２００９房价或平均再下降２５％

高雪松

2008年中国的各地房价受宏观大势影响开始回落，进入2009年，在业内人士看来，中国房价或将延续去年的“降价潮”，最起码不会出现前几年那样大幅上涨。

去年下半年开发商说的最多的一个词就是“过冬”了。面临存量房滞销、资金链紧张的严重压力，部分开发商去年年末终于打开降价促销的“大门”。新的一年，开发商会否将“打折进行到底”呢?未来房价走势将是怎样呢?这里从几方面进行分析，表明房价下降已经成为房地产市场主体的共同预期。

开发商会合理调价

2009年1月6日，国务院新闻办公室举行的新年首个新闻发布会便是针对房地产而开。住房和城乡建设部、发改委、财政部、中国人民银行四大部委齐亮相。在新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长齐骥明确表示，开发商会顺应市场变化，调价促销。

地方政府，“不托市”态度明确

在北京两会期间，面对多空僵持房地产市场，市长郭金龙指出，“恕我直言，你(开发商)房价涨得太离奇，老百姓不喜欢你!我不能托市，但我一定很重视这个产业。”政府官员在“两会”期间“不为高价房托市”的表态，给开发商泼了一盆冷水。

在上海，市委书记俞正声在1月14日召开的政协会议上表示，“房价不能高，不能再涨了。”他还称，“上海未来减税空间不大，也没有拯救房市的打算。企业需要依靠市场，走出一条应对金融危机的新路来。”

而就在去年，当全国多个城市相继出台了房地产行业救市的有关方案后，深圳市长许宗衡表示：“我们政府进行了非常理性的思考，我们认为每个城市部有自己的个性特征，会出台不同的政策。但我认为，我们这个城市现在还没有到需要政府对房地产实行救市的程度，我们仍然坚持依法、规范地引导房地产健康发展!”许宗衡还表示，房地产不能违背价值规律，房地产价格要保持一个合理的浮动状态，政府在宏观层面进行理性、清醒地把握，房地产一定会回归到理性状态。

消费者，等待开发商降价促销

在央行连续降息、二手房交易营业税降低、二套房贷政策的松绑、以及最近四大银行集体“放行”存量房贷7折优惠等等一系列利好政策出台后，购房者的购房负担的确较之前大幅减轻。但真正有效地刺激观望的人们出手购房，则有赖于人们消费信心的逐渐恢复，有赖于开发商实实在在的降价促销。

大佬们纷纷觉悟

万科老总王石目前在人民日报发表《危机让我们回到原点》指出，实际上我们看到2007年两个指标是有问题的，一个是房地产价格的上涨和家庭收入上升的差距越来越大。还有一个是越来越多资金注入房地产，所以库存越来越多，造成了大量的积压。这两个指标越来越高，市场一定会发生变化。他还指出，从市场的长远角度来看，企业耍克服侥幸心理，减少一些赌性。

而北京市人大代表、SOHO中国有限公司董事长潘石屹在“两会”期间表示，中国有5万多家上市的房地产公司，其中近七成的企业财务状况不佳，由于大的经济形势不好，他们将撑不过今年上半年，纷纷降价销售滞销的住房。

2009年销售目标“看涨”

近日，碧桂园宣布，截至2008年12月31日，公司实现合同销售额175亿元，同比增长10.6％。此前，金地、中海、保利、世茂等企业都宣布2008年的销售额超过了100亿元，这些企业的销售额都较2007年出现了较大幅度的增长。与此同时，包括万科、富力、世茂在内的地产龙头企业，纷纷宣布今年的销售目标将会高于去年。

易居中国发布的最新报告显示，宁波、重庆、成都、北京、南京和福州六个城市成为2008年全国新建商品住宅成交量下滑的重灾区，成交量分别下滑了61.9％、54.9％、49％、39.2％、39.1％和39％。全国房价下跌最大的城市——广州跌幅达到15.1％。易居中国分析师薛建雄由此认为，只有房价的大幅回调，才能刺激这些城市成交量的回暖。

包括世茂等房企，虽然都强调今年的销售业绩会较去年提高，但却无法保证今年的经营利润率会高于去年。大部分房企表示，楼盘的销售价格和销售利润要根据市场作出必要的调整。

万科总裁助理肖莉预计公司2008年的经营利润率{扣除营业税等影响为26％左右，2009年为20％～22％。中金公司的报告预测，2009年主要房企的盈利将在2008年基础上下调5％～10％。

消化存量是首要问题

对于2009年的楼市而言，如何化解巨大的存量房压力或许是决定市场走向的关键因素。数据显示，截至2008年11月末，全国商品房空置面积这1.36亿平方米，同比增长15.3％，增幅比前10个月提高了2.2个百分点。

“楼市阶段性供大于求已是不可避免。”上海社科院房地产研究中心研究员顾建发说。从目前来看，由于购房者对宏观经济及未来收入信心不足，观望情绪仍然浓重，短期内供求关系难以得到改善。

中金公司研究部分析员白宏炜表示，在一线城市中，上海楼市的供求关系较为平衡，未来市场供应量较小，消化周期相对较短；但北京、南京、福州、成都等城市的存量房面积较大，需要较长时间才能消化。

在供大于求的情况下，多数开发商纷纷借着“政策东风”，通过降价以及附送面积等优惠来促销，希望提升成交量。在多方配合下，2009年元旦楼市呈现久违的暖意，各大城市咨询、看房的人数普遍提升，与去年新年伊始的降温态势相比，今年的购房意愿显得“蠢蠢欲动”。

根据上海佑威楼市通系统的数据，新年楼市成交迎来“开门红”，首个工作日当天成交商品住宅494套、5.47万平方米，大大高于去年12月份2.7万平方米的平均水平。而据北京“我爱我家”初步统计，旗下各门店的交易量较去年同期增长17％，客户咨询及委托交易的数量更分别同比增长36％和20％。

顾建发认为，随着政策累积效应的逐步释放，市场有望在2009年下半年见底回暖。与2008年“倒V形”走势相比，2009年中国楼市更可能呈现平稳的“L”形走势。