买卖不破租赁原则之探析

　　[基本案情]
　　
　　１９９９年５月２４日被告陈某与第三人县农林局签订营业用房租赁合同，约定由被告租赁第三人五间营业用房，租金１．５万元／间，年租金７．５万元，于合同签定之日一次付清；合同期三年，到２００２年５月２４日期满，租金一年一订；１９９９年租金７．５万元，２０００年租金基本保持不变或适当下调。２０００年７月１８日，第三人根据县政府要求向社会公开出售其营业用房，原告、被告分别购得第三人部分营业用房。其中原告王某购得的１０４号一间，刘某购得１０５号、１０６号两间为被告在１９９９年５月２４日所承租的房屋。第三人在与二原告的房屋买卖合同中约定，第三人与被告签订的房屋租赁合同继续有效，合同期到２００２年５月２４日届满；租赁费从成交之日起（２０００年７月２３日）由原告收取（冲抵购房款）。合同签订后，二原告支付了部分购房款，并依法取得了该三间房屋的所有权。至２００１年５月１０日，二原告与第三人结清了房款（其中，用２０００年７月２３日到２００１年５月２３日的租金冲抵了部分房款）。２００１年５月２４日前，二原告要求与被告协商确定２００１年５月２４日到２００２年５月２４日的房屋租金，被告则提出这期间的租金已于２０００年５月２５日与第三人协议确定为１．５万元／间，不接受原告的提议。在审理过程中，被告于２００１年６月１１日向第三人交付１０４号、１０５号、１０６号三间房屋第三年（即２００１年５月２４日至２００２年５月２４日）的租金４．５万元。被告提供的２０００年５月２５日关于确定第三年租金为１．５万元／间的协议书系由原县多种经营管理局电脑操作员于２０００年９月２７日１１时１４分打印完成，该协议书上县多种经营管理局印章用印时间经省检察科学技术研究所鉴定确定在２０００年１０月份左右。被告所承租的１０４、１０５、１０６号三间营业用房２００１年到２００２年底的年租金，经县价格认证中心鉴定为３．４万元／间。
　　
　　[分歧意见]
　　
　　一审认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，被告与第三人签订的营业用房租赁合同对二原告有约束力，被告有权继续承租至租赁期满。被告与第三人间原租赁合同未约定２００１年至２００２年度的租赁期及租金给付时间，被告提供的确定第三年度的租金协议，是在该房屋出售给二原告后签订的，对二原告无约束力。原、被告双方对２００１年至２００２年度租金又未达成补充协议，应按市场价格和交易习惯予以确定。第三人在房屋出售后，接收被告租金４．５万元，无法律依据，应予以退还。因被告在庭审中表示不接受退还租金，故不予处理。判决：１．被告陈某于判决生效后１０日内给付原告王某２００１年５月２４日至２００２年５月２４日房屋租金３．４万元，给付原告刘某２００１年５月２４日至２００２年５月２４日房屋租金６．８万元；２．驳回二原告王某、刘某的其他诉讼请求。
　　该案经二审法院审理，判决驳回上诉，维持原判。经省人民检察院抗诉，再审法院依法撤销一、二审判决，并判决陈某给付刘某２００１年５月２４日至２００２年５月２４日房屋租赁费３万元，给付王某２００１年５月２４日至２００２年５月２４日房屋租赁费１．５万元。
　　
　　[评析意见]
　　
　　综观本案，一、二审法院因认定事实错误，导致适用法律错误，但其实质上是对合同法中“买卖不破租赁原则”的错误运用，导致了错误判决。合同法第２２９条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。据此，在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人，这在法理学上称之为“买卖不破租赁”。根据“买卖不破租赁”原则，租赁权得对抗不特定第三人，此又被称为租赁权的物权化。本案例中，被告与第三人在签订房屋租赁合同时，虽未明确约定第三年度的租金数额及支付方式，且第三人后来又和原告签订了房屋买卖合同，买卖合同导致其中部分房屋的所有权发生变动，但被告和第三人的租赁合同仍在租赁期内，因此原租赁合同仍然对原被告有效。除非原告和被告在事后达成一致的变更租赁合同协议，否则在原告违反租赁义务时，被告可以原租赁合同对抗原告。
　　但是原租赁合同是否所有条款都对新所有权人（本案原告）都有效呢？对此问题的是非回答将导致完全不同的判决结果。本案一、二审认为原租赁合同的租金条款对新所有权人无效，而是根据“市场价格和交易习惯予以确定”，这样判决表面看起来是符合市场经济价值规律的，符合民法上公平原则，f2uxFzMCHm2VbKk9Y/RcjaY9T0NbuzdseEDrexqCk0U=但是却实实在在的违反买卖不破租赁原则。
