房地产估价实务中若干问题的思考

任宇平

摘要：当前房地产估价务中有许多问题值得估价人员去关注和思考。文章通过对估价原则在实务中的运用、收益法的局限性及估价中的优先受偿权等三个方面进行分析，指出其问题所在，并提出相应建议。

关键词：房地产估价；问题；建议

一、房地产估价原则在估价实务中的运用

(一)合法原则

合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益状况下的价值。遵循合法原则一是要求估价时必须确认估价对象具有合法的产权。在无法确认估价对象产权合法的情况下，必须在估价报告中说明估价过程和结论是假设估价对象具有合法产权的情况下才是有效的。二是要求所涉及估价对象的用途必须是合法的。例如，在采取假设开发法估价时，需要设定估价对象的用途，在设立该用途时必须保证其合法性，必须符合城市规划的限制要求。三是要求在估价中如果涉及到交易或处分方式时，该交易必须是合法的。例如，在划拨土地使用权单独设定抵押的估价时，就必须考虑划拨土地使用权在补交土地出让金或向国家上缴土地收益之后才能设定抵押，此时该目的下的估价对象才具有合法性。

(二)最高最佳使用原则

最高最佳使用是指能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。但最高最佳使用原则受到合法原则的约束，同时还必须是技术上可能，这里所说的“技术”主要是指建筑工程方面的技术。最佳使用原则还体现在经济的可行性上。例如，对一栋独体混合非住宅楼进行评估，评估目的是为买卖双方成交提供价格参考，产权证明作用为非住宅，尚未确定是办公还是商业用途。待估标的物是独立使用，何不把它最佳用途定位为商业使用呢?不行。因为混合结构房屋在改设大堂时，经济上的花费相当高，这样估价价格显然不合理。

(三)替代原则替代原则的理论依据，基于同一市场上具有类似性质的商品，其价值与使用价值基本一致的经济学原理。替代原则反映了房地产的基本原则和一般的估价过程。房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或价值的。

客观合理价格要求估价师在选择交易案例时，选择与估价对象类似的房地产案例做替代，要抓住3个要点：与估价对象房地产的用途、建筑结构、所处地段应该相同。另外，应注意成交日期与估价对象房地产估价时点应该相近，最好选择1年内的成交案例，在市场相对稳定的情况下最长不宜超过2年。还应该注意到成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

由于市场交易案例可能较少，估价师没能按替代原则去找案例，而是从网上查找售房信息当作交易案例，这样就很难保证评估价格的真实性。另外，有的估价师采用市场法评估．由于没有交易案例就采用收益法作出评估价格，然后把这一结果当作成交案例，这同样违背替代原则。

二、房地产估价中收益法的运用

收益法的含义是：预测估价对象的未来净收益，然后将其折现到估价时点后累加，以此。求取估价对象价值的方法。收益法是三大传统估价方法之一，理论性强，运用广泛，使用起来也十分简便。可为何评估界对该法的使用存在诸多不同看法，使用中也有同一估价对象评估价格相差甚大的问题。这是因为收益法有其局限性。

收益法的局限性产生于它建立在对未来的预期、预测上，建立在一些对未来的假设参数上。对未来的预期、预测是否准确，选取的参数是否合理，直接影响最终估价结果的准确性。这表现在以下几个方面。

(一)经营的持续性问题

房地产的收益价格既然是未来收益折现后的累加，其前提必然是房地产在被投资人持有期间持续经营，采用收益法时必须设定这个假设条件。但是实际上，不能持续经营的情况很可能发生，例如在建工程上不能按时完工，房地产发生产权纠纷被法院查封、商圈转移造成商铺出租困难等。既然收益法的前提条件是投资人在持有期间持续经营，因此，不能肯定可以持续经营的房地产应慎重使用该法。例如“烂尾”的在建工程、法院查封的房地产等。不得不使用收益法的，要根据实际情况考察其可能的经营前景，慎重选取有关参数，保证估价结果的可靠性，特别是该房地产用于抵押时的估价。

(二)参数选取的客观标准问题

这是一今估价师非常头疼之事，较重要的有两个。

首先是对未来收益的取值。未来收益是稳定的还是不稳定的；收益是逐年递增的还是逐年递减的或是更加复杂的形态。不同的区域房地产市场、不同类型的房地产都有其特有的收益变化趋势．要认真分析研究。

其次是报酬率的取值。目前，在估价实际工作中报酬率的取值多在4％～8％之间，之所以如此更多的是凑到预想的评估值。实际上，报酬率不但要体现资金的时间价值，而且也要体现房地产投资的风险；不仅要包含投资的收益，也要包含投资的本金回收。这也是报酬率一般明显高于银行同期存款利率的原因。

那么，报酬率的选取就不只是采取哪种方法的问题，更多的是要综合各方面的因素加以选定。比如估价对象是土地还是房产、是商铺还是写字楼或住宅、是在建工程还是二手楼。投资不同类型的房地产，其风险是不同的，报酬率的选取应有所不同。

