楼市政策迷局

郁 风

房地产市场的症结不在于有无优惠政策,而在于政府能否摆脱卖地生存的利益模式,以及能否真正在保障性住房建设上回归。

研判泡沫之下未来楼市的前景,政策是否将发生调整,以及进行何种程度的调整,显然是至关重要的一个考量因素。

对此,不同利益主体的期待也显然不同。开发商和地方政府期待政策的延续,以便维持市场的繁荣态势;民众期待政府通过回收优惠政策打压房价,以便市场理性回归。

此间,传言与辟谣不断上演。10月9日,上海市金融办主任方星海表示:“很快就可以看到中国人民银行和银监会对房地产收紧的政策出台。”央行新闻处随后表示,目前尚未有这方面的相关通知。11月初,住房与城乡建设部(下称“住建部”)政策研究中心副主任王珏林公开表示,鉴于目前经济回暖、房地产市场向好等形势,去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在年底到期终止。住建部随后否认。

楼市政策何去何从,依旧迷雾重重。

中央经济工作会议将作定调

作为定调第二年宏观经济政策最权威的风向标,12月初即将召开的中央经济工作会议,让市场各个层面翘首以待。

去年为了应对金融危机刺激经济,国务院及相关部委制定了一系列的楼市救市政策,大致分为两类。一类是包括营业税减免等在内的财税政策,一类是降低房贷利率等金融政策。对于明年的房地产政策,最主要也是对财税政策和金融政策的调整,但这需要在中央经济工作会议召开以后再进行。

据业内专家介绍,房地产政策制定的基本流程是,年底先召开中央经济工作会议,明确明年的宏观调控目标。是保增长,还是调结构,都需要在中央经济工作会议以后才能定调,在此之后,各部委才分头行动,对政策进行征求意见和讨论。

在这个过程中,住建部作为房地产市场的监管部门将是重要征求意见对象,但最后颁布政策的部门为财政部、国家税务总局和央行。

与房地产市场相关的其他部委,近期已有动作。国土资源部对开发商以及一些地方政府的囤地问题的整治力度呈明显加强之势。来自物业咨询机构戴德梁行的报告称,1998-2008年间,全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米;而截至2008年年底,全国土地开发量仅为19.4亿平方米,占购置总量的62%,仍有近40%的土地滞压于开发商手中。

11月12日,国土资源部发布了限制、禁止用地项目的增补目录,首次给出商品住宅用地宗地出让面积的上限,即:小城市(镇)7公顷,中等城市14公顷,大城市20公顷。20日,下发通知对“批而未用”土地展开核实,并要求形成督查结果。此外,国土部近日还确定在浙江开展农村集体建设土地入市试点。业界人士普遍认为,此举若在全国推广,将在一定程度上增大城市建设用地的规模,改变房地产市场的供求关系,打击开发商囤积待涨的局面,让房价降到合理的水平。

银监会于今年6月底下发通知,要求银行加强按揭贷款风险管理,重申二套房贷标准不得擅自放宽,强调二套房贷必须执行首付4成、利率1.1倍的标准。日前据相关报道称,银监会已经要求各大银行适当收紧房地产行业信贷政策,其中包括现行的首次贷款购房的利率七折优惠政策。不过,央行和银监会尚未正式下文,这还只是部分地方银行的“自主市场行为”。

政策可能微调

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭撰文指:“中央相关政策一定会调整,去年国家救楼市,既是为了经济保增长,又不想楼市低迷;而现在‘保八无忧,目标初步达到,况且楼市繁荣程度远超政策制定者当时的预料,房价又涨得一塌糊涂,政策当然应该适当‘收兵。尤其是二套房贷政策和营业税减免政策,这两条是‘131号文中标注了截止时间的。”

摩根大通董事总经理李晶认为,目前政府可能正在酝酿政策来调控价格上涨过快的楼市。她认为,未来在通胀以及人民币升值的双重预期下,房地产价格可能会一直突破新高,在这种背景下,政府明年就可能出台对高端房地产市场的调整政策,内容可能包括:上调高端房贷款首付成数,在现在第二套房首付不低于40%的基础上进一步调高;上调按揭利率;控制信贷发放等。不过,她强调,调控将会是“适度”的,像物业税之类的税收改革在短期内仍不会推行,否则将对房地产市场造成很大的负面影响。

豪宅网总编朱晓红对本刊表示,短期内政策上不会有大动作,基调应是“大稳定,小调整,保平稳”。他还认为,税费优惠政策甚至包括二套房贷等,对楼市总体格局不会有大的影响。关键是银根的收紧与否,而目前仍处经济危机下,政府不可能过分紧缩银根。

上海望源企业发展有限公司董事长季宝红亦称,税费优惠政策即便到年底取消,对市场也很难产生颠覆性的效果。关键还在货币政策上,如果开发商“不差钱”,博弈的能力就很强。

事实上,如果考察今年3月份开始回暖的房地产市场就会发现,在2008年10月和年底优惠政策出台之后,市场并没有对政策给予正面的回应,房地产市场真正止跌回稳,完全是货币政策发力的结果。在货币供应量超常规暴增的情况下,房地产在流动性充足的鼓舞下走出了一个与实体经济复苏完全背离的行情。大量的货币供应通过各种渠道流入了房地产市场,加之各地土地政策执法不严,二套房贷政策形同虚设,银行在审核贷款的时候基本不设防,在这样一条龙的政策呼应下,房地产不但提前复苏,而且达到了历史的鼎盛期。

成败关键在地方政府

关于楼市优惠政策的调整中央尚未定调,而湖南、吉林、内蒙古等省区已纷纷表示,将继续维持之前的优惠政策。据了解,投资增长压力是各省再次提出稳定或延续房地产优惠政策的主要动因。在这种复杂的博弈局面下,政策何去何从,的确考验中央政策的政策智慧。

“在目前土地、楼市都热度不减的情况下,地方政府是房地产市场中最直接的受益人,而作为房地产市场的监管者,政策调整成功与否,关键在于地方政府。”有分析称。

土地高溢价成交,地方政府的卖地收入也随之水涨船高。今年前三季度北京的土地出让金达到571亿元,而同期北京市的财政收入为1519.5亿元,卖地收入占全部财政收入的比例近四成。

国务院发展研究中心宏观研究部一负责人表示,目前地方财政对土地投资的依赖度较高,很多城市土地出让金占地方财政收入的比例超过1/3。因此在土地财政的模式下,地方政府具有高价卖地的利益动机。

重要的是,去年年底出台的“国13条”明确了地方政府在房地产市场的政策调控中有一定的自主权。上述负责人表示,正因如此,使得像90/70等政策在真正实施中无法彻底执行,保障房土地供应以及资金配备得不到落实。

“这是一个根源问题。如果地方政府的监管和问责得不到有效执行,那么无论中央出什么样的政策,都会在实施中遇到问题。”他表示。

经济学博士马光远评论说,房地产市场的症结不在于有无优惠政策,而在于政府能否摆脱卖地生存的利益模式,以及能否真正在保障性住房建设上回归。前不久,全国人大执法组的调研报告显示,全国保障性住房完成不到1/3,而各地“地王”却此起彼伏,这种强烈的反差说明了政府职能的严重错位和缺位。

马光远表示,不在土地执法上严刑峻法,不在官员福利分房问题上令行禁止,不在保障性住房建设上动真格,不彻底摆脱各地土地财政的生存模式,不管优惠政策是否继续,都无法根治中国房地产市场的乱象,房价难以真正地合理回归。