关于中国房地产市场发展趋势的研究

周春宇

摘要:房地产市场是中国经济发展的重要一环,为GDP的增长作出了突出的贡献。但由于国内外经济环境以及房地产调整周期的影响,中国房地产市场出现了新的问题,政府针对房地产目前情况应该采取积极措施,促进中国房地产市场健康发展。就稳定房地产市场以及今后国家对房地产市场的宏观调控趋势提出了自己的观点。

关键词:房地产;保障性住房;住房公积金;发展趋势

中图分类号:F293.3文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)30-0131-02

从2003年开始的房地产价格一路飙升,一时间关于房地产过热问题成为政府与百姓、商界与学界共同关注的焦点。央行就此出台了一系列调控房地产的措施。房地产热,是房地产周期的一个阶段。有过热必然会出现理性回归的态势,到2008年全国房地产开发投资额同比增长从1—6月的33.5%一路下滑到1—11月的22.72%。

随着投资额的下滑,不少大中城市房地产价格开始出现涨幅下降的趋势。在外部经济环境恶化、国内结构性政策调整以及经济内在周期的三重压力下,房地产调整周期与制造业调整周期等多重因素的叠加,结构联动性和刚性的约束下,导致房地产市场出现了一些新问题:

1.全国范围内呈现交易量萎缩的问题。在经过连续几年的房价上涨过后,从2008年下半年开始,全国各地房地产市场普遍呈现交易量大幅度减少,有些甚至减少40%以上。北京已取消了泡沫时期对房地产行业施加的几乎所有限制,但交易量仍委靡不振。根据统计数据分析,一般楼市经过6个月左右成交量的萎缩,开发商将会面临巨大的降价压力。大量房地产企业在价格急剧下滑中将出现资金链条的崩溃,造成房地产的“硬着陆”。

2.住宅销售面积增速低于零——进入2008年以来在全国范围内住宅面积的增长基本上都是负值,而在2001—2002年增长率比较低的时候,中国销售面积的增长率都在20%以上的水平。在2003年以后住宅销售面积的增速有一些比较明显的上升,但非常清楚的事实是2008年以来住宅销售面积的增长的数据是非常罕见的,从2001年中国经济比较困难时期住宅销售面积增长率也比现在的增长率要高得多。

住宅销售面积的急速下降可能反映几个因素的影响,一个因素就是房地产市场的调控政策,可能反映了经过2006年特别是2007年房地产价格的大幅度上升,静态的角度看问题,在全国范围之内住宅价格存在着相当明显的高估,静态的看待问题住宅价格的高估应该不会低于30%。在个别的地区、个别的城市甚至可能接近50%。住宅价格的明显高估超越了大多数人预期购买能力,再加上市场的调整市场观望度在这样的背景下看到此前没有估计到的住宅销售面积的萎缩。

3.在住宅销售面积增速下降的同时是房地产企业的经营型现金流,特别是经营型现金流占销售的比重出现了比较显著的变化,在2008年以来房地产企业经营型现金流急剧恶化的同时,房地产融资条件也在恶化,银行针对房地产企业的贷款申请,而且商业银行、民间借贷利息在上升,而且股权融资的成本也在大幅度的上升。所以,对于房地产企业今年以来经营型现金流恶化而言房地产同时面临二个麻烦:一个麻烦是经营活动产生的现金流越来越少。另外是通过融资所能够带来的现金流逐渐的明显下降。

1.金融政策:货币政策目标年中转向——房地产信贷出现松动。央行2008年10月22日宣布,决定自2008年10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。

2.税收政策:减免税费,促进房地产市场交易。政策效应来看,在房地产市场行情走高时期,高额的税费较容易被上家通过抬高出售价格转嫁给下家;而在市场低迷时期,高额的税费则常常降低了市场交投活跃程度。本次房产新政的重点之一即是“降低住房交易税费,支持居民购房”。同在10月22日,财政部和国税总局宣布,决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整。自2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。

3.外资政策:“限外令”松动。受国际金融危机和国内房地产持续疲软影响,2008年外资投资房地产明显收缩,“限外令”出现松动。数据显示,2008年前十个月房地产新增项目投资下降了72%,房地产合同外资金额下降了22%。12月17日,国务院三条措施中,明确提出,“按照法定程序取消城市房地产税”。12月31日,国务院总理温家宝签署国务院第546号令,废止《城市房地产税暂行条例》,自2009年1月1日起,外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人,将与内资企业享受“无区别待遇”缴纳房产税。

这些救市措施的效果如何呢?根据国家统计局的数据,2008年1—12月,全国商品房销售面积6.2亿平方米,同比下降19.7%。其中,商品住宅销售面积下降20.3%;商品房销售额24 071亿元,同比下降19.5%。其中,商品住宅销售额下降20.1%。可见,单纯的救市措施对房地产市场起不到立竿见影的作用。

