楼市“黑手”造就“喊价时代”

杨　江　马　洁

楼市热到这个程度，开发商定价早就不考虑成本了，而是互相攀比，完全是"喊价时代"。

"炒房，是深圳房价暴涨的罪魁祸首。5月深圳楼市均价飙到14322元，这一浪不是几个炒家就能掀起来的，前提是'基本面'的形成。"

林健(化名)是深圳某地产公司总经理助理。大多数地产公司面对目前楼市中种种非理性行为，都以"话题过于敏感"为由缄口无言。而他接受了本刊记者的采访。

林健所指的"基本面"有三条，那就是全国性的流通性过剩､民间游资投资领域的局限以及土地供应的紧缺。"基本面形成了，炒房就有了基础，就有了接盘的人。"

但在林健看来，尽管深圳楼市挤满了炒房客，但他们并不是爆炒楼价的中坚力量，深圳楼市其实背后另有"黑手"。

到底谁在兴风作浪?且听林健一一道来。

二级市场：谁不捂盘谁傻瓜

我们是地产顾问公司，代理新盘销售，服务开发商。我们只做二级市场，占有的市场份额在深圳排行第三。

开发商追求的是利益最大化，比如开盘时间，不是我们所想的及早开盘，相反他能拖就拖，而且设定的价格标杆不断提高。我们是希望市场平稳的，这样对大家的长久发展更有利，但问题在于，在深圳接单新盘越来越难，项目越来越少，因为政府的土地供应量少了。明摆着无盘可接，我们肯定更要和开发商"统一战线"，实现利益最大化。

就具体操作而言，一般不会明显违规，都是在政府规定的框架里做。代理公司是拿开发商佣金的，必然动用各种操盘手法尽量满足开发商的要求，动足脑筋帮开发商实现最大价值。这考验我们的专业水平，从这个意义上说，倒也不能怪一些代理公司动用变相发筹､VIP贵宾卡这些方式来测试客户心理价位。

有时我们感到开盘价格已经很高了，但投资客根本不在乎，只要能买到房，根本不关心单价。这个状况我们也担心，可我们难道去说服开发商降低开盘价吗?没有道理啊!

去年我们代理一个楼盘，开价每平方米12000元，当时已经是片区里最高了，可是今天，这个楼盘的后期单价已经升至22000元!现在的房产市场，你不要指望开发商自觉理性，他如果理性，楼盘一天就卖光了，楼市的主导权现在不在政府和开发商手里，深圳楼市飙升，完全是因为大量涌入市场的非理性资金。

一个重要因素就是香港，深圳南山､福田､罗湖这三个口岸区，除了罗湖，都已经上涨了100%，基本都是港人投资。深圳关外主要是温州投资客，关内主要是本地购买力。我们统计过，在关外，自住与投资的比例是5比5，而到了关内尤其是一些小户型，投资比例高达90%。房价怎么会不涨?开发商只是顺应市场的这种趋势。这种情况下，我们其实是被动，无奈的，我们不希望暴涨，但市场接受这个价格，我们也只能定这个价格。

投机客的钱从哪里来的，一部分是外地涌入的，一部分是本地前几年买了房，现在尝到甜头又用赚到的钱滚动投资的。

楼市热到这个程度，开发商定价早就不考虑成本了，而是互相攀比，完全是"喊价时代"：你楼盘单价8000元，他就开1万元，别的楼盘一看就开1.2万元。市场找不到什么规律和道理，充满非理性因素。

这真是人有多大胆，地就有多大产，完全演变成胆量的较量。谁博弈到最后，赢了就赚大钱，现在是能搏多高就搏多高。

我们代理公司也面临这种竞争，你代理的价格比别人低，就说明你比别人差，就抢不到生意了。市场现在买涨不买跌，一涨就有更多人涌入，既然买房子的不考虑价格，我就大胆给你定价格好了，反正你向银行贷款就是了。

其实，开发商自己也目瞪口呆，没想到房价会涨到1.4万元。他们也担心崩盘，但能赚的钱他没理由不赚。实际上，每平方米8000元开发商就能赚大钱了。

我认为，只要基本面没有改变，只要人民币升值､深圳基建以及"大运会"这些利好消息依然存在，开发商的攀比心态､捂盘信心就不会消褪。

很多人怀疑开发商哪有这么多资金坚持捂盘，他们不要还利息吗?其实，由于房价暴涨，这些成本已经微乎其微了，他不问别人借钱，都有人争着借给他。借款500万坚持捂盘，到时候可能就是赚5个亿啊!别墅单价既然能从5万元升到10万元，那干吗不捂着呢?谁不捂谁就是傻瓜。

三级市场：左手捂右手

深圳楼市的关键问题在三级市场，现在深圳有银行曝出数据，单月放贷业务达到1万笔，这是一个相当惊人的数字，涉及上百亿资金啊!

