欲说房价也难休

张顺龙

房价必须在三大背景下解读

在目前的中国，房价恐怕是最能牵动人心的名词了，尤其是作为城市里的人，无不为其牵肠挂肚煞费苦心。

说到房价，我们必须了解一个大的心理背景，在中国目前的非理性的市场背景下，消费者感性的色彩还是很浓厚的，跟风的现象非常严重，这是房价非理性的一个重要原因。就说股市，6000多点到跌破2000点只不过几个月时间，让人惊心动魄，那些连市盈率都不明白的人跟风而进，结果基本上被套住，而当初冒出的无数股神都消失得无影无踪。

说到房价，要了解一个大的经济背景，在目前中国的土地模式和城乡关系上，以及工业化和城市化的大的形势下，决定了房地产发展是如香港模式一样，会呈现明显的周期性，会出现繁荣和萧条的反复交叉进行，而不是一直保持几十年的缓慢上涨的趋势。

说到房价，还要了解一个大的社会背景，目前的房价从根本上说是这个社会的各个利益集团的博弈力量差别太大导致的，或者说，是买房者集团无法制约地产牟利集团的结果。而我们的模式又恰恰是社会主义市场经济的模式，社会主义决定了政府不可能不出手干预这个涉及到民生根本的行业，而市场经济又决定它到了某个阶段之后，自身的价值规律会出来调节。在这样三重背景下来探讨房价的有关问题，才不至于太偏颇，才能回到房价的本来面目。

一线城市上涨疯狂 青岛也不例外

实际上，目前的楼市成交低迷和价格下跌恰恰就是政府和市场共同调节的结果。我们不妨以国内著名的四大一线城市楼价变动趋势来看看这几年楼市上涨的疯狂。

北京在2005年之前价格一直保持稳定的缓慢增长。2005年，因奥运而来的巨大投资开始显现效果，于是北京的房价上涨开始加速。到了2006年，一年间很多楼盘已经涨了40%；而2007年的房价更加疯狂，其中著名的泛海国际居住区，一个260万的大盘，一期开盘8000一平方米，三年后到了30000元一平方米。

上海则是一年一个台阶上来，从2001年开始一直以一个比较快的速度在增长，除了05年的调控使速度放慢一些之外，都超过10%。多年的增长积累起来，导致其房价也是高不可攀，当然汤臣一品最是代表。

深圳和广州则是因为经历过1998年的亚洲金融危机和香港楼市大崩盘的深刻影响，加上当地经济发达，政府土地生财的欲望不大，所以到2005年时，楼市一直很平稳，以致当年调控的时候，当地官员直接表示“我们无须调控”。但到了2006年和2007年，两个城市尤其是深圳价格几乎坐上了火箭，楼价一年就能增长一倍。原因在于当地人几乎全部参与炒楼，而且炒作手段高超，于是泡沫最大，也就成了整个中国楼市最先下跌的地方。

说到青岛，很多开发商会以前期没有大涨来给自己不降价的信心，其实青岛自2000年以来的房价上涨几乎和上海差不多。虽然没有某一年的大涨，但年年的幅度都不是很小，最终使价格也脱离了市民的购买力，加上本来就不高的居民收入和本地经济太依赖的出口行业出现问题，还有政策房大量出现，使高高的商品房价也难以支撑。尤其是郊区供应巨大，供求关系发生根本变化，到了目前很多楼盘出现了价格调整也是一种理性回归。

从上述城市的价格变动可以看出，房价早已超出居民的购买能力，理性回归已经是必然的了。但这个行业里的人似乎都不愿意承认现实。在2007年底珠三角破裂之后，王石提出拐点论是很有先见之明的，但是却遭遇了几乎全行业的口水——可见这个行业的浮躁。结果跌声一路北来，跨长江，越黄河，几乎横扫中国，大家这才惊呼“冬天来了”。而这时再行动已经错过了最好的时机。

为什么房价下跌

前期业主难以承受？

我们看到，紧随着降价潮的是前期业主的退房潮，并且在很大程度上，前期高价买房的业主已经成了开发商调整价格最忌惮的一群人和房价下调的最大障碍。那么为什么会出现这样的情况呢？