　　民法理论认为，所有权属于物权，而承租权则是债权。物权是权利人直接支配物的权利。物权人可以自己的意志就其标的物上直接行使其权利，无须他人的意思表示或义务人的行为介入。物权反映的是静态的财产关系，即所有权（包括其他物权）的归属利用关系，其主要目的是保护财产的静态的安全。从一定意义上说，物权是债权产生的基础，没有物权就不可能产生合法的债权。例如，房屋所有人对于自己的房屋可以依自己的意思自行居住、出卖等。债权是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定权利。债权是相对权，反映的是动态的财产关系，即财产流转关系，它表示财产利益从一个主体移转到另一个主体的财产流转关系，目的是保护财产的动态安全。在同一标的物上物权与债权并存时，物权有优先于债权的效力。例如，甲同意将房屋卖给乙，乙就取得了请求甲交付该房屋的债权，后来甲又将该房屋卖给丙，并办理了过户手续，丙就取得了房屋的所有权，这时乙只能请求甲承担债务不履行的责任。基于二者在性质上的不同，物权具有这种优先效力。但这也只是一般原则，在法律有特别规定时，也有极少数例外，这就是买卖不破租赁原则。买卖不破租赁原则，体现了物权（所有权）与债权（租赁权）的相互关系，在这两种权利的互动关系中，债权的效力优先于物权的效力，这是债权对抗所有权的一个特例也是物权优先于债权的一个例外。
　　但是随着社会经济的发展，平等市场经济主体活动的复杂化，物权与债权的区别界限却越来越难以划定，出现了你中有我，我中有你的融合趋势，这一特点在我国担保法及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》中有集中体现。在这种趋势下，买卖不破租赁原则作为处理物权与债权关系的一个例外，在调整市场经济秩序和人民的社会生活秩序发挥了重要作用，其存在有重要的意义和法律价值。
　　第一，买卖不破租赁规则，有利于维护社会经济秩序的稳定，体现了法律所追求的秩序价值目标。随着社会经济的发展，平等主体之间的经济交往越来越密切，交易更加频繁，有时会出现一间房屋今天租出去，而明天就可能转手出卖的现象，如果按照调整物权与债权的一般原则来处理，新的所有权人可以对抗承租人，那么将大大增加承租人的承租风险，造成经济秩序的混乱，这样就违背了法律调整经济秩序的初衷，与立法目的不符。因此，为了有效发挥租赁物的效用，同时也为了稳住财产流转秩序，就有必要对买方与卖方（出租人）的权利作必要的限制，以此实现法的价值追求。因此，买卖不破租赁规定就运用而生，同时我国合同法第２３０条还规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，这些规定都是为了最大限度的保护房屋流转秩序的稳定。
　　
　　第二，买卖不破租赁原则有利于保护承租人的合法权益，是合同法立法宗旨的具体体现。保护合同当事人的合法权益，是合同法立法的根本出发点和归宿，合同当事人作为民事法律关系的主体参加民事活动，其目的是取得民事权益，即在民事活动中享有权利和利益。任何侵害合同当事人合法权益的行为，都要依法受到追究。买卖不破租赁原则在平等保护买卖双方当事人及租赁双方当事人的权利和权益的同时，对租赁合同中承租人权利给予了特别的关怀。首先，如上所述对承租人租赁权的特别保护突出表现在它能够对抗财产所有人的所有权。其次，买卖不破租赁原则较好的保护了承租人的期待利益。其实对于签订合同的双方当事人，每个人都享有合同上的期待利益，而且也都受到合同法的保护。例如，买卖合同当事人在合同实际履行前，买方享有获得标的物的期待利益，而卖方相应的享有取得报酬的期待利益。合同法通过设立不可抗力、违约责任等规定，以及司法实践中的情势变更原理对期待利益予以保护或调整。而买卖不破租赁规定则体现了对承租人期待利益的特殊保护，承租人之所以签订租赁合同，无论期限长短、定期或不定期，承租人都享有租用的期待利益。例如本案例中，陈某在１９９９年５月２４日与第三人签订营业用房租赁合同的时候，他对租用该房屋就具有了三年利用并获益的权利。如果出租人在租赁期间将租赁物出卖，按照物权优于债权的原理，那么承租人的期待利益，必然受制于新所有权人的意志。因此，通过适应买卖不破租赁原则，则可以使承租人的期待利益得到合法保护。另外，我们应注意的是买卖不破租赁原则，在房屋租赁合同中，对承租人的权利的保护延伸到了第三人（与原承租人生前共同居住的人）。我国合同法第２３４条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人，可以按照原租赁合同租赁该房屋”。此条规定体现了对承租人生产、生活秩序的特别保护。
