基于投入产出房地产产业组织分析

赵康民 杨 松 李志清

摘要：从房地产产业与国民经济其他产业之间的关系和内在结构着眼，本文基于2002年的投入产出表，利用直接消耗系数、完全消耗系数、影响力系数和感应度系数等投入产出分析的主要系数研究房地产产业与其相关产业的关联度及其对各产业的波及效应。

关键词：房地产；投入产出；波及效应

一、房地产产业的依存度分析

1房地产产业对其他行业直接依存关系(直接消耗系数)

计算2002年投入产出表中房地产产业部门的直接消耗系数，表1为房地产产业消耗别的产业的直接消耗系数排名前十位的部门。

由表2可以看出，房地产产业消耗别的产业的直接消耗系数都不大，数值都低于0.1，但对金融保险业的依存度特别高，因为房地产业需要金融保险业提供大量资金做保证。在这次金融危机中房地产受创如此之大，而在06年和07年中国股票大涨，金融形势一片大好时房地产商赚的盆满钵满也说明了数据与现实是一直的。

2其它产业对房地产产业的直接依存关系(直接消耗系数)表2别的产业消耗房地产产业的直接消耗系数排名前十位的部门

由表2可以看出，房地产产业对各部门的直接消耗系数都不大，数值都低于0.1。公共管理和社会组织、金融保险业、其他社会服务业对房地产业具有较大的依赖性，说明房地产能为公共管理和社会组织、金融保险业、其他社会服务业提供更多的就业机会等支持。在房地产一片低迷中各地方政府争相加大对房地产的投资力度来拉动地方经济的，所以这个计算结果是与实际想符合的。

3房地产产业对其他行业的完全直接依存关系(完全消耗系数)

计算2002年投入产出表中农业部门的完全消耗系数，表3为房地产产业对其他行业的完全消耗系数排名前十位的部门。

金融保险业、租赁和商务服务业、建筑业仍是房地产业主要中间投入产业。但是通过媒介产业的间接消耗，房地产业的主要关联产业增多。一些产业与房地产业不发生强的直接关联，却有着较强的完全关联，如化学工业、金属冶炼及压延加工业、通信设备、计算机及其他电子设备制造业、批发和零售贸易业以及交通运输设备制造业。

二、房地产产业影响力分析

1影响力系数

影响力系数越大，说明产品部门对其他产品部门的拉动作用越大，通过计算，2002年房地产业的影响力系数为0.6569，排名倒数第二，仅仅高于废品废料业(0.3962)。表明房地产业对国民经济的拉动作用比较小，房地产业对社会生产的拉动作用要小于社会各部门平均的拉动水平。

2感应度系数

通过计算，2002年房地产业的感应度系数为0.6176，排名倒数第十五，低于社会平均水平，说明它在国民经济中的瓶颈地位非常突出。各行业对房地产业的产品和服务的需求还比较低，它的地位有待加强。

比较房地产产业影响力系数和感应度系数，感应度系数低于影响力系数，其受到国民经济发展的拉动作用小于房地产业对国民经济发展的推动作用。

三、结论

我国房地产业给公共管理和社会组织提供的服务较多，对社会保障和社会福利提供的服务却明显较少，这从侧面说明，房地产业的发展与政府的关系密切，但对社会保障和社会福利的关注不够，政府应采取措施逐步改变这种情况。

房地产产业对其他行业直接依存关系，其它产业对房地产产业的直接依存关系，房地产产业对其他行业的完全直接依存关系，可以看出房地产和别的产业关联度并不是很大，房地产现在最重要是自救，万科降价销售做量不做价回笼资金就是明智之举。影响力系数，感应度系数显示房地产在国民经济中的地位远没有房地产商自己所宣称的那么重要。感应度系数低于影响力系数，其受到国民经济发展的拉动作用小于房地产业对国民经济发展的推动作用，现在房源供大于求严重而购买力相当减弱，虽然中央出台的扩大内需和投资，国十三条等救市政策力度大、频率高，地方出台的1％的税补、或者是2套房贷款的细则微调政策等，实在是杯水车薪，只对购买力带来极其微弱的帮助，房地产想走出困境，应该及时清醒的认识形势，迅速的收缩规模。