“小产权房”动了谁的奶酪？

　　6月18日和25日，建设部和北京市建委分别明确做出风险提示：购买小产权房将不受法律保护。
　　然而与此同时，一家网站做了一项关于“你会购买小产权房吗”的调查，在2.5万多名参与投票的网友中，近75％的人表示认同“如果价格合适，可以接受”的选项。
　　一边是政府部门严肃的风险警示，一边是普通市民高涨的购买热情，再加上媒体的介入，让这种价格低廉的房子受到明星般的“礼遇”。
　　
　　小产权房受追捧
　　
　　事实上，小产权房在我国已存在十多年历史，它最初起源于民间，即农民将自家宅基地上的房屋出售或出租给他人。虽然这种农房一直没有合法的产权保护，但因为在这些买卖或租赁的契约上一般盖有当地“乡政府”的印章，在绝大多数情况下，小产权房在实际的交易、出租、继承等方面并不存在任何障碍。近年，一些开发商打着建设社会主义新农村的名义，在集体土地上进行违规开发建设，对外销售则打着“乡产权”、“小产权”的幌子，小产权房由此而来。
　　小产权房一般位于城市周边郊区，以往因为地理位置比较偏僻，一般人不太容易接受。近年，随着房地产开发步伐的加快，以及轨道交通的发展，小产权房与一般商品房已经连成片，交通条件也大大改善，商品房和小产权房地理位置上的差异已经缩减甚至消失。
　　同时，城市以及城市周边房价的整体上涨趋势放大了小产权房的价格优势。以北京为例，一年前，北京的房地产价格增长还未波及市郊，北京郊区证件齐全的商品房的价格也不过每平方米二三千元，而那时小产权房屋的价格也在每平米一千六七百元左右，价格差异不是很大。小产权房作为一种“擦边”产品，过去没有受到人们的广泛关注，其市场供应量也很小。
　　今天，由于商品房整体价格的急剧攀升，再加上随着国家各项税费的不断补充，二手房的价格与一手房相比也几乎没有什么明显的优势。所以，一部分因为房价高涨而无法释放的住房需求，自然流向小产权房。虽然现在小产权房屋的价格也提升至每平米二三千元左右，但是绝对涨幅不大。两相比较，小产权房的绝对价格优势受到了人们的热情关注。
　　
　　小产权房为何能如此低价?
　　
　　据报道，小产权房的低价源于这类房产在开发时就省去了两项主要费用：一是土地出让金；二是各种税费。事实证明，刨去这些费用，住房价格可以压低70％左右。这些税费包括：从30％到60％的税率为四级累进税率的土地增值税；税率为3％的契税；税率为5％的营业税(单位和个人转让房屋按“销售不动产”税目计征营业税)；税率为营业税7％的城市维护建设税；税率为3％的教育费附加税；税率为0.5‰的印花税等等。名目繁多的税费，必然造成房价居高不下。
　　另外，房地产开发产品比例的“90／70”政策发布后，不仅使得许多房产项目因为调整规划而推迟了入市时间，造成了一定的产品供应空档，而且再加上房价高企等因素，使得人们把住大房子的梦想寄托在小产权项目上。二三十万就能买到100平方米以上房子的诱惑，使得许多人甘愿冒险一试。所以，房地产宏观调控为小产权房提供了入市时机和市场空间。
　　资料显示，今年上半年，北京住宅房产交易中，小产权房已占到20％的惊人比例；在河南郑州，小产权房的销售量占到全市新房销售量的15％。
　　
　　法律提示产权风险
　　
　　《合同法》规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，乡产权房子有被政府收回地皮或无法出售的可能性。
　　业内人士表示，购买使用权、小产权、乡产权等房屋没有产权保障，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。其中最为关键的是，没有房产证，这就意味着购房人不是合法产权人，不能以法律为武器来维护自身的权益。有些项目虽然通过补交相应费用可变更为合法的产权房，连同补办费用，购房者并没有得到真正的实惠，因此选择购买此类项目具有较大风险。
　　6月18日，建设部新闻发言人发布《关于购买新建商品房的风险提示》，明确表示“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。因为“非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。”
　　6月25日，第17个全国土地日，在国土资源部与北京市政府联合举办的宣传活动中，北京市国土资源局局长安家盛就近期社会关注的“小产权”、“乡产权”住宅问题表示，北京已经部署开展在全市范围内调查“乡产权”、“小产权”等违规土地开发建设，违规开发建设的要停工停售。
　　
　　小产权房的是与非
　　
　　尽管官方相关部门已经做出对小产权房的“查禁”处理，但是在民间，对小产权房声援的、声讨的声音仍此起彼伏，不绝于耳。
　　
　　正方：一场自发性的土地革命
　　有人认为，小产权房是现实情况下老百姓寻找自救的一种办法。“政府应该鼓励小产权房走向合法化。”北京理工大学经济学教授胡星斗说。在他看来，小产权房可以通过政府的合理规划、有效管理，避免占用大量的集体土地而走向合法化。
　　小产权房的出现，是公共利益和个人利益的帕累托改进，参与其中的人都得到了净收益。政府虽然损失了部分卖地收益，但是它同样因此减轻了为民众提供廉租房廉价房的责任，人们通过小产权房这一自发、自觉的市场行为，神奇有效地自行解决了住房问题!这样一来，政府的财政负担、尤其是福利责任将大幅减轻，只需投入少量财力解决收入最低的极少数民众的住房问题。