从中国的经济增长潜力分析,一般经济增长速度应保持在8%～10%之间。经济运行中各方面协调性较好。一旦超过10%,经济运行就可能呈现出过热状态,比如物价上涨幅度迅速攀升等;而一旦低于8%,经济就有停滞危险,就会随之出现一系列的经济和社会问题。由房地产市场降温导致的经济放缓程度可能超过人们的预期,尤其是次贷危机的蔓延、扩散和深化,无论是在实际消费还是预期消费层面,其负面影响都不可小视。要想最大程度地减少房地产市场降温对经济的影响,政府需采取以下几项政策:

1.加大保障性住房建设规模。当然,保障性住房的推行,一方面,最直接的作用是解决中低收入市民的居住问题,同时也平抑了过高的房地产价格,对于启动住房消费起到了重要的作用。另一方面,这是一种对土地批租制度和高度市场化机制的补充和协调措施。政府从土地资源上取得可观收益,用诸社会,推动经济的繁荣与发展。保障性住房的实施改善了市民的居住条件,在一定程度上减小了贫富差距,促进了社会安定。

关于这一点政府已经意识到,在国务院常务会议部署2008年第四季度经济工作时提出,要加大保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房。据统计,全国十个重点城市2008年计划新建住房面积共15 294.17万平方米。其中,保障性住房面积共4 090.18万平方米,占新建住房面积比例为26.7%。并且,全国大部分城市保障性住房面积占新建住房面积的比例都在10%以上。

保障性住房在政府对房地产市场实施调控时的作用,一方面,可以有效抑制房地产市场因私人垄断而产生的暴利行为,另一方面,在房地产市场因经济原因下滑时还可以通过减少保障性住房的供应量来帮助恢复楼市。大力推行保障性住房,而不是片面地拉动整个房地产特别是商品房投资,这样可以避免经济被房地产业绑架,发展保障性住房,既增加投资,又不会减少与房地产相关行业的就业和上下关联产业的下滑,相对于传统建筑市场的僧多粥少,保障性住房的建设或许能成为建筑企业新的利润增长点。

2.住房公积金的改革。住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金。设置住房公积金是为在大家购房时,能够提供一些经济上的帮助。它最大的用处就是当你想买房时,可以把它提取出来交首付,或者用它来抵押贷款。但是,现实生活中却很少人通过这一渠道实现融资购房。中国青年报调查中心的一项调查显示:57.9%的人认为,公积金在缓解中低收入人群购房难时没什么帮助,认为非常有帮助的仅占4.3%。截至2007年底,全国住房公积金系统累计归集余额9 605亿元,住房贷款余额为5 074亿元,仅占累计归集余额的53%,扣除准备金后资金沉淀率达到了43%。

之所以出现这种情况,贷款申请程序复杂和贷款申请条件苛刻是一方面,最主要的是贷款人还款压力太大。一些省市规定,住房公积金贷款要实行双重担保。借款人房除了要将自己所购房产用来抵押外,每个月还必须把单位给的住房公积金和自己应交的部分,足额向住房管理中心交纳。在贷款没有还清之前,这部分钱只能作为贷款质押,不准提取使用。

此外,住房公积金以城市为单元缴存运作,在区域间不可流动,造成一些地区公积金供不应求,而其他地区又大量闲置,降低了公积金整体使用效率。如果能够让公积金在全国范围内流动起来,投资和运用渠道得到有效拓展,就能够更好地发挥公积金的经济效益和社会效益。

如果国家能就上述种种住房公积金的弊端进行改革,在全国严格地执行统一方案,达到住房公积金的真正用意,为购房者打开方便之门,不仅能够提高房地产市场的成交量,更重要的是可以扩大内需,形成“带动交易量回升—扩大消费需求—促进经济增长”的启动经济新流程。

3.推进城市化进程。推进城市化进程,促进统一市场形成农村建设问题始终是中国发展的核心问题。改革以来,中国农村的非农化有很大发展,但无论是从经济发展水平,还是从产业结构特征来看,中国的城市化水平大大滞后了。这不仅导致第三次产业长期发展不足和工业的过度增长,也造成今日的有效需求不足。

1978年,中国城市化水平为17.9%,全面进行住房制度改革(推行货币分房)前一年的1997年为31.91%,2006年则上升到43.9%。目前,城市化总体世界平均水平为47%,发达国家为75%,发展中国家则为37%。更为严重的是,城市化滞后的程度不仅没有随着经济的高速增长和经济结构的变化而缩小,反而明显地扩大了。中国的城市化速度慢于工业化速度,特别是中小城镇发展滞后,相应减少了城镇基础设施和第三产业增长吸收农村劳动力的机会。国际上通行的城市化率与工业化率(工业增加值占GDP 的比重)之比为1.4～2.5,而2006年中国这一比例仅为0.54。城市化率低带来的突出问题是工业孤军突入,减少了第三产业的发展空间,中长期看也将限制工业本身的发展,最终在工业和第三产业都减少了农村人口的非农就业机会。