杭州：“２４条”遇冷

杨　江

庞大的浙江民间游资近年来不断渗入房地产业的各个环节，一旦中小房产公司资金链断裂，“蝴蝶翅膀”扇动的可能是一连串似乎在产业上毫不相关的民营企业。

春风并未如房产商所愿，紧随楼市“新政24条”光临杭州。在刚刚过去的第十五届浙江省房地产博览会上，观望气氛依旧浓烈，购房者期望的“打折会”没有出现，而开发商期盼的新政作用下，楼市的回暖也没能实现。

一场被视为“新政24条”市场“试金石”的房博会最终变为了“观望会”，也宣告着“金九银十”梦想的最终破灭。

为期４天的房博会，人流倒也依旧济济，虽然36.4万人次的参观人数显低于上一届的47万人次。根据主办方的统计，此次房博会，商品房成交406套，总金额4.2亿元，创下近３年来该省房博会成交量新低。

2007年，浙江省房博会成交848套，成交金额14.2亿元，2006年成交1218套，成交金额10.42亿元。而即便在受到宏观调控影响的2005年，房博会上也成交了954套。

如果说，自2005年始，“国六条”、“国八条”等政策的相继出台是一次自上而下的房地产调控，今年下半年以来表现的则是一次自下而上的政策推动。

从西安的市民购房补贴到南京的“新政20条”，再到杭州的“新政24条”，全国20多个省会城市相继推出地方性“楼市新政”，直至10月达到高潮，并最终等来了中央的“楼市新政”。

这场地方政府救市集体号角的吹响，起初还是打着“消除地震影响”或“稳定楼市”的旗号遮遮掩掩试探性地进行，至南京“新政20条”尤其杭州“新政24条”，彻底抛开了面纱。

10月13日，杭州市出台《关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》。与西安、长沙等城市不同，杭州楼市新政被视为地方政府救市新政的集大成者，几乎动用了地方政府所有的权限，包括提高公积金贷款、减免交易税地方所得部分，甚至户籍政策。不仅从购房者入手，还对开发商进行了一定程度的松绑，一经推出，即在全国范围引起广泛关注。

火线救市

今年以来，地产界形成了一个共识：万科降价，震撼效果不亚于宏观调控。

9月3日，万科在杭州拿出4个楼盘、400多套房子大打折扣，最低7.5折，“退房潮”接踵而来，而华鸿、野风、名城置业等本地公司相继跟进。

这严重撬动了杭州地产界的信心。“多个楼盘的持续深度打折，加大了老百姓对降价销售的心理预期，导致原本相对平稳的交易量继续萎靡。”浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生说。

业内所称的“9·3万科事件”，被认为推动了“新政24条”的出台。

楼市新政出台前，杭州市政府曾两次召集房地产企业开会，9月27日，杭州市建委受市政府委托召开房地产企业家形势分析座谈会，就“9·3万科事件”后全新的房地产市场形势及其影响、应对等问题进行沟通、交流。绿地、滨江等杭州房地产界大腕悉数到场，绿地房地产集团董事长宋卫平的讲话被认为起了关键作用。据说，他认为如果政府不救市，杭州房地产行业将面临“生死问题”。

受市场观望影响，今年前三季度，杭州商品房销售面积和销售额出现近年来少见的大幅下降，增幅由上年的增长67.5%、92.9%转变为下降32.8%和18.3%。而杭州市财税局的材料显示，由于房地产、建筑业投资不足，将对税收的后续增长和支撑产生不利影响。

早在2005年，房地产税收就已经成为浙江地税的第一大税源，到去年，杭州房地产税收入库113.43亿元，增长52.2％，占地方财政收入的30％。二三级市场成交的不景气还直接影响了一级土地市场拍卖，9月，杭州拍卖的7块地几乎都是底价，开发商的投资信心严重受挫。而之所以没有流拍，是因为杭州市计划推出的5000亩土地，目前只推出了一半。

就在这次座谈会上，杭州市政府与企业达成共识：既要扶持企业，也要鼓励购房者。此后，由杭州市房管局牵头，各职能部门制定不突破底线前提下的相关政策，在9月的最后几天形成意见、完成汇总，国庆后上报市委、市政府。

而在9月27日，正值南京“新政20条”出台，有人曾在座谈会上提出是否借鉴南京的政策。据一位参加政府研讨会的开发商向记者透露，杭州最初的意见是21条，但是因为“救市力度不大”，最终增加至24条。

每年10月召开的浙江省房地产博览会被视为风向标，受万科降价事件的刺激，政府担心楼市蝴蝶效应，房价进一步下行，甚至出现大跌。而聪明的购房者已经由“9·3万科事件”普遍推断即将召开的房博会将出现折扣潮，地产界担心这将进一步加剧观望氛围。这似乎从侧面印证了政府为何在房博会前4天火线推出“房产新政”。