　　第三，买卖不破租赁规定体现了民法原理中的诚实信用原则。诚实信用原则被称为民法原则中的帝王条款，它是指民事主体在从事民事活动时应当诚实、守信，以善意的方式行使权利、履行义务，不得规避法律，其本意是要求按照市场制度的互惠性行事，在缔约时诚实并不欺诈，在缔约后，守信并自觉履行。根据这一原则，首先任何当事人要对他人和广大消费者诚实，恪守诺言，讲究信用；其次，当事人应以善意的方式行使权利，在获得利益的同时应充分尊重他人的利益和社会利益，不得滥用权利，损害他人；再次，这一原则要求当事人对于约定的义务要忠实履行，那种见利忘义、不讲信用、擅自毁约的行为都严重违背了诚实信用的要求。因此，为正确适用买卖不破租赁原则，就首先要求房屋出租人在出租房屋与承租人签订租赁合同时，对房屋享有处分权（出租权），当房屋出租人（同时也是出卖人）准备将其所有的房屋出卖时，第一是负有通知义务，即提前通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利；第二，本着诚实信用的原则，出卖人应当履行告知义务，即将要出卖的房屋上负担的承租义务应如实告知买受人，否则买受人可以以此对抗出卖人。房屋出租人（同时也是出卖人）的上述两个义务，通常被称为前合同义务，这是诚实信用原则在买卖合同和租赁合同中的具体运用，上述义务也应是买卖不破租赁原则中出卖人的应有义务，从此意义说上述义务是适用买卖不破租赁原则的前提。这在我国立法例中已有规定。如合同法第２３０条就规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题意见（试行）则更是进一步规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。这此规定都具体贯彻了诚实信用原则。
　　不仅如此，在运用诚实信用原则指导买卖不破租赁原则进行司法实务时，还要求买售人要严格遵守出卖人与承租人之间所签订的租赁合同，不能单方面撤销或变更出卖人与承租人之间在先签订的合同的任何内容。根据民法债权原理，债具有相对性，它只在双方当事人之间产生权利义务关系。但是买卖不破租赁原则的特别规定，却突破了债的相对性原理，它把原来与买受人毫不相关的承租义务通过买卖行为转移给买受人，这表面看起来对买受人有损公平，但是我们仔细研究发现，买受人之所以愿意接受负担承租义务的房屋，是一种自愿承担风险的行为，按照风险自负的原则，买受人的行为是一种意思自治行为，公权利不宜干涉；同时买受人也并不完全都是承担义务的，他在承担一定义务的同时，也会获得相应的权利。如本案中，原告在买此三间房屋时，享有了“利用２０００年７月２３日到２００１年５月２３日租金冲抵部分房款”的权利，以及对房屋增值的期待利益。
　　以上，我们对买卖不破租赁原则产生的条件及存在之合理性从民法理论上予以了分析。现在我们来重新审视本案，一、二审法院在承认租赁合同部分有效、承认租赁期间的情况下，而否定了租赁合同事实上对租金部分的约定，重新根据“市场价格和交易习惯”予以确定；而再审法院通过搜集相关证据，根据买卖不破租赁原则，认定原合同对承租人继续有效，虽然原合同对第三人的租金没有确定，但第三人在拍卖时，对第三年的租金在情况简介中作了说明，并且原告以２０００年７月２３日至２００１年５月２３日每间每年１．５万元标准认定期间的租金冲抵部分房款，来确定第三年租金１．５万元。对一、二审法院的判决予以改判。
　　此案虽抗诉成功，但是留给我们的思考还是很多的。从法律适用角度看就是如果本案再审过程中没有发现新的证据，法院就不能运用法律推理，那么此时，关于租金应如何确定呢？例如甲与乙签订了一个房屋租赁合同，合同仅约定了租期和第一年租金，但是未约定以后租金支付数额，后来甲又与丙签订了房屋买卖合同，并办理了过户手续，丙成为房屋的合法所有人。根据买卖不破租赁原则，原租赁合同只约定了租期，对丙和乙具有约束力，但是对于租金的支付数额如何确定？此时属于合同内容约定不明，依据我国合同法第６１条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。根据此条规定，应由当事人对原租赁合同进行协议补充，但是此时当事人应如何确定呢？是甲与乙或丙与乙。我们认为应是后者，因为甲与丙签订房屋买卖合同后，丙成为房屋所有人，他已经取代了甲成为租赁合同的权利义务承担者，从民法理论上说，此时可以视为甲、丙之间完成了债的概括承受，那么合同当事人应为丙和乙，此二者可以就房屋租金进行约定，如约定不成，应按合同有关条款或交易习惯确定，这样做表面看起来对承租人乙不公平，但是实质上是符合公平原则的，试想乙现在之所以要承担不利后果，是因为其在前合同行为中的疏忽造成的，是自己有过错，按照过错责任原则，乙应对自己的行为承担责任，同时这样做也符合市场经济效益原则，能够充分发挥房屋的利用价值，做到人尽其财，物尽其用。
　　作者：江苏省沭阳县人民检察院检察长[２２３６００]
　　江苏省沭阳县人民检察院[２２３６００]
　　
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