建委叫阵地产商：卖，还是不卖

海　芳

4月29日上午10点多，北京通州区“摩界巴克寓所”售楼处，原本排着队等候18号楼选房号的人们，突然间将售楼处围了个水泄不通。瞬间，报纸、矿泉水瓶开始向摇号台上抛去，现场一片混乱，20多位保安手拉着手在售楼处门口围成一弧线形。

激动的人们要求马上退回交给售楼处的1万元“诚意金”(有权选号的订金)。“为何这么快就没房子了?这是欺骗，开发商在玩儿圈套。放了1000个号怎么只有200套房子?”……

5月1日，“摩界”开发商北京万德福房地产开发有限公司，因未取得销售预售许可证“非法内部认购”，被北京市建委责令停止违规行为并进行整改。万德福公司成为房价高涨背景下第一个受到处罚的开发商。

空置率迷思

在“摩界事件”处理当天，北京市建委就下发通知：从即日起，市建委将在北京市房地产交易信息网上全面公示商品房房源销售信息，今后任意一个区县可售商品房项目名称、套数、面积市民都可在网上查到。“有多少房子没卖一目了然。”市建委房屋交易管理处处长沈洁对本刊记者说。

随后，市建委发布的一项统计数据显示，截止到4月30日，全市可售的期房项目共计1512个、面积2608．41万平方米，期房项目中有109106套住宅未售，加上现房销售的项目中有17815套住宅未签约，共计约12．7万套住宅没卖。这就意味着，在北京市房地产交易网上登记的商品期房中有60％没有卖出去。

“六成空置率”的消息甫一发布，立即引来了京城众多地产商的反对和质疑。地产商们认为，市建委网上签约滞后于实际购买，这个数据未必能真实反映北京市商品房的销售情况，实际情况是北京的很多楼盘供不应求。“在交易网上没有卖出去的房子肯定是有，但是绝对没有那么多。”一位地产商对本刊记者说。

置地前景(中国)有限公司总经理萧启良在接受本刊采访时认为，建委公布的空置率并不准确，因为其计算凭据仅仅是项目的销售量，即以该项目所持有的销售许可证来判定。萧启良解释说，一个项目正常情况下有半年的销售期，有些大的项目可能有两年左右的销售期。例如，已经取得预售许可证、建筑面积在100万平米的项目通过分期销售或采取销控，一期销售只20万平方米，如按照官方统计模式，则该项目其他80万平米就是空置。

“显然，这样的计算方式是不合理的。”萧启良进一步解释说，对于任何一个房地产项目而言，由期房变为现房，再到人住，其入住率都不可能是100％。人住当年，项目入住率在80％左右就是相当高的比率了，只有人住在两年左右，项目的周边环境和设施逐步完善后，好项目的入住率才会达到100％。

面对地产商的质疑，北京市建委依然坚信自己的统计数据是值得信赖的。市城建研究中心信息处处长骆远骋表示，他们是根据2005年3月15日正式开通的，北京市商品房预售信息公示、预售合同网上签约系统上的成交数据进行统计分析，“这是非常客观的，没有掺人任何的人为或者别的因素，更能真实地反映市场的情况。”

“囤房”真相

“自2004年‘8·31大限之后，土地实行‘招拍挂，土地成本上涨，所以同一区域同类型同品质的房子可能开盘价格就相对要高，涨幅也会更高，基本上就超过了16％以上。”北京新华联伟业房地产公司副总经理陈海旭在接受本刊采访时说。

有分析人士指出，在地产商一片“土地供应量不足导致房子供应量缺乏”的声音中，北京市建委公布“六成空置率”背后的潜台词，是暗指地产商在“囤房”，人为地制造“供不应求”的假象，以便不断地抬高销售价格。

“开发商利用信息优势使用的‘饥饿销售法，是目前最常见的一种销售手段。”近日，中国房地产协会会长宋春华在一个公开场合表示。他举例说，明明有100套房子可售，而开发商却往往只拿出20套位置、房型较差的房子来出售，在几番造势之后，给外界留下一开盘就告罄的热销印象，再在这种“供不应求”中适时提价。

“地产商‘囤房的可能性非常小。”陈海旭对这种说法持不同意见。陈海旭认为，按照他们多年来的销售经验，通过炒作来提高销售速度，最多只能卖出项目的10％，而靠房屋的品质、户型等实际状况来赢得客户，在同等的时间内却能卖出项目的90％。“因此，在北京单靠炒作来销售的地产商是几乎没有的。”

“我相信建委60％的数据的真实性，但这并不就意味着地产商存在着‘囤房现象。这个数据的得出与网上签约的特点有关系。”陈海旭解释说，目前网上签约存在很多弊病，比如修改不便，合同撤销也麻烦。

因此在实际操作过程中，很多地产商采用的方式是，与客户用网上合同的复印件来签订合同，屡次协商修改之后，再进行网上签约。而从交订金到网上签约的时间基本上是2～3个月，已经有了一个季度的滞后性。“事实上，房子早已经卖出去了。”陈海旭说。

“销售禁闭”

不管地产商的“囤房”行为是否真实存在，房价不断上涨是不可回避的事实。按照业内的传闻，“20％的涨幅”是下达给地方政府的“警戒线”，北京建委公布的17．3％的涨幅显然濒临“撞线”。

政府部门的压力之大可以想见。一位业内人士向本刊透露，北京市建委下属的城建研究中心，近期在短时间内已经召集了至少两次有市场人士参加的“内部会议”，商讨“缓释房价进一步快速上涨”的对策。而这样的“内部会议”在以前一年也就开个1～2次。

在北京国土局传出因调控不力导致可能要调整相关领导层的消息之后，与地产监管有关的另一个政府部门——北京建委主动走向前台，公布了“六成房子未售”的统计数据，矛头直指地产商。尽管数据的公布引发了京城地产商的集体围攻，但在一场“口水战”之后的5月11日，北京市建秀发布了《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》。

《通知》称：6月1日起，如果开发商有发布不实价格和销售进度信息、恶意哄抬房价、诱骗消费者争购等4大类73条违规行为，且未按期整改，政府部门将对违规企业的楼盘项目预售许可、抵押登记和网上签约手续进行不低于1个月的限制。即业内俗称的“销售禁闭”。

“让人想到了去年的上海楼市。这又是一个具有中国特色的政府解决方案。”北京新华联伟业房地产公司副总经理陈海旭对本刊记者说。在陈看来，这种处罚是很难有效果的。

而SOHO中国联席总裁潘石屹更是认为，这种处罚的实质是政府帮助开发商在囤积房子，最后的结果是市场上房子的供应就更少了，价格暴涨得就更快了，这样做会走到平抑房价初衷的反面。“等于是你(指地产商)囤房，我(指政府)帮你再囤一个月。”潘石屹不无讽刺地说。

但是北京市建委似乎对实行“销售禁闭”的效果充满信心。市建委房屋交易管理处处长沈洁向本刊记者给出的理由是，停止办理网上签约手续，相当于终止了开发商的一切交易行为。“开发商想卖房也卖不了。”沈洁说，如此一来，不但开发商难以“捂盘”抬价，还将错过销售时机，造成资金回笼上的压力。

从限制“囤地”到限制“囤房”，行政手段的运用再次加强。“这种行政处罚手段多少也会有点效果，有总比没有好。”中国人民大学土地管理系教授吕萍对本刊记者说。但“任何行政手段都是有漏洞的，”置地前景(中国)有限公司总经理萧启良说。建委此番出招，效果究竟如何，将在接下来的京城地产演义中得到检验。