量模式，后者需符合一定条件才能采用，并且同一个企业只能选择一种模式对全部投资性房地产进行计量。一般来说，公允价值更贴近资产的真实价值，而公允价值的有效计量需要该资产存在活跃交易市场或者运用相关估价技术可以获取接近其价值的金额。对一个企业来说，其拥有的投资性房地产很可能只有一部分可以取得科学的公允价值，那么按照准则的要求，该企业只能对全部投资性房地产采用成本模式进行后续计量，这样将导致对部分本可以更真实地进行价值反映的资产无法进行科学计量，降低了会计信息的客观性。

建议对投资性房地产后续计量模式的选择可以进行区别对待，对于符合公允价值计量的应该选用公允价值计量模式，不符合条件的采用成本模式计量，一个企业可以存在两种投资性房地产的后续计量模式。同时，对符合公允价值计量条件的不再是任由企业选择，而是必须以此为计量方式，这样有利于提高不同企业对同一业务核算的会计信息的可比性，减少企业操纵利润的空间。

2、投资性房地产后续计量模式的变更。为了保证会计信息的可比性，新会计准则规定对投资性房地产的计量模式已经确定不得随意变更，只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得且满足公允价值模式的条件下，才允许从成本模式转变为公允价值模式计量。转换时应做会计政策变更处理，以转换当时的公允价值作为投资性房地产账面价值入账，记“投资性房地产——成本”，转销原投资性房地产账面余额和计提的折旧、减值准备，差额调整留存收益。会计政策变更应该是追溯调整的观念处理，即当作一开始便采用公允价值模式计量，但上述会计处理与追溯调整存在差异，“投资性房地产——成本”账户核算的是公允价值模式计量的投资性房地产的初始取得成本，而上述处理的结果是“投资性房地产——成本”核算后续计量模式转换时投资性房地产的公允价值。

建议成本模式转换为公允价值模式时，以投资性房地产原始取得成本作“投资性房地产——成本”，资产取得至转换模式之间的公允价值变动记入“投资性房地产——公允价值变动”，转销原投资性房地产账面余额和计提的折旧、减值准备，差额调整留存收益。

3、公允价值模式计量投资性房地产的处置。新会计准则规定，出售、转让应当按照实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”，按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”，贷记“投资性房地产——成本”，按累计公允价值变动，借记或贷记“投资性房地产——公允价值变动”。同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入，借“公允价值变动损益”，贷“其他业务收入”，虽然“公允价值变动损益”、“其他业务收入”都是损益类账户，上述处理不影响企业的利润，但我们知道，损益类账户当期都会转销，处置当期以前已经记入“公允价值变动损益”的金额已于发生当期转入“本年利润”，不存在余额。因此，要求处置时将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入并不合理。建议公允价值模式计量的投资性房地产处置时，将当期已记入“公允价值变动损益”的金额转入“其他业务收入”，而不是从取得到处置的累计公允价值变动损益。

二、投资性房地产公允价值后续计量模式在我国的运用

2007年1月1日开始执行的新会计准则规定，对于投资性房地产的后续计量通常采用成本模式，符合条件的可以采用公允价值模式。公允价值模式下，投资性房地产账面余额以资产负债表日的公允价值计量，由于我国房地产总体呈现升值形态，加之公允价值模式下不计提折旧或进行摊销，上述因素使得公允价值模式下的投资性房地产导致企业资产和利润的增加，加大了利润的波动性。以此推测，这可能导致有操纵利润以达到盈利目的公司的机会主义行为，采用公允价值模式计量。但事实上，截至2008年5月，我国1，000多家A股上市公司中只有10家采用了公允价值模式对投资性房地产进行计量。笔者认为，如此少的上市公司采用该模式，有以下几个方面的原因：

1、投资性房地产公允价值模式计量的条件严格。新会计准则规定投资性房地产必须同时满足下述两个条件才可以采用公允价值进行后续计量：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；第二，企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。要采用公允价值计量，首先必须满足计量对象的公允价值能获得，但准则还规定同一个企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。也就是说，一个企业若想采用公允价值模式计量投资性房地产，需企业拥有的全部投资性房地产都同时满足上面两个条件，因此限制了企业对该模式的采用。

2、公允价值获得的难度较大。投资性房地产公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格应当反映资产负债表日的市场状况。确定公允价值时可以参照活跃市场上同类或类似房地产的市场公开报价；无法取得公开报价的可以参照同类或类似房地产最近交易价格，并考虑交易情况、日期等因素；也可以给予预计未来获得的租金收益和相关现金流量予以计量。由于我国尚未形成市场化程度很高的投资性房地产交易市场，各地房地产价值的差异较大，影响因素各异，采用未来现金流预计方法又存在现金流估计不准确、折现率确定难等问题，所以投资性房地产公允价值的确定难度较大，很多企业宁愿采用更简便、可观察性更强的成本计量模式。

3、投资性房地产成本模式计量能降低税赋及调节利润。投资性房地产采用成本模式进行后续计量与固定资产、无形资产计量无实质差异，每期需对投资性房地产计提折旧或进行摊销，折旧摊销金额计入“其他业务成本”，即可以作纳税抵减，减少当期所得税。而公允价值后续计量模式不但不计提折旧摊销，还要按资产负债表日的公允价值作投资性房地产的余额，公允价值上升将导致当期利润增加，加大了当期的所得税。此外，在我国房地产普遍处于价格上升通道的背景下，采用成本模式进行后续计量的投资性房地产将公允价值上升的收益积蓄起来，平时以远低于公允价值的成本作账面价值计量，企业需要调增利润的时候可以处置投资性房地产，处置收益作“其他业务收入”，这种调节对企业来说更具主动性，作用更大。

三、投资性房地产公允价值运用建议

引用公允价值计量模式的初衷是提高会计信息的真实客观性，但就目前的运用状况来看并未达到原来的目的。虽然公允价值计量投资性房地产可以更真实地反映资产的实际价值，但若不同企业对同一业务采用不同的计量方法，也降低了会计信息的可比性。目前看来，公允价值模式在我国的应用存在诸多问题，需要进一步完善。

1、降低公允价值会计信息的获得成本。与成本模式相比，公允价值的取得成本要大很多，并且由于活跃市场的缺乏，估值技术的不完善，公允价值的准确性也受到了质疑。因此，应培养规范的市场评估市场，加大对评估技术的研究，提高评估机构的公信能力，从而降低公允价值这一会计信息的获得成本，并且提高公允价值的真实性和说服力。

2、提高管理者及从业人员素质。与旧会计准则相比，新会计准则的各项规定更加体现了企业管理者和财务从业人员职业判断的重要性。投资性房地产后续计量模式的选择、公允价值的确定都不可避免地需要财务人员的专业判断，不同选择将对会计信息的真实性有重大影响。因此，应加强对管理者和从业人员的职业培训，提高其业务素质。

3、加大监管和惩罚力度，防止利润操纵。公允价值计量的引入导致多个利润操纵的可能性，为保证会计信息的真实性，防止利润操纵，我国应建立更加完善的会计监督管理体系，如加强注册会计师审计，加大证监会、财政部门等国家机关的监督力度和对利润操纵行为的惩罚力度等。

（作者单位：广东物通实业投资有限公司）

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