逆流而上推动房地产

韩　杨

在房地产业遭遇国家宏观调控之时，逆流而上推介房地产项目，武汉市政府凭的是什么样的判断和自信

“如果说二十年前的机会在深圳，十年前机会在上海，那么，我可以自豪地说，最好的投资机会现在是在武汉。”武汉市市长李宪生在2004年“汉港经贸洽谈会·武汉周”开幕式上如是说。

当时，在座的嘉宾有长江集团李嘉诚、新世界郑裕彤、恒基兆业李兆基、嘉里集团郭孔演、九龙仓中国主席李唯仁、瑞安集团罗康瑞和世茂集团许荣茂等“香港七雄”。

今年上半年，李嘉诚和许荣茂两位巨头均持巨资进军武汉房地产业，而香港瑞安集团、和记黄埔、新恒基、新世界、九龙仓、嘉里集团等大集团纷纷在武汉投资，也为李市长的话添写了注脚。

2005年8月25日，在上海、广州等地召开推介会后，2005武汉市旧城改造与新区开发招商推介会又在北京高调登场。武汉市政府期待以房地产拉动城市经济发展，实现中部崛起战略目标的雄心让人印象深刻。

2005年3月，在上海房地产疯狂上涨近两年后，国家终于制定一系列措施，实施宏观调控，以制止潜在的房地产经济泡沫。当全国房价普涨时，武汉房地产市场相对沉寂，而在房地产业遭遇国家宏观调控的今天，逆流而上推介房地产项目，武汉市政府凭的是什么样的判断和自信？

房地产与经济的互动

王志纲工作室首席战略顾问王志纲至今还记得第一次到武汉去时的情景：“我2002年来武汉，看到非常令人惊奇的地产市场状况，别墅可以卖到一千二，公寓可以卖到七百，我后来自问，像武汉这么好的地方，房子居然这么便宜？”

王志纲说，经过仔细的调研，他用两句话来解释这个现象：第一句话，“城市价值决定地产价值”。第二句话，“一个城市辐射半径决定它的地产价值”。如果按这两个指标来看武汉，90年代末的武汉，的确是情况不佳。

王志纲说，当时武汉的辐射伙伴非常有限，在这种背景下，几乎所有的房地产商进入市场的手段就是低价模式。这样就造成“卡拉OK式”刺激消费的方式，即本地人开发，本地人消费。

王志纲解释说，这种现象并非武汉独有，在上海的房地产开发过程中也经历过这个阶段。1999年，上海苏州河沿岸的房地产每平方米才卖4000元钱，内环、内环以外和外环之间的房价也是这个水平。今年上半年，据上海市统计局数字，上海市房产销售均价为7029元/平方米。即便如此，仍有很多人看好上海的投资价值，这正说明城市价值决定地产价值。

其实，上海在由房地产拉动经济的发展过程中，主动采取了政策扶持。2000年前后，上海房地产市场一度很低迷，上海市政府出台两项政策来拉动房地产市场，一是凡购买上海房产的人，一律可以获得上海市户口。二是个人所得税抵扣，凡购买房子的人，不用交个人所得税。此后，上海的房产市场逐渐被扶持起来，最终一发不可收拾。

目前，武汉市商品房的均价在每平方米3000元左右，但已经开始体现出升值的趋势。

潜在的商机

在房地产遭遇国家宏观调控的今天，武汉房地产市场为何还要高调登场？王志纲先生笑言：“国家宏观调控房地产市场，不是说不能发展房地产，而是说要稳健地发展房地产市场。如今武汉房地产的登场，就如横空出世的‘超女。平时大家都去注意刘德华、张学友，现在才看得见超级女生。”

2002年，浙江知名企业钱江集团联手铭基集团携50亿重金进入武汉，组建武汉龙腾置业有限公司，规划改造汉正街。2005年9月11日，汉正街第一大道与美国纽约第五大道管理协会签订战略合作协议，约定相互推广商业街区成功运营经验及先进的商业运营模式。

