不实广告与欺诈案例评析

毕　然

原告：李某

被告：某市房地产开发公司

案情

被告在某市某区建有两栋15层的住宅楼，在楼房尚未建成前，曾多次推出售楼广告，声称“买××花园一处住宅，便可拥有一片面积为140平方米的绿地”。原告李某见到该广告后，十分动心，遂于2005年4月5日找至被告售楼办公室了解详情，被告工作人员为其出示该楼及周围环境的设计图，并指出待楼房盖成后，准备在楼房周围修置约500平方米的草坪花园。原告看后，感到满意，当场便与被告签订合同。同年5月10日，原告按合同规定向被告交付了5万元的定金(总价款的10％)。同年12月1日，被告向原告交付楼房时，原告发现周围仅有50平方米的空地且尚未绿化，遂拿着被告所做的广告与被告交涉。被告提出，合同中并未规定上述广告的内容，被告不负有提供绿地的义务。原告因交涉未果，遂提起诉讼，要求解除合同，并要求被告双倍返还定金并赔偿损失。

对本案的不同观点

第一种观点认为：被告的行为构成欺诈，原告有权请求撤销该合同，并请求返还价款，赔偿损失。

第二种观点认为：被告的广告虽有不实成分，但并没有构成欺诈。原告只是发生了重大误解，误以为广告的内容也属于合同条款，实际上，合同中并未规定该条款，因此原告可以请求撤销该合同。

第三种观点认为：原告是按该房屋周围设置草坪的价格支付价款的，但原告取得该房屋后并无草坪，因此，该合同对原告是显失公平的，原告可据此请求撤销该合同。

评析

首先，应该确定本案中被告的广告具有不实成分，但被告的不实广告的内容是否自然转化为以后由原告、被告订立的合同内容呢?对此应作具体分析。《合同法》第15条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”从原则上讲，一般商业广告应为要约邀请，但有一点例外，即如果广告中明确注明为要约或者广告中含有未来合同的主要条款或者写明相对人只要作出规定的行为就可以使合同成立，则应该认为该广告属于要约而不是要约邀请。假如被告在广告中声称“我公司现有位于某处的房屋一栋，面积为200平方米，价款为1000万元，先来先买，欲购从速”。那么可以将该广告视为要约。但从本案来看，被告在广告中只是向大众宣传介绍其准备出售的房屋，并没有表明未来合同的主要条款，因此该广告应视为要约邀请。一般来说，如果广告为要约，只要相对人作出承诺且未对广告内容提出任何异议，则应认为在相对人承诺以后，广告内容自动转化为合同内容，广告人以后如违反其在广告中声称的内容，则构成违约，广告人应负违约责任。但如果广告仅为要约邀请，则不能认为广告内容已自动转化为要约内容，因为要约邀请只是引诱他人向其发出要约的行为，而要约乃是一方以缔结合同为目的向对方当事人所作的包含了合同主要条款的意思表示。邀请的内容可以是含糊的和不确定的，而要约的内容必须是完整的和确定的，必须包含了未来合同的主要条款。从要约邀请到要约，是質的变化，一旦成为要约，就应明确提出未来合同的主要条款，否则相对人是不可能作出承诺的。如果要约中并没有重复要约邀请的内容，不能认为邀请的内容自动转化为要约内容，当然也不能在相对人作出承诺以后使邀请的内容转化为合同的内容。

从本案来看，被告在广告中声称“买××花园一处住宅，便可拥有一片面积为140平方米的绿地”，原告在得知该要约邀请的内容以后，曾找至被告处作进一步了解，但原告在与被告订约时，并没有以广告中的内容作为合同条件，不管原告是基于何种原因未提出这一条件，都表明原告发出的要约中没有这一内容。假如合同文本是由被告制作的，是由被告所发出的要约，一旦合同文本中确实没有上述条款，则同样认为合同中没有要约邀请的内容。因此，可以认定广告的内容没有转化到要约的内容中，当然也不能转化为合同的内容，据此，可以认为被告未向原告提供广告中声称的绿地，不构成违约。

下面，我们将讨论如下三个问题：

1．原告的行为是否构成重大误解?

