疯狂楼市裹挟中国经济

郁 风

如果高房价持续,中国经济要付出的或许不止是泡沫破裂的代价,而是经济体系重整的代价。

今年以来尤其国庆之后,中国楼市异常火爆。在信贷扩张、投资及投机需求旺盛、通胀预期等因素的刺激下,各地房价疯狂上涨,楼市交易如火如荼。

楼市泡沫化的加剧纠缠了巨大的道德压力、民意压力与市场压力,房地产市场正在成为中国经济的症结。如果高房价持续,中国经济要付出的或许不止是泡沫破裂的代价,而是经济体系重整的代价。

楼市狂飙

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1月10日,国家统计局发布的数据显示,10月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%,涨幅比上月扩大1.1个百分点;环比上涨0.7%,涨幅与上月持平。

数据还显示,今年1到10月,全国完成房地产开发投资28440亿元,同比增长18.9%;房屋新开工面积8.14亿平方米,同比增长3.3%,增速自年初以来首次实现由负转正。同期,全国商品房销售面积66396万平方米,同比增长48.4%,其中,商品住宅销售面积增长50.1%,销售额增长84.3%。

如果说宏观数据尚不能直观显现楼市的疯狂程度,那么,北京、上海等一级市场飙涨的房价就足以令人瞠目结舌。

据官方统计,今年10月份,北京新建住房中,四环以内期房均价达19750元,五环至六环期房均价达每平方米10314元,均价在5万元/平方米的豪宅也不在少数。有专家形容这样的房价要老少三代几个家庭共同承担,也难以承受。截至10月,上海市区(外环以内)一手住宅均价已攀升至2.3万元,接近台北市区房价,4年内就涨了近9成。号称“全国最贵楼盘”的汤臣一品每平方米最新成交价格超过16万元,刷新了沪上房价最高交易纪录。同时,曾在2008年出现的开发商捂盘现象也再次上演。

与国庆之时楼市出现价涨量跌的滞胀局面不同,节后楼市整体成交量涨势迅猛。据中国指数研究院数据信息中心的数据,从10月12日至18日,在这一周监测的30个城市中,楼市成交面积环比上升的城市有28个,仅杭州等2个城市成交面积环比下跌;除杭州外,其余8个重点城市成交面积增幅均在40%以上,其中增幅最大的为重庆,达252.32%,天津和成都的增幅都超过100%。

各地二手房市场空前火爆。以北京为例,前10个月二手住宅成交量突破20万套,据此推算,今年全年将肯定超过2006-2008年3年的二手房成交总和。

在楼市狂飙的背后,还有今年以来“地王”现象的频出,以及房地产公司的扎堆上市。中原地产研究中心的数据显示,1-10月10个重点城市溢价水平全部超过去年同期,10月份单月,全国60个城市共成交住宅用地337宗,溢价水平超过100%的地块共29宗。地方政府超额完成了年度土地拍卖收入计划。截至9月底,北京、上海等城市土地出让金已超过前两年的全年水平。

而继11月5日恒大地产在香港联交所主板正式挂牌,募集资金逾56亿港元,创下IPO重启以来内地房企赴港上市的最大融资规模后,11月19日,龙湖地产也在香港上市,募资近67亿港元。

背后推手

分析普遍指,当前楼市很大程度上是由政府主导的前所未有的银行贷款扩张推动的。房价上涨还受到政府政策的推动,包括税费优惠、低利率和较低的首付款要求。

为应对金融危机,中国去年出台了“4万亿”经济刺激计划,实行积极的财政政策和宽松的货币政策。今年以来各大银行均巨量放贷,其中工行、建行等国有银行更疯狂抢夺市场,临近年底,各银行都差不多已超额完成了全年的信贷任务。

去年12月,国务院出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,为鼓励普通商品住房消费施行一系列包括一套房贷利率七折、首付款降至二成以及契税、营业税减免等优惠政策。

在接受本刊采访时,上海望源企业发展有限公司董事长季宝红表示,金融危机的爆发事实上挽救了很多当时都已命悬一线的房地产公司,宽松甚至是放弃管制的信贷政策推高了地价和房价。而他的观点与万科集团董事会主席王石今年10月30日“如果不是金融风暴,全国1/3房地产企业都会倒闭”的表态不谋而和。

季宝红同时认为,中国新一轮房地产市场热与实体经济恶化,很多民间资金都转而投资楼市,以及传统行业利润越来越薄,一些原本不从事房地产的企业资金也进入到楼市中,以获取更高的收益有关。此外,则是通胀预期。因为对通胀的恐慌,购房者盲目买房以求保值,房子被当作了抵御通胀最好的对冲工具。

还有观点称,又一波热钱的来袭也对中国楼市产生不小的影响。央行最新统计数据显示,前三季度外汇储备增加3266亿美元,第三季度增加1488亿美元。其中,仅9月份外汇储备就增加618亿美元,而一季度增加额只有77亿美元。在大量增加的外汇储备中,不可解释来源的热钱占比直线上升。“在国际投资市场普遍不景气的情况下,中国经济是一个概念,中国城市化带来的房地产升值是一个概念,人民币升值又是一个概念,多种概念助推,外资加大楼市投资砝码是可以理解的。”

泡沫已现

日前,独立经济学家谢国忠在凤凰卫视“财经点对点”栏目中表示,通过房地产的价值跟GDP的比例、房租回报率、房地产生产量、房价收入比4项指标比较,中国楼市已现泡沫。

所谓房价收入比,是指房价与城市居民家庭年收入之比。国际上通用的计算方式是以住宅套价的中值,除以家庭年收入的中值,通常包括夫妇二人年收入。房价收入比在3-6倍之间为合理区间,住房消费占居民年收入的比重应低于30%。

