广州楼市：“行政牌”打到底？

赵　磊

“广七条”即使能降房价，也只是靠保障型的房价来拉低的，其幅度是很有限的

因市长表态要降房价而饱受关注的广州楼市，在这个月表现得跟个小孩儿一样，“争了一口气”后，便又哭又闹，让人无从揣摩。

“打架”的数据

楼盘还是那些楼盘，但为此而发布的三套统计数字，却很难让人对这个市场做出一套精准的判断和预测。

4月13日，广州市国土房管局发布的《2007年3月广州市房地产市场分析》显示，广州十区一手房住宅均价出现大幅度回落。与上月相比，每平方米下跌近700元，回落9.1%；中小户型均价环比下降887元，回落了13.9%。

随即有评论认为一直高涨的广州房价此番回落，是“广七条”(2007年3月28日，广州市长张广宁主持政府常委会议，审议并原则同意了《广州市关于加快住房和土地供应，加强住房管理，稳定住房价格若干问题的意见》，(被业内称为“广七条”)起到立竿见影的效果。更有媒体因此欢呼广州房价“开跌”是市场将要出现逆转变化的一种先兆或开端。

“媒体整个报道的方向是不准确的，”4月18日，广州市国土房管局宣教处处长刘嘉瑞对本刊记者说明：“3月广州市场主要是结构性变化，广州市中心六区的成交总量只有35.8万平方米，占成交总量的近六成；而均价只有3759元/平方米的花都区，在3月份的成交量达到13.82万平方米，占总成交量23%，从整体上拉低了房价。这次房价回落与政府政策并没有直接关联。”

就在国土部门忙于对外界解释时，另两套随后出台的数据带来了更具戏剧性的效果：国家发改委、国家统计局发布的调查显示，广州3月新建商品住房销售价格同比上涨8.6%，环比上涨了1.2%；而隶属于广州市国土部门的阳光家缘网实时交易价格则显示：广州3月一手住宅均价为8100元／平方米，比2月份下降了34元。

三套截然不同的数据，应该相信谁？

对此，中国房地产指数研究院华南分院研究副总监徐友明向本刊解释说，阳光家缘公布的是合同备案数据，反映的是实时数据。“据之前我们的调研，按工作流程，撇除撤案的考虑，开发商和消费者的交易达成后在阳光家缘网站登录数据，相关合同一般都会在5至15天内报至房管局。换句话说，房管局公布的数据应是5～15天之前的数据，由于房价攀升的因素，便可以理解房管局的数据较阳光家缘的低。国家发改委的数据则是经过一定的统计技术(如标准化、同质化)处理后的结果，剥除了一些突发偶然因素的影响。三者在统计方法、口径等方面均有所差异，统计结果自然会有所不同。”

尽管差异可以理解，但问题的关键是，对同一市场的统计方法及口径不一致，无论是横向、还是纵向都没有可比性；对此迷惑的不光是消费者，政府、发展商和专家也同样会被误导。

“如果房价指数能像股指一样，那我们就不会这么迷茫。”广州寒桐投资顾问公司总经理韩世同对本刊记者说。

他认为这次广州“数据打架”，主要是因为统计标准和方法不一致造成的。统计部门的数据属于抽样统计，主要是按类别抽样房价进行加权平均计算房价涨跌；房管局部门是按合同登记备案的总额和总面积来计算平均房价；而阳光家缘实时发布的数据则是网上签约登记的数据而非登记备案数据。

“实际上，在现实生活中这三组数据的作用和功效也不尽相同。”他进一步分析说，“统计部门的数据应当是最权威的，并且有《统计法》作法律保障和监管依据。然而，在现实中，统计部门的房价数据只能作为向上级呈报的官方数据，而对现实的市场运作却缺乏参照和指导的价值与作用。”而房管部门的数据是业界广泛应用和参照的数据体系，存在和形成已经有10多年历史。但这套体系主要根据成交登记备案的数据计算平均房价，并不一定能从多个角度和方面反映房价的变化。”

今年3月，在广东省房协举办的一次行情分析会上，韩世同曾经指出：如果我们沿用目前房价的统计分析和预测的方法来预测股市行情，恐怕没有人敢入市了。因为股市必须要随时掌握其变化动态以便股民做出分析和判断，而楼市却还依然要根据年度同比的均价变化来分析和预测楼市的发展与变化，缺乏现实指导意义。”

他因此建议将房管局和阳光家缘的房价统计体系合二为一，并参照股市的做法将每一个楼盘每一天成交价量变化的信息及时公布，“这不是说让开发商公布成本价，他们完全可以做到，这也是消费者应有的权利。”他说。

未来，降还是升？

“现在几套数据差这么远，我不方便(对广州房价走势)表态，我们这几天也是在看报纸。即便是我个人的意见也不能说。”4月19日，广州市房协秘书长许国碧告诉本刊记者。

去年底，由该协会组织编写的《广东房地产蓝皮书2007》预测：广东商品住宅的上涨势头有所减缓，预计在10%以内，其中广州涨幅15%左右。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文也曾撰文预测，“2007年广州一手房售价涨幅不会低于15%。广州楼价要稳定，至少要到2008年下半年。”

事实上，去年底多家本地机构均对今年广州的房价做出类似的预测，“但这并没有什么意义，主要是依据去年6351元均价，以及最后一个月7189元的价格来判断。如今来说不具备现实意义。”韩世同对此评价道，“事实上，我们做出预测非常难，要考虑政策变化，包括税收、加息等多种因素影响。”