所谓重大误解，指一方当事人因自己的过错而对合同的内容等发生误解，并订立合同。误解的后果直接影响到当事人所应享有的权利和承担的义务。由于误解而订立的合同是意思表示不真实的合同，所以法律允许误解方变更或撤销该合同。对原告的行为，我认为并不构成重大误解，因为误解主要是指对合同的内容发生认识上的错误，发生误解的原因既可能是因为当事人缺乏必要的知识、技能和信息，也可能是缺乏必要的交易能力或经验造成的。从本案来看，尽管原告确实缺乏必要的订立合同的知识和能力，但原告应当在被告出示了合同条款以后对合同内容作进一步的了解，确定合同中是否包含了广告中的内容。原告在没有仔细阅读合同条文的情况下匆匆在合同上签字，便不能以重大误解为由主张撤销该合同。尤其应当看到，广告内容并非自然成为合同的内容，已如前述。而一个合理的订约当事人在此情况下是不应将不属于合同内容的声明误以为是合同内容的。所以，认为原告的行为是重大误解，根据不足。

2．原告、被告订立的合同是否属于显失公平的合同?

所谓显失公平的合同，是合同一方当事人在紧迫或轻率、缺乏经验的情况下，而订立的明显对自己有重大不利的合同。本案中，原告确实是在缺乏经验的情况下订立合同的，但该合同客观上是否显失公平，值得探讨。显失公平是指合同的内容对当事人明显不公平，也就是说一方在紧迫或轻率、缺乏经验的情况下，接受了对自己明显不利的合同条款，根据这些条款，导致一方承担更多的义务而享受极少的权利，另一方承担极少的义务而享受更多的权利，尤其是一方所获得的利益超过了法律所允许的限度。这样，才能允许受损的一方请求撤销该合同。从本案来看，原告主观上认为其所购买的房屋周围会有草坪且是按照周围有草坪的房屋的价格向出卖人支付价款的，而原告在实际取得该房屋以后发现并无草坪，但由于出卖人在广告中声称的内容根本没有载入合同之中，合同并未规定房屋周围应有草坪，因此，合同条款本身并不存在对一方不公平的问题。至于原告主观上认为合同对其不公平，也不能据此认定该合同是显失公平，因为合同是否公平，关键要看合同是如何规定的，不能依据当事人的主观判断来决定。

3．被告是否实施了欺诈行为?

所谓欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。因欺诈而订立的合同，是在受欺诈人因欺诈行为而发生的错误的意思表示的基础上产生的。我认为，本案中原告、被告订立的合同属于因受欺诈而订立的合同。其根据在于：第一，被告确有欺诈的故意。所谓欺诈的故意是指欺诈的一方明知自己告知对方的情况是虚假的且会使被欺诈人陷入错误认识，而希望或放任这种结果发生。本案中被告在作广告时，明知其所作广告中有不实成分而仍然故意为之，因而确有欺诈故意；第二，被告实施了欺诈行为。欺诈行为主要包括两种：即故意告知虚假情况和故意隐瞒真实情况。本案中，被告明知其不会在房屋周围修置草坪而在传媒上作出购房即可同时拥有绿地的虚假广告，并在原告去其处了解详情时仍强调楼房盖成后将会有草坪花园，可见，被告向原告告知了与事实完全不符的虚假情况；第三，原告因受欺诈而陷入错误，并作出了不真实的意思表示。本案中，由于被告的欺诈行为，原告误以为真，以为楼房周围确会有草坪而与被告订约，如果没有被告的欺骗行为，原告是不会与被告订立合同的。可见，被告所实施的欺诈行为与原告和被告订立的合同之间有因果联系。据此原告可以欺诈为由请求撤销该购房合同，并请求被告返还价款，赔偿损失。

顺便指出，被告的行为也违反了《广告法》，应承担行政责任。根据《广告法》第37条规定，违反广告法，“利用广告对商品或者服务作虚假宣传的，由广告监督机关责令广告人停止发布，并以等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响，并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款。”因此，被告在承担合同无效的民事责任以后，不应免除其因违反《广告法》而应负的其他责任。