谢国忠说,现在中国很多城市的平均房价都是个人收入的20倍左右,这是不可持续的。而据本刊估算,如以上海目前2.3万元/平方米的均价计,一套90平方米的住房总价即达207万元,2008年上海的平均工资为39502元,以两口之家算,房价收入比超过了26倍。

至于房租回报率,即房价租售比,按国际通行标准,合理值应在1:250以内,也就是房价相当于约10-20年租金,投资回报率在5%-10%之间。目前上海的投资回报率远远低于这一水平。不过,也有观点称,用房租回报率来衡量国内楼市是否有泡沫并不合适,主要原因在于国外持有房产成本较高,如需缴纳物业税等,所以要更多地考虑租金收益。而国内持有房产的成本几乎为零,租金回报相比房价上涨带来的收益几乎不值一提。

谢国忠还认为,从目前中国房地产生产量来看,房地产投资占GDP的10%以上,这在城市化高速增长的情况下也是很高的。这是衡量中国楼市已现泡沫的另一重要指标。

豪宅网总编朱晓红在接受本刊采访时亦表示,当前楼市不太理性,泡沫确实存在,在一定意义上是在透支未来。他透露说,上海楼市成交量中投资客和投机客的比例较大,约在7成左右,商品房空置率实际上很高。

在分析房地产供求关系时,空置率是一个极为重要的指标。另有估计称,目前上海商品房空置面积已达1540多万平方米,即空置率超过35%。而按国际通行惯例,商品房空置率在5%-10%之间为合理区,10%-20%为危险区,20%以上为严重积压区。

楼市泡沫之严重甚至让一些从中获益的地产商也坐不住了。SOHO中国首席执行官张欣11月19日向英国《金融时报》表示,中国政府信贷驱动的经济刺激方案,正导致国内房地产市场形成大的泡沫。对房地产和整个经济而言,当前的投机应该是一个严重警告。

“在曼哈顿,空置率达到10%-15%,人们就感到天要塌下来,但浦东的空置率高达50%,他们仍在建造新的摩天大楼。”“如果你看到GDP增长数据,就会觉得中国是推动全球经济增长的新引擎,但如果你看一看这里的经济增长是怎样由这么多的浪费投资产生的,你就不会这么乐观。”

张欣的评估得到了央行货币政策委员会委员樊纲的呼应。他在此前一天警告,北京、上海和深圳等城市的房地产价格昂贵,资产价格泡沫风险日益增长。

房价难降?

尽管目前的高房价遭遇了沸腾民怨,楼市泡沫正聚集巨大风险,但业内人士似乎对未来房价调整仍持保留的态度。

豪宅网朱晓红对本刊表示,房价在短期内不会下调,尤其是上海这样的一级城市。在建设金融航运“双中心”、大浦东和大虹桥概念、崇明岛上海长江隧桥通车、迪斯尼落户以及即将临近的世博会等众多利好下,随着城市化进程加快,轨道交通的不断延伸,上海被认为是很有前景和市场的城市,“当一个泡沫还来不及破灭的时候,另一个泡沫又起来了。”

朱晓红强调,中国的房地产市场并非纯粹的房地产市场,由真正的市场规律发挥作用,而是有很强的政府因素在里面。他认为,在5年甚至更长的时间以后,泡沫才有可能破灭。

国金证券首席经济学家金岩石日前甚至再次祭出了“5年房价翻番论”。他称,以今年1月1日的城市可比均价为基准,未来5年之内,房价至少再翻一番,上海会出现30万元/平方米的天价豪宅。

上海财经大学现代金融研究中心主任丁剑平也认为,资产泡沫是世界性的,上海将很长时间与高房价共存。他说,全球流动性过剩,中国货币政策已经被美国货币政策绑架;“4万亿”刺激计划相当部分流入房地产,如果现在戳破房地产泡沫,可能不止10年衰退。他还指出,要关注美国明年会否提高利率,如果中国跟进,房价会下跌。“要逐步化解房地产泡沫,而不是挤破泡沫,明年是关键一年。”

摩根大通董事总经理李晶10月27日则表示,目前国内北京、上海、广州、深圳等一线城市的高端楼市已显泡沫化,在房价创新高的同时,越来越多的买房者被迫开始观望。“如果房产交易量始终低迷的话,2年之后上海楼市可能供大于求。”她预测,明年初,房地产商可能会用降价的方式来吸引更多买方,但降价幅度可能不大,约在5%到10%之间。

值得关注的一个重要动向是,11月27日中央政治局会议强调,将保持宏观经济政策的连续性和稳定性,继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。专家表示,此次会议已为今年中央经济工作会议定下基调,经济刺激政策明年不会退出。同时,日前有监管层人士透露,明年的信贷增量将是今年的70%-80%,或者是过去三年平均增量的基础上再增加10%到15%,也就是7万亿到8万亿元。虽然增量有所下降,但与历年三五万亿的增量相比,依然可谓是天量信贷。

就此,北京师范大学金融研究中心主任钟伟认定,明年的房产市场非常乐观,建议“买入买入再买入”。

中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容在媒体采访时更称:“就是把月球的土地拿来盖房,房价一样不会下来,现在这里就是一个炒作的市场。”

在《金融时报》中文网专栏上,知名财经评论员叶檀表达了自己的严重担忧。“中国进入房产泡沫时代”,她称,房地产市场正在成为中国经济的心腹之疾,如果高房价持续,中国经济不止要付出泡沫破裂的代价,而是经济体系重整的代价。