　　从这个意义上说，小产权房是一场土地和房屋供应的革命。它打破了政府垄断土地一级市场的格局，从而使地价和房价大幅度回落。它也是农民自我城市化的一场革命。以往，农村的城市化必须由政府规划先行，政府以很低的价格从农民手中强行收购土地，然后以几十甚至几百倍的高价转让给开发商，城市化完全是在政府的计划之下推进。如今，农民通过小产权房的模式将城里人吸引过来，形成城乡居民你中有我我中有你的新城格局，农民通过建设小产权房即可获得数倍、数十倍甚至上百倍于征地的土地增值收益；通过出售、出租这些房屋，获得持续稳定的收入。即使无地可种，政府也不用操心他们的再就业问题。城市人口则把城市文明带入乡村，人口的聚集效应创造出大量服务业就业机会，农民不用离开自己的家乡就可以实现城市化和市民化。
　　
　　反方：饮鸩止渴，扰乱房产市场
　　另一种声音说，小产权房市场的猖獗现象，已经严重影响了正常的房地产市场发展秩序，为我国土地管理规范化造成了很大的困难。北京市决定进行全面叫停小产权房是一项非常及时的举措，对于规范北京房地产市场行为和维护房地产市场交易秩序将会起到重要作用。
　　带有这种观点的人认为，通过违法、违规行为来抑制房价，本身就是错误的，这种做法只能带来更加严重的问题。有人认为，短时间内价格的快速上涨是可以抑制的，因为价格不可能长期持续上涨。但是，在一个扭曲、不规范的市场中，价格的任何变化代表的都是一种不合理的信号。
　　众所周知，我国实行的是城乡“二元”户籍管理制度。通俗地讲，就是城里人上班拿工资，并享受着各种社会福利保障，农民则主要靠种田吃饭。如果说工资收入和福利保障是城里人的“生命线”，那么土地(耕地)就是农民的“生命线”。现在，一些农村集体经济组织将耕地变成宅基地，然后在宅基地上建房，继而向城里人出售，从眼前看确实获利多多，让农民们喜不自禁，但如果这种做法被明确允许，城里人蜂拥去农村购房，那么在眼前经济利益的驱使下，农村集体经济组织必会将更多耕地变成宅基地，建更多“小产权房”供城里人享用，其后果可能是：若干年之后，一些城市郊区的农民将无田可种，他们将失去赖以生存的“生命线”。
　　“小产权房”交易，从表面上看你情我愿，公平合理，但从长远看，其实质是城里人侵占农民赖以生存的“生命线”，将农村变成城里人的“后花园”。这种公平交易其实暗含着掠夺的成分，与一些房地产开发商在农h08Z5Foxk/MYdcidhMSjctZh5SeBOFwhEecQ7J8bEh8=村搞“圈地运动”本质相同。如果政策上对这种“小产权房”交易大开绿灯，那就意味着一些城里人不仅占据着城市的经济资源，而且占据了农村的经济资源；对于农民而言，他们不仅没有能力去享有城市的经济资源，而且失去了作为“生命线”的土地。如此一来，原本就存在的城乡差距将会进一步拉大，农民和城里人所享有的社会资源将更加不均等——这就是在“小产权房”背后，我们应该正视的一个“大问题”。据此，我们有必要问：城里人住房难问题为何不能在城里解决?为何要以牺牲农民的长远利益为代价，去满足城里人的眼前利益?寄希望以“小产权房”来平抑房价、缓解住房难，这与饮鸩止渴何异?
　　
　　多方共商善后处理
　　
　　对叫停“乡产权”房的善后政策的预期，多数人持一致观点。“项目开发尚未完成，在不会造成更大损失的前提下，无条件拆除的可能性最大。但对成熟小区而言，通过变更土地使用性质，补交土地出让金和相关税费，将房屋产权合法化，则是相对可行的办法。”北京律师协会房地产专业委员会委员陈旭说。
　　尽管购房人当初购买“乡产权房”属明知故意，但政府在制定善后政策上仍会权衡多方面的问题，如怎样保护买房人利益，开发商退房时是否还应承担民事赔偿责任等。同时，虽然产权合法化的预期可能最贴近未来的政策，但在操作层面上，这种解决办法仍然存在多方面的难题，例如，买房人能否补缴出土地出让金，流失的税款能否从开发商处追缴回来等等。
　　正是由于“法与理”之间的矛盾交错，使得各项针对“小产权房”问题的处理措施，都要力求实现两者之间的平衡。北京市国土局目前给出“停工停售”的处理方案，针对的是增量房市场，由于“小产权房”涉嫌违法违规，因此果断地采取措施避免问题进一步扩大，当属执法者的必然之举。但是，在限制了增量市场供给之后，更为棘手的问题在于如何处理既有已经买卖到户、甚至已入住了的存量“小产权房”问题。
　　对待“小产权房”不能以叫停了之，政府在叫停的同时还有很多后续工作需要做。譬如，如何处罚非法介入的开发商，如何保障买房人的利益，如何避免死而复生、重蹈覆辙等。最主要的是，叫停“小产权房”后，民众对低价房的巨大需求政府如何调节，如果处理不好，不但会刺激商品房价继续上涨，还会增加保障型住房的分配压力。总之，如何处理“小产权房”身后的问题考验着政府的智慧。
　　尽管全面叫停“小产权房”是对当前房地产市场的一次净化和优化，预期也将会起到很好作用，但是，前面的分析都是在现行土地制度情况下进行的，从“小产权房”现象中，我们还可以窥探和领悟到一丝丝苦楚和深思，因为我国现行的城乡土地制度本身就存在着很多问题和矛盾，这可能才是导致这些问题产生的根源。
　　所以，有人建议，以更多的楼盘降低房地产的利润空间；以低息畅通的融资渠道尽可能地扩大中低收入购房者的贷款之路；减少低价房的税费，还利于民；阻止国际资本大规模购买房产，缓解供需压力；建立赋权于购房者的质量监管体系，以培育房屋审核质量的独立中介机构，使民众住上安全房等等，才是解决“小产权房”存在的最终途