不必要的房贷迷局

孟山戎

在以信息透明公开为基本特征的市场经济环境下，楼市的政策调整何时不打“哑谜”?

2008年10月，国务院相关部委出台了关于房市的优惠政策。央行将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20％。财政部将个人首次购买90平方米及以下普通住房的契税税率暂统一下调到1％，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。等等。

上述优惠政策暂定执行至2009年12月31日。一年后，该项优惠政策何去何从呢?

楼市再现火爆场景

虽然楼市优惠政策还没有定论，但一部分购房者已经开始提前行动。

在北京朝阳区房产交易中心，整个大厅到处都是排队等待过户和办证的购房者。几排座椅已经坐满了人，过道上和各个窗口都挤满了人。有的人从早上5点就起来排号，在长时间的等待中，甚至都睡着了。由于怕错过号，有的人到了吃饭时就随便买点盒饭打发。最近几周来，这里都是人山人海。

类似的情况并不是个例，其他房产交易中心，也正遭遇着买家争购的情形。链家地产阳光丽景店经理赵先国说：“这个情况很少见，我干中介也3、4年了，第一次见到这么多人买房。”21世纪不动产安信瑞德海晟名苑店经理冶芳云表示：“21世纪在北京的销售量，这两个月明显增多，总量每周达到3000套左右，而之前只有一两千套。”

这样的情况，全国很多城市都在上演。和北京上海等一线城市相比，武汉的反应相对滞后，但是还是有很多本来观望的潜在购房者已经开始行动。

在卖房人王先生看来，在优惠税费的刺激下，大多数持币观望的买家开始陆续入市，这正是高位抛售的好时机，再不出手，很能被套牢。“现在什么价位了，已经在天上了，再加价谁来买呀，可能就是有价无市。”

1.5万亿信货涌入楼市

楼市就像一面多棱镜，从不同的角度看，可以折射出中国经济的方方面面。

全国工商联房地产商会会长聂梅生用“想不到”来形容当前的信贷环境，“这种情况谁想得到?2007年下半年信贷那么紧，到了2009年这么松，结果房地产起来了。”

国家统计局11月10日发布的数据显示，今年前10个月，房地产企业的开发贷款9119亿元，增长53.0％；个人按揭贷款6163亿元，增长幅度高达119.7％。

这与去年有天壤之别。在楼市下行的2008年，房地产企业从银行那里获得的开发贷款为7257亿元，仅仅增长3.4％；而个人按揭贷款3573亿元，同比大幅下降了29.7％。

“今年前10个月中，银行贷给楼市的资金超过了5万亿元，占放贷总量的16.7％。”聂梅生认为，不能忘记流动性充裕的后效应，明年这种效应将可能继续体现在股市、楼市上。如果资金仍不能加快流入实体经济，将使通胀压力加大，随之房价也会进一步上涨。由此，她预计今年年底的房价涨幅可能会达到或者超过5％。

从银行的角度上看，利率提高其实并不是银行乐见其成的。“商业银行的竞争越来越激烈，个人房贷在国内基本都是优质贷款，利率虽然不高但也是有利可图的。而且现在银行都把零售业务作为未来的发展方向。”业内人士举例说，二套房贷从紧的政策早已下发，但一直执行不力，就是银行的竞争也很激烈，都在抢占个贷市场的大蛋糕。

某国有银行信贷部负责人分析，从宏观经济的角度上看，央行在利率政策上的大方向是“利率市场化”，最终将由商业银行自己决定利率。

事实上，此前各家商业银行对二套房贷政策的执行都差不多，首付4成是“硬杠杠”，基本上没有弹性操作的空间。但在贷款利率方面，按照“贷款利率在基准利率基础上按风险合理确定”的原则，各家银行一般都会对“优质客户”给予一定优惠，在基准利率基础上打八五折甚至更低，有的甚至可以跟首套住房一样，享受到利率7折优惠。

目前银行在挑选二套房贷客户时审核越来越严格，不光是优惠利率批不出，被银行驳回的贷款申请也比比皆是。据中介公司贷款部人士介绍，银行在对二套房贷客户的审核上，条款比以前更细致，银行会对客户的学历、收入、资产、负债、还款能力等情况做出综合评分，评分不达标的申请就将被退回。

别让楼市政策成谜

事实上，涉及房地产各项政策制定的职能部门有住建部、财政部、央行以及地方财政部门等。但关于楼市优惠政策的去向，先后有各商业银行、住建部、财政部等相关部门的官员出面表态，但个中说法却大相径庭，使人不得不感叹楼市信息之“乱”。人们不禁要问，在信息透明公开为主要基本特征的市场经济环境下，楼市的政策调整何时“不打哑谜”?

楼市信息的不对称和混乱无序已经在终端市场上开始发酵并显现一系列非理性的后果——两天两夜排队购房、房价暴涨、恐慌性成交等等。

尽管引发楼市在年底前这场异动的是一则传言，但购房者能对传言有如此激烈的反应，说明他们对未来通胀的预期已经是箭在弦上，稍有风吹草动，就会万箭齐发。不管优惠政策是到点叫停还是继续延续下去，眼下楼市的这种异常活跃都反映出大家对通货膨胀的一种担心。特别是手里有些闲钱的人，不敢把现金留在手里，着急赶在优惠政策还有效的时候赶紧买房，心里才觉得安稳一些。

大家这种担心也不是没有道理，油价在11月就一下涨了不少，还有更多的资源产品价格，比如水、电、天然气的价格改革现在也是蓄势待发。如果这些基本商品价格集体上涨，通胀的风险就近在眼前了。

一年前现金为王，今天则是现金恐慌。储蓄没有回报，通胀似乎快来了，流动性成为了推动房市的主力。

在2000年IT泡沫破灭之后，格林斯潘用另一个泡沫去接住行将破灭的前一个泡沫。几年之后，这场信贷狂潮最终引发了罕见的金融海啸，几乎摧毁了整个金融体系，国计民生受到重创，我们希望中国不被同一块石头绊倒。另外，美国有社会保障体系，这些我们都没有。