住房贷款流动性风险研究

陈速奇

一、引言

住房贷款(home loan),是指银行及其他金融机构向房屋购买者提供的任何形式的购房贷款支持,通常以所购房屋作为抵押。

住房贷款一直以来被公认为风险很低,但随着近几年房地产的不稳定发展和住房贷款的过快发展,其潜在的风险日益增大,且日益趋向明显化。由此引发了住房贷款的各种风险。就目前我国住房贷款的情况来看,我国房贷风险大致分为银行流动性风险、客户信用风险、交易真实性风险、贷款操作性程序风险。而其中最重要并应该引起重视的是流动性风险。目前我国住房贷款的二级市场还处在萌发阶段,住房贷款的债权不易变现,这就为住房贷款的银行或是金融机构带来了许多流动性的难题。

在经济学上,住房贷款的流动性风险,是指贷款人持有的住房贷款债权不易变现,而导致提供贷款的银行或是金融机构无力为资产的增加或负债的减少提供融资,导致无法以合理的成本吸收负债或以合理的收益变现资产来满足储户取款、客户合理的贷款或其他及时的现金要求而使提供房贷的金融机构遭受可能的损失或引发危机的可能性。住房贷款的流动性风险属于复合风险,是住房贷款中一系列问题和矛盾显露、激化的结果。它具有不确定性强、隐蔽性高、冲击力大、突发性和加速性等特点。因此认识到住房贷款流动性风险的严重性并对其加以分析,对我国房贷市场的顺利稳定发展具有重要意义。

二、住房贷款流动性风险分析

当前,在房贷市场快速发展的情况下,我国的房贷银行和金融机构面临着资金流动性泛滥和盈利压力大的难题,于是为了防范这种风险的发生,各房贷机构纷纷调整信贷结构。然而,随着房地产市场的大幅度波动,个人住房贷款业务风险也开始加大。对于房贷银行和金融性机构来说,个人住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高,会在很大程度上为房贷机构带来流动性风险。

目前,我国的房贷流动性风险的具体表现为房贷银行和金融机构中长期贷款比例过大,缺乏及时融资的手段和渠道,导致其资金不足以应付房贷市场的需要。由经验得出,个人住房贷款的快速增长和房贷比率在信贷中的迅速提升,可能会带来流动性风险。目前有一些中小房贷机构开始出现暂时性的资金紧张,已经开始产生流动性风险。

一般情况下,个人房贷的持续期为20年-30年,而从我国的实际情况看,我国个人的房贷持续期平均为15年,这在一定程度上了缓解了我国房贷市场可能出现的流动性风险。同时在金融经济危机的影响下,市场经济低迷,银行存款利率较低,甚至出现负利率,很多借款人选择提前还款银行,因此我国房贷发放金额和回收金额的效率较高,且态势发展良好,一直呈现上升的趋势,这在一定程度上缓解甚至消除了我国房贷市场可能出现的流动性风险。

从房贷银行和金融机构的中长期贷款结构来看,我国的住房贷款金额已接近中长期贷款总额的50%左右。换句话说,我国住房贷款的快速增长伴随着其他中长期贷款的较慢增长,甚至是下降。目前,我国政府对信贷市场的宏观调控力度加大,固定资产投资增速下降,商业银行基本建设贷款、技术改造贷款等中长期贷款增速明显回落。这也在一定程度上为房贷的发展留出了大量的可利用资金,为我国房贷市场的发展创造了良好的条件。

三、住房贷款流动性风险隐患

住房贷款流动性风险是指银行在办理住房抵押贷款过程中,因各种因素的影响使作为抵押品的住房不能及时变现,贷款不能及时回流,致使银行信贷资金遭受损失。现阶段,房地产已经成为市场经济发展下一种特殊的商品。作为固定资产的一部分,房地产具有投资额高、生产周期长、受经济环境影响较大的特点,这就决定了住房贷款的抵押融资量大、贷款期限长的特征,虽然住房贷款都有住房作为抵押,但贷款的营利性和安全性依然不能得到有效地保障,因此信贷机构这种在住房上发放长期贷款的行为,仍然带有较大的流动性风险。