我认为三级市场的炒家在利用银行放贷"左手捂右手"。实际上，深圳现在的炒房客有相当一批都是中介公司培养起来的，中介公司在楼市里火上浇油。去年10月深圳民间发起"不买房运动"，加上其他一些因素，楼市交易惨淡，一些中介门店甚至关闭。有些中介就联合专家炒作地荒论､深港房价一体化论，人为制造非理性的供需紧张局面。这些概念也许都是对的，但那是未来遥远的事啊，他们强化这些概念，最终激起人们对房价未来走向的恐慌，导致置业提前和投资行为的集中爆发。

中介公司是"信心供应商"，他们就是用这种方法培育炒家的：一方面组织员工不断给房主打电话传递房价上涨的信息，另一方面又对有置业欲望的人"分析"，买下来就能赚多少差价。一个炒家形成不了气候，中介培育出一批炒家，对市场的影响就显现了。你想想深圳现在600多家中介地铺，1万多地产经纪人，深圳这么高的商务成本，一个中介公司要有多少炒家养着?

刚成交了一套房子，還没拿到钥匙呢，中介公司就跟你说有人愿意多出10万元､15万元来买。这种情况下，业主就算本来置业是准备自己住的，也不自觉地被裹进楼市，变成投机者了。

你刚卖，他就跟你说要不要再买?我手上还有几套房子，你不是已经赚了十几万嘛，你把这十几万再投进去，加上银行按揭，本来你10万元只能买30万元的房子，现在你有20多万元了，可以买60万元的房子。

中介的分析似乎看不出什么破绽。但实际上，买来卖去都是中介左手倒右手，你买的房子其实是中介刚让人抛的，你加价买去了，我再让你加价抛售，然后我中介再让另外的炒家高价接盘。

中介公司"空手套白狼"赚取佣金，好像传销一样，房价就在这样的过程中被一轮轮抬高，倒霉的还是最终的置业人。三级市场这种行为拔升了房子的商品属性，忽略了使用属性，这样一来房子就完全成了投机品。

这种做法最后肯定是崩盘，但什么时候崩，我个人认为，要看深圳基建情况与人民币升值速度。

赚取佣金实际并不是中介公司盈利的大头，有些中介公司和地产公司联合起来捂盘，那才赚得多呢!深圳一个中介老板一下子买下整层房产，然后分散到各个门店，用自己的销售网络把这些房子炒出去，每平方米起码能赚两三千元。

你说捂盘，业务员哪里有这个能力?一般都是地产商与中介联合。所以有的新盘刚开盘就告罄，然后中介举着牌子卖新盘。甚至有些楼盘还没开盘就被中介公司买走了，尾盘也是这些中介在收，有时候捂在手上一个月就有30%的利润，中介再用自己网络的炒家内部去炒，不断赚取差价和佣金。

私募：超级庄家现身

中介公司左手捂右手的做法，比起插足三级市场的私募来就差远了。一个人炒房不能形成规模，我联合成百上千人，一下子就可以汇集到数千万甚至上亿元资金来撬动楼价。据我所知，有一个楼盘刚开盘，就有投资客说我包你几层，一下子甩出6000万元。他甚至根本不去看看房子。这实际上就相当于股市里的坐庄和控盘。

我知道的一个最大的私募，手里控制着1000多套房子，超过10亿元，都是一些中小户型，南山片区基本都被他们控制，只要有人卖房，他全接下来，几乎不管你开多少价钱。你敢开价，他就敢接，目的就是让业主不敢卖，因为你一卖，过两个月就会涨10万元，业主肯定不敢卖了，即便卖也会反悔。开价每平方米1.2万元，一旦有人来买，就改口要1.3万元，自住型的买家自然不买了。只要没人买，庄家就把你的房子以定金的形式控制在他手里，或者告诉你有人会出更高价格，让你等着，由此造成市场上房源短缺的假象。

私募主要集中在福田､南山，我们看入住率就明白是怎么回事了。入住率可不能透露给你，否则上面会来查。

控制了大量房源后，庄家不管有没有人接盘，每个月单价都会涨500元或1000元，反正我往上涨，没人成交他就自己制造成交，左手倒右手，拔高整体房价。一旦有人接盘，庄家就把手上房源成功抛售。

当然这样做的前提是市场上流动筹码绝对集中。我想，现在的业主没几个人敢卖，一般手上也就一套房子了，真正有几套房的，相信春节前早就卖光了，私募春节前接盘，春节后就形成垄断了，市场上少了流动筹码，它的搜集过程也就完成了。庄家如此控制着市场，3个月里，它只要卖出去一套，就赚到了，最少每平方米赚1000元。

还有一些投资专家组织所谓的"客户会"，告诉客户，什么楼盘你大胆买。其实很可能他已经控制了这个楼盘的筹码，你去买，卖主就会打电话问他要不要卖，他回答不卖，这样房价不涨可能吗?很容易就拔高了。

楼市里也出现了"股评家现象"，他们不断打电话给你，告诉你这一个片要涨到多少，弄得你不想抬价都不可能。这些所谓的专家都有曝光机会，有一定公信力，他们前几年就囤积了房子，为的就是制造高点成功抛售。

