等“救市”不如动手“自救”

印堃华

一些整天唱衰房市，预言上海房价将要大跌的所谓专家和媒体还将继续胸闷不已。

9月间，美英德日等发达国家政府纷纷紧急出台一连串的救市措施，试图阻止国际金融体系的崩溃。我国虽然慢了几拍，但也终于出手“救市”以免股市崩盘。现在不少房地产界的朋友满怀希望地等待政府下一步出手救救楼市，其焦急的心情固然可以理解，但我要奉劝各位对政府救市不要抱过高的企望。

一则，既称之“救市”就只不过是一种短期行为，如同股市，倘若不摒弃“为国企输血解困”，“让国资和发起人股东高位变现套利”的指导思想，不实现由大股东的圈钱机器向强化公众监督、有效配置资本、从而“为全体股民增加财产性收入”的有力工具的根本性转变，单靠打几针“强心针”也只能是苟延残喘而已。

二则，楼市不同于股市，属实体经济，楼价也并非单纯取决于短期内的供求关系。连续几年打压楼价，加税加息，收缩房贷，限制需求，十八般兵器都用过了，时至今日房价只不过涨幅趋缓而已。

近日，某些地方政府根据当地实际情况，试探性地调整了一些楼市政策，立马遭到舆论指责，有的权威媒体还发表评论将其上纲上线，告诫地方不得越雷池一步。可见，在高层决策面前，楼市兴衰是否关系国民经济安全，看法未必是见得一致。至少，在某些人眼里，楼价不跌它三成五成是谈不上出手“救市”的。

《国际歌》里说得好，从来就没有什么救世主，也不靠神仙和皇帝。在当前严峻的市场形势下，房地产企业还应立足于自己救自己。

怎样自救？首先要调整心态，正视形势，消除不切实际的幻想，做好迎接更严峻挑战的思想准备；其次，要冷静、客观地分析企业拟建、在建、在售项目的具体情况，进行必要的梳理，该退的退，该让的让，可出手的应加快推盘让利套现。当然，在调整价格和促销策略时，既要考虑当前的变，也要减缓对前期业主的心理冲击，以免产生后遗症；再次，要高度关注资金链的安全，在无法维持良性循环的前提下，务必及早“壮士断臂”，千万不要硬撑。现在民间并不缺资金，宁可大幅度让利甚至贴本搞股权融资，引进战略投资者，决不要冒险去借高利贷，以免掉入陷阱全军覆没；最后，要抓紧时机修炼内功，精简机构，转换机制，强化法人治理结构，提升员工和核心队伍素质，为今后东山再起打造坚实的基础。

综观楼市形势，明年上半年之前，供给萎缩、需求不振、区域分化、涨跌互现的局面恐难改变。尽管局部地区低效供给不断放量，供大于求加上品质不高的因素推动某些楼盘价格下探，但从总体看，成熟地区和性价比高的楼盘的有效供给依然严重不足，加上轨道交通和高速公路的加快建设，使原先大量积聚的低效供给向有效供给转化。因此，即便市场成交均价重心下移，也难以掩盖多数板块楼价水平稳中有升的客观事实。一些整天唱衰房市，预言上海房价将要大跌的所谓专家和媒体还将继续胸闷不已。

鉴于中国工业化、城市化、现代化的趋势不可逆转，上海建设四个中心的目标不容改变，中国和上海的楼市经历阶段性调整之后，仍将迎来蓬勃向上的璨烂前景，对此应当充满信心。（作者为上海财经大学教授，威斯顿不动产管理学院院长）