我国房地产业与ＧＤＰ影响因素研究

袁　征

提要房地产业作为我国经济结构中主要的组成部分，在促进GDP增长中发挥着越来越重要的作用。本文分析了房地产业与GDP的影响关系、我国房地产业的不均衡性以及房地产业影响GDP的因素，提出促进房地产业发展的相关建议。

关键词：房地产业；GDP；影响因素

中图分类号：F293.3文献标识码：A

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的产业部门。把房地产业作为一个独立的产业部门划入第三产业，是各国的惯例。按照国际产业分类标准（ISIC-rev3）及中国2002年10月底开始实施的国民经济行业分类（GB/T4757-2002），房地产行业属于服务业，它只包括与房地产开发建设相关的服务活动、物业管理活动、中介服务活动及政府服务管理活动，不包括与房地产建设相关的建筑业的活动。

一、房地产业与GDP的影响关系分析

房地产业的高速发展，虽然出现了房地产价格上涨过快、房地产开发投资增速过快、房地产市场结构性矛盾突出、房地产市场交易秩序不规范、挤占居民日常消费等一系列问题。

1、从对经济发展的拉动作用方面来看。投资作为拉动经济发展的三大主要因素之一，而住宅投资作为房地产投资的主要部分，且其具有产业链长和明显的前向关联、后向关联以及旁侧效应，从而成为中央和地方作为拉动经济发展的支柱产业。2001年全国房地产开发投资总额约占GDP的7%左右，房地产业所增加的产值占GDP增长量的12%以上，也就是说，在2001年全国GDP增长的7个百分点中，约有1个百分点是由房地产业贡献的。同时，房地产业增加1亿元的产值，通过投资的乘数作用，国民经济总产值将增加2.9亿元。房地产业的发展能够带动建筑、建材、冶金等50多个物质生产部门、20多个大类、近2，000种产品的发展。

2、从扩大消费的角度来看。世界银行研究表明，每销售100亿元的住房，可带动130～150亿元的其他商品销售。2005年仅个人购买商品住房消费就达1.42万亿元，其中居民私有住房的比例已经达到72.8%。全国个人购买商品房占商品房销售额的比重由1997年的54.5%提高到2005年的95%以上。商品住房销售面积中，个人购买比例达到近97%。

3、从提高居民生活水平来看。居民住房条件的改善直接反映着居民生活水平。我国从《1986年第一次全国城镇房屋普查》的人均居住面积6.36平方米到《2005年城镇房屋概况统计》的人均住宅建筑面积的26.11平方米，住宅私有率达到81.62%，城镇居民居住面积以及居住条件有了较大的改善。

4、从房地产业发展对金融业的影响来看。房地产业与金融业相互依存、相互支持、共同发展。房地产业发展的同时也带动了房地产金融业的发展，为我国金融业的发展提供了积极的支持。1998年以来，房地产开发资金中国内贷款的比重一直围绕在18%～23%左右，再加上自有资金以及个人按揭贷款，据专家估算，我国房地产开发中55%以上是靠银行贷款。据人民银行统计，2004年底和2005年末分别达到15，922.3亿元和18，400亿元，余额同比分别增长35.1%和30.9%，个人购房贷款资产质量较好，四大国有商业银行的不良贷款率为1.5%左右。房地产业的高速发展为我国银行业沉淀的巨额资金提供了较好的投资渠道。

5、从增加政府收入的角度来看。据国家税务总局，我国房地产税占全国税收总额的比重从2003年的4.66%上升到2006年上半年的6.25%，而2003年全国税收收入共完成20，450亿元。目前，各地方土地转让收益达到地方财政收入的30%～40%，促进了国家及地方经济发展。