他认为：“即使依据广州房管部门发布的3月份数据，也不能理解为广州房价降了。实际上楼盘并没有实质的涨跌变化。目前楼价驱涨的因素还存在，还不能据此认为有下降因素。”

广州天圆咨询及培训机构高级顾问许学峰博士认为，广州经营性房屋未来下降空间很小。他预计，“广七条”将在未来几年间整体拉低住房均价，赢得统计数据。按照他的计算，“广七条”中增加保障型住房将使广州未来住房均价下降2%～5%。但经营性的房价要下降，必须同时具备两个条件：第一，增加建设用地、增加住房供给；第二，让更多的开发商平等拿地形成竞争价格。这两个条件缺一不可，前者通过“广七条”的实施能够解决，但后一个条件，暂时难以具备。因为广州市的土地招标设定了较高的门槛，大部分控制在少数开发商手里(广州市去年十家开发商拿到的地占了卖出土地总量的60%以上)，形成了行业垄断和垄断价格，价格自然难降。

“政府部门的统计数据肯定是可信的，只不过统计的口径常常变化，所以，对比性有待核准，”许学峰说：“假定广州房管部门数据是真的，可能的原因有二：一是销售的房屋种类结构性改变，也就是中低档房数量比重增大，拉低了均价；二是去年以来的更严厉调控措施开始显效(例如，土地增值税清算)。加上广州市市长在北京两会上调控房价的表态，使部分房企调整营销策略，主动调低卖价，及早回笼资金。”

中国房地产指数研究院华南分院的徐友明与许的观点相近，在他提供给本刊的研究报告中指出：本轮(3月份)成交均价下调主要原因在于区域供应结构的变化，部分开发商为清尾货或加快资金回笼而加大折扣力度，但这类型的量不会太大，对市场不能构成实质影响，单套实际成交价格尚难下调。因此，3月成交量的萎缩，很大程度是受2006年宏观调控影响，致使多个项目规划报建受阻，而形成目前供应“真空期”。

他对本刊预计，“今年‘五一黄金周成交均价涨幅应有所反弹，但随着下半年地方政府严格执行既定土地出让计划，供应量正常化后，未来消费者将会有更多的选择。当然，郊区的放量增长一定程度上会拉低全市的成交均价。”

“行政牌”之后，还有什么招？

从两年前开始，出于对房价上涨过快的担心，国家层面出台了各种调控措施：自2005年3月16日央行取消实行多年的房贷优惠利率后，“国八点”“新国八条”“七部委新政”“新国六条”“九部委意见”陆续出台，但效果却不尽如人意。

本月16日，国家发改委固定资产投资司公布的一季度房地产市场运行情况显示，深圳、北京、广州等中心城市的房价涨幅依然“名列前茅”。据70个大中城市房屋销售价格指数显示，今年1、2、3月新建商品住宅销售价格涨幅均在6.0%上下波动。而在刚刚过去的3月份，新建商品住宅销售价格同比上涨6.0%，涨幅比2月高0.1个百分点；环比上涨0.5%，涨幅比2月低0.1个百分点。

部分中心城市的房价涨幅较快，如深圳同比上涨10.7%，长沙同比上涨10.1%，北京同比上涨9.9%，广州同比上涨8.6%，成都同比上涨8.4%，福州同比上涨8.0%，厦门同比上涨7.7%。而此前2月份的情况是，新建商品住房销售价格同比上涨5.9%，且70个大中城市的新建商品住房销售价格同比全部上涨。而上海这个去年房价微幅下降的少有的调控显效个案，也开始止跌回升。

从这些已经出台政策措施来看，历次调控的着力点主要放在银行货款和土地供应上，给人的感觉是有关部门主要是希望整顿房地产市场秩序，收紧房地产的需求，从而给火热的房市降温。然而，从70个大中城市房屋销售价格指数来看，这些措施并没有对抑制房价起到实质性的作用，甚至因为紧缩了供给，在某种程度上成为房价上涨的“助推器”。

广州本次在全国率先推出“广七条”，是继之前紧缩银根、地根之后，又打出一张综合性的“行政牌”，这张牌的效用到底有多大？

“如果只来虚的，不来实的，房价依然难降。”广州寒桐投资顾问公司总经理韩世同对本刊记者说。但他不排除由此产生的心理预期对楼价的影响，“推高楼市的价格的最重要因素并非成本，最主要的是心理预期。”

广州天圆咨询及培训机构的高级顾问许学峰博士则直接将这种预期因素与政府的表态联系在一起：“如果单单是市场的运行，目前不应该出现房价下跌情况。所以，假如广州房价确实已经开始下跌，可以全部归结为行政干涉的力量。”

但他的担忧是，“广七条”即使能降房价，也只是靠保障型的房价来拉低的，其幅度是很有限的(如前文提到增加的保障型住房可能拉低房价2%～5%)，而经营性的房价肯定不会下降的，“而且部分地段和户型还有继续上涨的可能。经营性房价稍有上升，就会彻底抵消保障型的房价下降。”

“行政牌”的威力到底如何，还有待观望，但在此之后，对于高涨的房价，人们还有什么牌可打？

仍以广州为例，有业内人士为本刊记者分析说，土地招标设定了较高的门槛，相当部分中小开发商被拦在外面，这些企业基础较差、财力较弱;但如果他们拿到地，在确保质量的前提下为了尽快销售回笼资金，价格肯定会比大企业的定得低，多家的中小开发商之间肯定会形成竞争局面，并拉低大开商的房价。因此业内人士建议，广州的有关部门应该认真研究如何实现竞争价格这一个问题，尽快为稳定房价提供的这一必要条件。