2005年5月，在无对手竞争的情况下，李嘉诚旗下公司和记黄埔地产集团以16.23亿元，购得汉口江汉路段两块土地的使用权，这是李嘉诚名下企业首次到武汉投资。

稍后不久，媒体传出消息，武汉长江娱乐发展有限公司高管层目前正在香港与李嘉诚旗下“长和系”协商长江娱乐所辖武汉“长江乐园”项目合资事宜。该项目投资仅主题公园一项就高达8.25亿美元(约合64.37亿港元)。

据武汉市土地整理储备中心副主任舒福海先生介绍，武汉今后几年的城市建设集中在以下五个方面：一、全方位建设涵盖整个汉阳和武汉经济技术开发区的武汉新区；二、全面开展旧城改造运动；三、新建生态型都市工业园区；四、综合整治汉江两岸；五、开发四大居住新城。此外，武汉市还有十大地产项目，如人文商业综合区、商务综合区、主城区内居住新城、汉钢东至和平公园、旧城改造重点和平公园周围用地改造项目、滨水高档居住区、滨江典雅生活区、高档生活区、高档酒店物业区、特色历史风貌街区等项目，在等待各界的招商。

北京阳光一百置业集团董事长易小迪对《新财经》说，他很早就注意到了武汉的房产市场。他认为，武汉房地产开发有两个优势。首先，武汉的城市布局非常好，武汉三镇拥有很大的活水面和绿化空间，未来武汉可能是内地最漂亮的城市之一。其次，在一些经济数据比较里面，武汉是性价比最好的土地供应城市。而且，由于产业梯度转移的历史机遇，武汉的潜力在短期内就可以快速增长。

政府的作用

经济学家郎咸平倾向于将武汉比喻成美国的芝加哥。他认为芝加哥把美国中西部的精神汇聚在一起，形成了拥有厚重文化沉淀的文化之都，同时又是经济流通的中心。郎咸平期待，武汉政府可以借鉴芝加哥的情况，使武汉成为一个真正的各项物流集散中心。

郎咸平认为，武汉的发展有一个得天独厚的优势，即它的发展是在北京、上海、广州大发展之后。在旁人眼中，武汉在十几年来发展落后于沿海各地是武汉的劣势，可郎咸平认为，时间上的落后并不是问题；相反，正因为发展较晚，政府反而可以借鉴先发展城市的教训，在自己的发展道路上走得更为顺畅。

最先引进外资的省份，在发展二三十年之后，就会发现经济低水平重复太多，反而有碍于整个城市的发展，广州经济发展的后劲不足就是例证；上海房地产市场的过度发展，则直接引发了高房价，这就使它经济中心的地位受到了制约；而北京在城市交通方面也有困境。这些城市发展过程中的经验教训都值得武汉市认真参考，以促进自己的发展。

此外，谈及房地产，难免涉及炒作的问题。郎咸平认为，产业发展的进一步整合，再加上良好的土地规划和适当的房产炒作，这才是武汉发展的重点，而不能简单靠房价带动城市发展。毕竟，在高房价的前提下，若想成为物流中心、金融中心、高科技中心是非常困难的，反而要造成发展的瓶颈，因此，一个城市过高的房价往往是城市衰退的诱因。

对于可能的房价上涨，不少武汉人表示担心。但武汉市规划国土资源管理局副局长、武汉市土地整理储备中心主任张文彤说，武汉市政府对不同收入家庭提出了若干政策，比如调整供需结构、严格管理信贷政策等来保证不同阶层居民的住房。

王志纲更希望武汉市政府能够利用武汉的千年文化底蕴，能够在更高、更广阔的层面上推介武汉、发展武汉，以武汉的文化吸引更多投资，促进经济发展。

政府的作用不容低估，尤其在房地产市场的调控上，更能体现出政府的智慧与力量。把握好挑战与机遇，协调房产与经济的互动关系。武汉市政府大有作为的时刻到了。