6、从社会财富的角度来看。美国权威资产分配组织Ibbotson协会公布，不动产在财富总体和可投资财富中居于支配地位，美国不动产占财富的比重为38.9%，而世界不动产占财富总量的比重接近50%。学者戴维研究显示，美国商用不动产价值在3万亿美元以上，房地产不动产价值达9万亿美元。日本1990年房地产资产（仅包括住宅和土地）2，556兆日元，占国家总财富的比重为35.97%。2001年我国房地产资产总价值为56.67万亿元，其中，土地资产35.3万亿元，房屋资产21.37万亿元，房地产资产价值为当年GDP总值的5.9倍。

从以上分析可以明显地看出，我国房地产市场，特别是住宅市场近几年实现了高速的发展，虽然在发展过程中存在着一些问题，但从总体上来看其对我国经济社会的发展贡献是肯定的。

二、房地产业的不均衡性分析

从全国的整体情况来看，我国房地产业从整体上来说保持着健康的发展态势，2005年东、中、西部地区住宅投资额分别为7，161亿元、1，870亿元和1，738亿元，同比分别增长14.0%、14.0%和33.4%。各省份房地产投资增幅也呈现出较大的差异性，其中住宅投资增幅超过50%的省份主要集中在中西部地区。由于在我国房地产的发展呈现出较强的区域差异性，从而针对不同地区研究房地产市场的现状以及发展规律具有重要的现实意义。

对于我国这样一个世界上最大的发展中国家来说，由于地区之间的经济存在着明显的差别，房地产业的发展不可避免地呈现地区不平衡性特征，主要表现在房地产业发展起步的时间不同，发展程度各异、增长潜力不一等方面。房地产有着不可移动性，不能通过市场机制的作用来调整不同区域内的房地产数量；同时，在国家一系列针对房地产市场的政策调控下，不同的城市受政策影响的程度也同样存在着不同。

因此，针对我国房地产业现存问题，促使房地产业的发展适应地区经济发展的需要，保持其旺盛的生命力与健康的发展势头，我们在研究房地产业发展规律与制定发展规划的时候不能搞“一刀切”，而应该以产业所在区域为宏观背景，针对不同地区房地产市场的发展实际制定相应的区域房地产业发展战略，做到整体与个别区别对待，以保持各个地区房地产业健康发展，促进我国整体房地产市场与其他产业的良性互动。

三、房地产业影响GDP的因素分析

影响房地产市场发展的因素多种多样，从宏观环境到中观区域市场、微观企业行为特征；在具体房地产项目开发从受让土地、规划、取得资金到建造、销售的整个过程中。从宏观、中观的角度说，包括人口环境、社会政治环境、地区政策环境、宏观经济环境、自然地理环境、文化环境等，而这些因素直接影响制约着其他的经济活动，是开发商做出项目投资决策前必须认真研究的一个重要问题。（表1）

房地产的不可移动性和受制于区域性的需求，决定了房地产市场是一个地区性市场。不同国家、不同城市，甚至一个城市内部的不同地区之间，房地产的市场条件、供求关系、价格水平等都是基本不可比的。对于我国，不同地理区域间自然、经济发展水平，以及因此反映在文化、地区政策、社会服务上的差异使包括房地产市场在内的房地产市场区域性差异十分明显。

作为政府部门，应当继续强调发挥金融、税收杠杆的“组合拳”作用，严格执行《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》的规定，严格审查房地产开发贷款发放条件，切实加强开发贷款管理和房屋销售款管理，防范金融风险。同时，要进一步落实国家利用税收杠杆调控房地产市场的政策，通过金融、税收的组合政策科学地调控房地产市场。

加强对房地产企业的资质管理和房地产开发项目审批管理，严格执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度，积极推行业主工程款支付担保制度。以房地产开发和交易环节为重点，查处投诉集中、老百姓反映强烈、社会影响大的违法违规开发、囤房惜售、合同欺诈、面积缩水、广告虚假、违法中介等方面的典型案例，对不法开发商和中介机构进行严肃查处。积极促进房地产中介和物业管理服务业的发展，要加速培育规模大、运营成本低、管理规范的物业管理公司，提高物业管理服务业的社会化程度。

（作者单位：周口市规划建筑勘测设计院）