在房地产市场波动的不同阶段，报酬率的选取也应有所不同。房价上涨时，之所以很多投资者拼命追涨，是因为对涨价的预期使得投资者对出租收益率不屑一顾，也使得估价师采用市场租金进行收益法测算时，会发现与市场比较法的测算结果有很大差异。这除了说明市场有价格泡沫、租金波动与房价波动不同步之处，还说明报酬率选取有不合理的地方。故选取合理的参数是正确使用收益法的最基本要求。

除了要严格按照《房地产估价规范》有关规定分析、评估外，估价师还要站得更高一些，要了解宏观经济的发展阶段，了解区域经济发展的方向和趋势，熟悉区域房地产市场形势、各类房地产价格及其趋势，灵活运用各方面的知识，对房地产市场价格做出合法判断。

(三)估价师的执业能力、执业道德问题

正因为收益法需要对未来进行预期、预测，需要设定一些参数，使得估价师的执业能力、执业道德问题凸现出来。估价师能否秉持客观公正的立场，是否有对房地产市场发展趋势、宏观经济发展走势、城市建设走向的研究等等，这些虽不是估价理论问题，却又与估价理论和实践紧密联系。估价师不能只是埋头做报告，还要了解一切与估价理论和实际有关联的问题，这样才能更好地使用收益收为法为客户服务。因此，房地产估价必须有良好的职业道德．不能受任何私心杂念的影响。同时运用两种以上的估价方法，可以更真实准确地反映房地产市场价格。《土地估价规程》要求土地估价报告必须采用两种以上的估价方法，《房地产估价规范》没有硬性规定，但估价师应当自觉采用两种以上的估价方法，以确保估价结果的合理性、准确性。

三、房地产估价中的法定优先受偿权

(一)法定优先受偿权利的概念

法定优先受偿权利是指依据法律规定，某债权人相对于其他债权人对特定的财物享有优先获得受偿的权利。一般情况下，金融机构作为房地产抵押权人，已经享有法定优先受偿权利，但是这种权利受到一定限制，就其范围来说仅限于抵押物，就其优先的顺序来说也仅仅相对于其他普通债权人。尚有一些物权和债权优先于抵押权人所享有的优先受偿权利，这即我们要思考和注意的对房地产抵押价值有一利影响的法定优先受偿权利。

(二)优先于房地产抵押权的法定优先受偿权

《房地产抵押估价指导意见》第四条第三款规定：法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款。已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。除此之外，还包括以下几个方面：

1、根据《担保法》第四十七条规定的：抵押房地产处分时发生的拍卖费、评估费、欠缴的税费及转让时发生的税费皆属于优先于房地产抵押权的法定优先受偿权。2、根据《企业破产法》第三十七条规定：破产财产优先拨付破产费用后，按照下列顺序清偿：①破产企业所欠职工工资和劳动保险费用；②破产企业所欠税款；③破产债权。金融机构贷款属于破产债权，当金融机构拥有抵押权的抵押物已被变卖并用于支付破产费用或破产企业所欠职工工资和劳动保险费用、所欠税款时，金融机构即丧失了对于抵押物的法定优先受偿权利，只能和其他普通债权人一起参与破产企业剩余资产的分配。

3、尚有一些非法定优先受偿权利也应引起注意。如抵押人在抵押前将房地产长期出租，并一次性收取租金的，抵押权人即使实现抵押权，也不能获得租期有效期内的收益，对房地产抵押价值会产生不利的影响。

(三)对法定优先受偿权问题建议

虽然优先于房地产抵押权的法定优先受偿权利有上述种种，但是房地产抵押估价中并不需要全部涉及。

首先，涉及企业破产的法定优先受偿权利无须考虑，因为如果已经预见到在房地产抵押贷款存续期间贷款企业可能破产，金融机构也不可能向其发放贷款；同时企业破产是企业整体经营状况不良的结果，而考察企业整体经营状况是金融机构的责任，并非房地产估价师的责任。

其次，一般只有土地和在建工程抵押才有发包人拖欠承包人的建筑工程价款的可能存在。已建成房地产在普通购房者办理了房地产证后，即不受开发商所欠债务的追索。房地产估价师所要做的是：1、认真审查委托人提供的情况和资料，并进行必要的核实，特别是土地使用权出让合同和房地产证要争取核对原件。2、对土地和在建工程抵押估价，应要求委托方提供发包人拖欠承包人的建筑工程价款情况，并在估价报告中加以披露，进而确定房地产估价对象的抵押价值。

3、各类房地产抵押估价都应当根据《担保法》第四十七条规定，扣除预计应支付的处分抵押房地产的费用和抵押房地产应缴纳的税款后确定房地产的抵押价值。4、房地产抵押估价报告要对估价对象涉及的法定优先受偿权利状况收集情况加以披露，对委托方是否提供有关情况和估价师是否收集到有关情况作出声明，并对所确定的估价对象抵押价值加以限制和说明。