京沪深楼市盘点堪忧

2008-02-29中国指数研究院

卓越理财 2008年2期

所有对楼市的预测都是基于对统计数据的精确分析。因此，对去年全年的楼市数据分析就变得尤其重要了。

2007年转瞬即逝，而与它相关的数据将永载入所有参与者的记忆。这一年是辉煌的一年，中国股市迎来了史上最强的牛市行情；同时，在这一年里，中国楼市也随着这轮大牛市狠狠地疯狂了一把。

从CPI到GDP，在这一年里，许多人开始关注起了各种经济数据。而与楼市相关的统计数据，一直左右着所有拥有房产的人及准备购买房产的人的情绪。2008年，中国楼市又将出现怎样的走势呢?也许，只有对去年的楼市进行全面的解读，才能发现隐藏在数据背后的趋势。

岁末量缩价涨

07年，京沪深三地商品住宅成交量岁末各异，但同样堪忧：截至11月份，北京市商品住房成交量同比下降20.01%，而交易均价却同比增长50.8%；上海成交量继续下降，价格略升；深圳市成交量跌至新低，月交易均价虽有所上升，也无法扭转总成交额依旧下降的局面。

07年，北京市商品住房交易均价持续走高。北京市商品住房11月份交易均价为12830元/平方米，同比上涨50.8%，环比上涨16%，接近8月份的全年最高成交均价；商业用房以及写字楼价格11月出现大幅回落，两种类型商品房本月成交价格与商品房整体平均价格相近。从07年全年价格走势来看，虽然9-10月商品住房价格环比有所下降，但北京楼市涨势依旧明显。

07年下半年以来，上海市商品住房价格整体略有下降。11月份，上海市商品住房交易均价8754元/平方米，与10月份相比略有回升。监测数据显示，上海市楼市价格与北京、深圳两地相比较为平稳，且因新增项目多在外环以外的偏远地区，所以价格水平与北京、深圳相比偏低，而且入冬以来，楼市一直处于调整期。

由于交易量的持续萎缩，导致深圳市商品住房价格起落明显。07年深圳全市成交均价最高出现在八月份，交易均价19169元/平方米，最低为一月份，交易均价10872元/平方米，11月商品住房交易均价为15919元/平方米。

成交面积齐缩水

进入11月份，京沪深三地市房地产市场的需求同时萎缩，预计整个冬季楼市都将进入观望调整状态：一方面房地产本身的季节性因素和供应量的减少，使得本月商品房成交量有所下降；另一方面，连续加息政策和房贷新政的出台，使得市场观望气氛浓厚进一步使得商品房成交量下降。

从全年来看，北京市的下波动和上海市的上波动形成鲜明对比，北京全年累计成交量下降，而上海市累计同比增长31.71%，而深圳市全年持续下降，11月份，商品住房的成交量已经降至近几年的最低水平，市场惨淡，市场观望气氛尤为严重。

11月份，北京市成交面积129.96万平方米，同比下降20.01%，环比下降13.6%，全年累计成交量同比下降16.25%，商品住房供应紧张尚未缓解，市场上可售房源放量不足,加剧了开发商的惜售心理。同时，持续走高的房价和频繁加息的压力，削弱了人们的住房购买力。因此，“价涨量跌”成为北京楼市的主要特征。此外，成交量的大幅下降除了价格因素外，供给不足和供应的结构性差异、区域化差异也是重要的原因。

业内人士认为北京楼市，“如果是自住，多数在城里工作的人是不会考虑位置过于偏远的楼盘的，毕竟生活成本太高。如果是投资，目前郊区房产的价位也有很大的泡沫成分，不是理想的投资标的。”

上海市成交面积205.30万平方米，环比下降11.4%。中国指数研究院分析师认为，受中央明确将加大低收入人群住房保障的影响，许多在当前高昂的房价下无力购房的低收入家庭将会从商品房市场中分流出去，转向廉租房和经济适用房，而这类群体从人数上来讲，是刚性需求中比重最大的，这直接导致了市场需求量的下降；而且，最近央行日前对房贷新政的补充通知出台严重打击了投资型和改善型住宅需求，上海楼市的观望气氛愈加严重，双方博弈仍然僵持。

深圳市成交面积持续下滑，11月份成交面积仅为15.03万平方米，为近年最低。一方面，房地产政策压制投资需求，银根收缩导致楼市成交量大幅萎缩；地根紧缩，市场供大于求也是主要原因。

中国指数研究院分析师认为，一方面，深圳是座移民城市，居民结构年轻，因此对住房确实有庞大的需求。但当房价上涨速度远远高于收入增长速度时，大批散客和机构将涌入这一市场来炒房。炒房人为卖而买，由此导致，炒房人越多，市场可供给的房子其实也就越多；另一方面，由于房价高企，市场有效需求不断萎缩，从而出现有价无市的情况。特别是今年以来，政府加大了经济适用房、限价房以及廉租房等保障性住房的建设面积，向市场发出了增加供给的积极信号，并通过提高第二套住房的贷款首付比例，向炒房者发出紧缩信号。一增一减两个信号强化了人们的预期，从而使某些地方导致房价出现松动。

供求考验愈加严峻

1-10月，北京市房地产商品住房开发投资额711.44亿元，同比增长17.17%，继1月至5月投资增速达到今年以来的最低点后，从下半年开始，投资增幅较快回升，1-10月比前三季度提高0.4个百分点；商品住房新开工面积1186.53万平方米，同比下降14.09%，竣工面积1132.44万平方米，同比增长9.65%，而销售面积继续呈下降趋势，同比下降16.25%，但销售面积远高于竣工面积，市场存量住房进一步被消化。

1-10月，上海市房地产商品住房开发投资额692.76亿元，同比下降5.79%，商品住房新开工面积1326.87万平方米，同比下降12.65%，竣工面积1854.71万平方米，同比增长10.07%，销售面积2807.38万平方米，同比增长37.78%，竣工与销售比仅为0.66。

1-10月，深圳市房地产商品住房开发投资额256.08亿元，同比上涨6.65%，商品住房新开工面积492.08万平方米，同比上涨3.98%，竣工面积206.28万平方米，同比下降40.51%，销售面积463.63万平方米，同比下降13.2%。