我知道一个炒家，2004年在某花园买了10套房子，当时均价4500元，现在他1.2万元抛售，还有人去接盘。这完全是炒楼，所有的买家､卖家､高价都是他一手导演出来的。你可能奇怪，他哪来这么多资金?坐庄肯定不是他一个人，房子可以按揭，以5万元定金控制1套房子计算，在深圳5个亿就可以控制1万套房子，这是很恐怖的，今年上半年房产全部成交才1万套。

从我们这里掌握的数据，春节后，二手房市场虽然成交金额在扩大，但转手率并不高。庄家并不愿意频繁换手，那只会造成手续费亏损。其实，庄家控盘都是通过心理预期来影响买卖双方，并不是实际的成交。

制造房源紧缺的假象成功抬高房价后，庄家不管什么时候抛售都是赚的。我觉得他就是在等政府打压，一打压他就抛。因为到时可能跌幅很大，只有暴跌才能找到接盘的人，而庄家即使楼价暴跌了，还是能赚得数不动钱。比如房价从1.8万元跌到1.2万元，你当然会接盘，甚至他以所谓专家身份建议你来接盘。其实，庄家的成本可能只有6000元。

我一直奇怪：银行为什么现在还在放贷?我认为今年超过1万元单价买进房产都有风险。很多物业已经没有投资价值了。炒家把风险都转移给了今年接盘的人和银行。

一级市场：高价拍地是导火索

很多人都奇怪深圳的房价怎么在去年年底一下子爆发。炒家没有这么大的爆发力，导火索是一级市场的两次高价拍地。

一块地皮是今年年初金地集团在龙华以高出第二名2亿元的价格拿到的，在这之前，天建地产去年9月在宝安区以差不多9000元单价的高价拍得了一块地皮。

目前看来，这两家公司当初的决断是对的，现在宝安中心区的二手房单价都从七八千元涨到了近2万元。但是在当时，很多人对于这两次拍地的高价都不能理解，两家公司都是国资委控股的，在这之前，宝安的土地价格也就是每平方米三四千元，这说明，国字号背景企业敢这样做，是看到了深港一体化可能带来房价上涨。

我要提醒大家的是，当时这两块地皮，民企连举牌的勇气都没有，这样大家都猜测肯定有政府的原因，让这两家公司看到了基本面的向好。

市场一下子有了信心，这就是导火索，宝安当时房屋均价七八千元，但是天建一拍地，年底周边新盘就冲万了，时至今日，新盘都已经1.5万元了。

你想宝安关外都已经破万了，关内福田没有理由不上2万元单价吧。我们当时在福田代理销售一家楼盘，这个项目运作5年了，单价成本大概6000多元，我们去年3月份定下来的预售价是7800元。但是10月开盘前，天建高价拍地信号发出来了，宝安地皮价都9000了，我福田难道比宝安的地皮价还要便宜?于是马上把盘价定在11000元，此后就一路上扬。

整个楼盘1000套单位，开盘后每个月销售量递增20%，价格递增10%。这是营销策略，后期销售必须要比前期贵，否则要么说你楼盘定价过高，要么说你楼盘差，只有加价才会有人投资。

印象中最好賣的就是两个时候：一次是宝安拍地，一周我们加价5%，第二次是春节后，附近一个楼盘开盘价1.5万元，它是期房，我们是现房，没理由比它低，因此一下子从1.3万元提到1.45万元。

提价根本不用担心卖不动，整个福田当时待售楼盘不超过3个，每周我们这里都有上百人来咨询。我们并没有捂盘或者炒作，开发商也是顺应市场提价赚钱。

当时这些房子没有一下子被人买走，是因为去年9月前还没有私募在三级市场兴风作浪，而且1万多元的单价，当时大家都觉得很高了。但是春节后私募介入了，它们胆量很大，很多小户型开盘就被它买光了。龙岗中心城一开盘300套卖光，就看到了私募的影子。

高价拿地，受益的是整个片区的开发商。都是国字号背景的开发公司拿到地皮，民企不会去拍，它们只是跟风涨价而已。

龙岗中心城的导火索是"大运会"，"大运会"在龙岗举办的消息一宣布，第二天房价立马涨1000元。龙岗后来卖到12000元，我们提到15000元也不贵啊。半年后，我们这个楼盘只剩下最后一套了。这套尾盘在顶楼，我们原先没想到能卖出去。附近一个新盘定价22000元，我们当初开盘是11000元，就给尾盘定价19900元，也算给先期业主一个安慰，意思是你的楼升值了，尾盘都这么高。

整个销售过程中，这套房子先后有两个人付了定金，但是犹豫再三还是舍弃定金不要了，一次是单价15500元的时候，一次是单价17500元的时候。没想到最后到了19900元这么疯高的价格，上周居然有人接盘了，是一个30多岁的女人。

你定了这个价格，又不能不卖给她。她纯粹就是投资的，附近楼盘开盘价22000元，她认为这套房子肯定还要涨。

你说，楼市里伸进这么多双手，能不疯涨吗?!