为保证我国房贷市场的顺利进行,我国中国人们银行于1998年5月公布了《个人住房贷款管理办法》其中规定:“商业银行个人住房贷款就是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。一般以中长期贷款为主,借款人在约定的期限内按月或按年归还贷款本息的一项资产业务。”我国的房贷市场具有三大特点:房贷对象为个人,其目的就是为了购买住房;贷款期限长,一般以5年-30年为主;还款方式以按月归还本息为主。由于我国房贷市场存在的这种特殊的环境,房贷的风险较为普遍。根据我国金融环境饿现状。目前,我国的信用体系还不健全,房贷信用不完善,房贷银行和金融机构融资渠道窄,不能提供足够资金支撑。同时,我国的个人住房贷款呈现出分散性、隐蔽性和滞后性的流动性风险特征,增加了房贷的风险,给我国开展房贷的管理是实际操作工作带来了很大的困难,同时也阻碍了房地产市场的进一步发展。

三、住房贷款流动性风险的应对举措

2008年以来,金融危机蔓延全球,房地产市场持续低迷,运作资金紧张,房贷风险明显地显现出来。为防范住房贷款流动性风险,针对我国房贷市场的特点和自有缺陷,要做好住房贷款流动性风险的应对举措。

(一)我国政府要加强对房地产市场和房贷市场的监管力度,出台利于我国房贷市场健康稳定发展的法律法规。

1.政府作为我国房贷市场发展的政治性支撑,在房贷市场的风险防范中占有重要的地位。一直以来,我国政府把改善人民的生活居住条件作为重要的政策目标,鼓励人们购买自住房。但是,在现在住房逐渐商品化和经济化的前提下,大多数中低收入者有时根本无法提供首付款,或者根本达不到房贷机构的贷款标准。在此情况下,政府应该借鉴美国房利美、香港HKMC等政府信用金融机构的成功经验,建立一套由政府作为主导的金融信贷机构,给予政策性扶持,使之可以筹集到低成本的资金,并作为承担中低收入者住房贷款的主要机构。

2.我国的住房贷款发展到现在,房贷的流动性风险已经较为明显的显现出来,因此房贷的信用问题就成为政府的关注所在。在房贷的流动性风险的开始阶段,对于我国政府设立的专门扶植机构,要提供完全的百分百的信用支撑。我国政府要根据我国房地产市场现有状况,将房贷市场信用体系的建立作为一项重要工作来进行。联合各个行业部门,集合集体的力量,共同完善、健全信用体系,逐步建立全国范围内完整的政府信用个人信用体制。

(二)房贷银行和金融机构要严格房地产开发项目和住房贷款的审核,并对房贷的资金流通进行监管。

房贷银行和金融机构在发放贷款前,要成立专门的审核、调查和监管小组,对涉及房地产项目的开发、企业情况等各个方面进行审查,以保证房地产项目的顺利进行。同时要切实提高房贷管理水平,加强对房贷的全过程监管。对贷款人的工作情况和收入情况等影响房贷的各个方面进行严格的审查,贷款人的资产、信用、健康等涉及还款能力和风险承受能力进行全面评估。对房贷资金的去处做好监管,并加强对房贷抵押住房做好定期核查,贷款人还款时要落实好还款来源。

(三)完善住房信贷风险管理,减少由于贷款人引起的流动性风险。

目前,我国的住房贷款已经成为房地产市场的发展趋势,从长远看来,我国的住房贷款还有很大的发展空间。因此做好住房信贷风险管理和房贷机构的风险管理也成为解决房贷流动性风险的有效对策。

首先,要建立一整套完整的个人或是企业的信用体系,其中包括信用登记制度、信用评估制度、个人信用风险预警制度、个人信用风险管理制度、个人信用风险转嫁等,并出台相关的法律法规来规范。同时,房贷银行和金融机构为了化解信用和流动性风险,必须在住房贷款的过程中扮演好信用机构的角色,建立专业化、规范化,初具规模的贷款人的信用的数据库,为信用管理打好基础。