浙江省建设厅以红头文件形式下达的文件，核心要求就是在房博会期间，处理好因促销打折引发的开发商与消费者纠纷。后来人们发现万科等早期在杭州大幅降价的开发商均被拒于博览会门外。参加房博会的开发商也被告知，不要在房博会期间大幅促销。

谁是“救市主”？

与西安、南京等先行城市相同，杭州“新政24条”出台伊始便遭广泛争议。与开发商一致叫好形成鲜明对比，民间舆论充满了不解，纷纷质疑政府到底是在救谁。浙江在线新闻网站曾针对24条新政进行了一个网民调查，有76.5%的网民表示对杭州楼市的影响不大，不会改变楼市下跌趋势。有55.7%的网民表示，仍旧不会买房。

楼市该不该救？是救市还是救开发商、救政府？针对外界质疑，杭州市市委书记王国平解释说“救政府财政是一种误解!”他认为，“楼市新政”不是为了救房地产企业，而是为了“救经济、救银行、救百姓”。

王国平认为，目前杭州88%的家庭拥有自有住房，个人购房贷款余额达1077亿元。一旦杭州房价大跌，这些家庭的资产就会大幅缩水，贷款购房的家庭甚至会变为“零资产”、“负资产”，从而就有可能发生大量“断供”事件，直至拖垮银行。

房地产业是杭州的支柱产业，也是带动性很强的龙头产业，一旦杭州楼市大落、房价大跌，必然拖累建筑、建材、家电、设计装潢、金融保险、广告传媒、旅游休闲、餐饮娱乐等行业。而土地市场与房产市场息息相关。一旦房价大跌，土地市场必将不景气，政府土地出让收益大幅减少，相应地城市建设、城市管理和民生保障的资金也会大幅减少，最终受害的还是老百姓。更严重的是资产缩水、失业增加、公共服务减少，最终必然严重影响社会稳定。

放眼看去，由美国次贷危机导致的国际金融危机对中国的影响，在浙江省尤为明显。在一次宣讲会上的发言让人更容易理解王国平的救市初衷。他曾一并提出了杭州在国际金融危机中的挑战、机遇以及对策。在他看来，目前形势下，扩大内需成为度过难关的要点，在王国平看来，扩大消费需求，关键是要关注两大消费群体、培育八大消费热点，形成以“2+8”为重点的消费新模式，两大消费群体是指农民和农民工群体，而八大消费热点首先就是购房。

温州“民营经济之父”马津龙此前接受本刊记者采访时也指出，庞大的浙江民间游资近年来不断渗入房地产业的各个环节，由于房地产利润丰厚，浙江一些中小企业也涉身房地产开发。浙江游资向来又擅长以少汇多，一些民营房地产公司也吸附了数额巨大的民间游资。

10月16日消息，名噪一时的浙江中港房地产开发有限公司的负责人卷款逃跑。该公司向民间借贷的资金约9000多万元，同时又是当地非常知名的纺织企业金乌集团的担保方。这一情况事实上在全国房地产市场多少都有存在，但尤以浙江最为突出，房地产业持续低迷，一旦这些中小房产公司资金链断裂，“蝴蝶翅膀”扇动的可能是一连串似乎在产业上毫不相关的民营企业。

杭州地产界大腕们在公开场合普遍认为楼市24条的出台关键是有利于稳定购房者对楼市的信心。新政出台后，开发商们的底气似乎足了许多。

赵杭生认为：“新政在短期内还不会产生效应。”不少杭州市民接受采访时表示，新政的出台恰恰暴露了房产商可能已经快顶不住了，“我将继续持币观望，看谁能撑到最后！”

在浙江省房博会上，多位市民对记者表示，与高昂的房价相比，新政给购房者带来的实惠是微小的，“购房者起码并非主要的受益者。”

一名义乌看房者表示，本想买一套学区房，以便孩子在杭州入户就学，但政策要求在上城区单套购房总价100万元以上，且要付清贷款后才能入户，将她挡在了门外。

杭州某地产研究机构研究员小廖说，新政部分内容是为了吸引外来置业者，但置业者会考虑投资价值，在价位尚未回归合理的情况下，外地置业者恐怕不会轻易下单。

“楼市回暖最终还是要靠市场。”小廖认为购房者才是“救市主”。“经过前几年的发展，购房者趋于理性，只有房价回归合理，购房者的信心才会恢复，购买力才会释放，开发商和购房者的春天才会同步到来。”她说。