我们很少听到买股票赔了的人去退股票，很少听到买汽车降价的人去退汽车，这个当然有他自己的原因所在。比如股票如果不割肉就不算真正的亏损，还能等到比较快的反弹。比如买汽车的人都是比较有钱的人，能够承受价格贬值。那为什么买了房子的人价格下跌了就可以比较理直气壮地来闹着退房呢？

当然大背景就是我们国家的契约精神没有完全确立。尽管市场经济已经发展了十几年，但更多的人还没有完全学会遵守规则。而也有一部分是炒房的人在购买，炒房的人对价格的敏感度远远高于自住者，他们往往是闹事的骨干力量。其他还有这么几方面的原因：

一是本身房子是高利润、又被大家批判的东西，开发商在过去几年里找个机会就涨价，而且是毫无顾忌，连续上涨。而买房者只能被动接受，根本没有议价能力，更不用说讨价还价了。市场经济的公平性在这个行业基本见不到，博弈双方的力量完全不对等。所以在这个方面的改变，买房者算是得到了一次机会，来发泄自己，所以，于情来说，弱者有很多让人同情的地方。

二是房子支出对于一般百姓来说就是一生最大的一笔花销，倾其所有自然不希望落空。而更为关键的是，由于目前基本上都是期房，也就是说，你交了钱还要等一年甚至更长的时间才能拿到新房的钥匙。自然这个要替开发商来承担风险，即便是在上涨的周期。而一旦到了下跌周期，风险就更大了。尤其是在交了钱还没有住进去的时候，就下跌了，自然心理难以承受。

最后一条最为关键，就是目前的大多数买房者的资金都是来自银行，而向银行借钱是要支付很多的利息的，如果价格下跌，卖房者的损失就会迅速放大，让其心理更难以承受。我们知道，深圳和广州，东莞和福州的房价下跌程度相比最高的时候都已经超过40%，很多在高峰买房的人很难受，甚至心理难以承受，尤其是高位入市的炒房者。以刚刚下调前的 6.6555%的年利率为标准，可以算出，如果你贷款10万元，30年后总还款的数目是23.12万元，也就是说，利息超过原款，给银行的钱超过给开发商的钱，房奴的日子不好过啊。

我们以一个楼盘降价30%后不同的还债来算算差距有多大：一个人买一套100万元的房子，首付30万元，贷款70万元，因为数字大，期限必须长，就以30年为例，月还4496元，那么30年后给银行的总款就是161.8万元，加上首付，总共是191.8万元。如果两个月后下跌了30%，他买同样的房子只需要70万元，首付还是30万元，贷款是40万元，贷款总数降低，每个月的还款能力就宽余了，这样他只需要贷15年的就可以了，而利息也大大减少，月还3519元，比以前少了将近1000元，而且还款15年的总数只要63.3万元，加上首付，总共是93.3万元。不到前面的一半。于是我们就看到了，同样的一套房子，价格下跌了30%，而最后的负担却减少了一多半，原因就是因为给银行利息方面的钱大大减少了。这两个数据对于一个房奴的生活来说，影响就太大了！所以李嘉诚说，房价上涨的时候没有人跳楼，但房价下跌的时候一定有人跳楼！

任志强为什么说“要死银行先死”呢？因为在后期的还贷中，银行利息占的比例太大。一旦房子价格下降，业主必然觉得自己太亏了，算算就觉得不值了。以国人的诚信度和压力而言，这样的可能性很大，所以银行风险就大，也因此政府要求提高首付。而炒房者可能要几套来贷，风险自然更大，珠三角那些在高位进入的炒家和6000点进入股市的人没有什么区别，等待他们的只是悔恨交加。要知道，6000到3000是下跌50%，相对容易；3000到6000是上涨100%，难度大多了，所以解套太难了！

正因为如此，我们在解读中国的房价的时候，才能看清楚这里面包含的种种利益和博弈。而作为一个普通百姓身份的购房者，在难以左右大形势的情况下，尤其要看清大形势，多学习一些专业知识，在这个人生最大一笔支出上慎重一些。买房子时一定要考察多个方面的问题， 做到“房有所值”。

At present, house prices are a cause of concern for many people in China, particularly the urban citizens. As far as the house price is concerned, attention should be paid to the consumers' educational background, economic situation and social status. As ordinary consumers, in circumstances where we cannot have a clear understanding of the social situation, we should acquire some professional knowledge and consider all unexpected factors if we aim to maintain the value of the house we plan to buy.