人民币汇率机制调整后的房地产市场走势分析

方健敏

一、 引言

央行2005年7月21日“出其不意”地宣布，自即日起实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，同时人民币对美元升值2%，这是完善人民币汇率形成机制的重要举措。由于汇率制度与一国宏观经济存在很强的相关性，因此，此次调整必将传导给开放条件下的中国经济，影响人们的投资及消费行为，并进而波及“外资”大量涌入的房产市场。上世纪90年代初，《广场协议》使日元大幅升值，并引发的日本房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大的一次房地产危机，当然，中国经济、金融和房产市场的基本面与日本存在较大差异，但是，仍有必要分析汇率调整对房地产市场的影响，并采取应对措施，减少和消除其带来的负面效应。

二、 中国房地产市场回顾

1. 投资及交易情况

2004年，全国完成房地产开发投资13158亿元，比上年增长28.1%，且仍然保持着较快增长的势头。2005年上半年，在城镇固定资产投资中，房地产开发投资增长23.5%，比去年同期回落5.2个百分点。2004年商品房施工面积140451万平方米，比上年增长19.2%，其中，新开工面积60414万平方米，增长10.4%、竣工面积42465万平方米，增2.1%；商品房销售面积38232万平方米，增长13.7%。

2 .价格走势情况

2004年全国商品房均价为2714元/平方米，比2003年增加355元，远大于1998～2003年的年均增量93元。从各类商品房2004年的价格看，住宅价格为2549元/平方米，比1998年增加695元，其中比2003年增加352元，占50.6%。全国2004年住宅价格同比增长较快，办公楼、商业用房价格增幅较大。国家统计局近期指出，2005年上半年，房价上涨10.1%，全年房产售价预计同比上涨8.3%。

近两年中国房地产市场迅猛发展，交投量都创了新高，其中，数目庞大的国际“游资”也起了推波助澜的作用，这也是得到官方确认的事实。但是，由于中央和各地对于房地产调控政策的相继出台，抑制了外资所持有的房产的快速交易变现能力，使得这部分“热资”采取短期炒作和长期投资相结合的策略在各地房产市场游走，从一、二线城市向三、四线城市转移，从城市中心向城市周边转移。总体上说，国际资金仍然看好中国房地产市场，并积极“投机”中国楼市，这也成为今后主导中国房地产市场走势的重要因素。

三、 人民币汇率机制调整对房产市场的影响

我国房地产业迅速发展的主要原因在于住房分配制度改革，住宅商品化程度深化，住房已成为一种重要的投资品。我国房地产市场上存在明显的“名义锚”现象，这种预期是决定房产交易主体投资行为和推动房价上扬的重要机理。加之此次的汇率机制调整不足以消除人民币升值预期以刺激境外“热钱”套利回流，反而会强化升值预期，刺激“热钱”的流入，进而提升房地产市场的投机气氛，引发更大的“泡沫”。

1. 此次人民币汇率小幅调整为长期的“升值”打开了通道，这从一定程度体现了预期的自我实现，中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭指出，由于存在交易成本，目前这个幅度的升值难以造成大量热钱流出。笔者认为，中短期内，由于人民币“升值”预期依然存在，此次汇率调整甚至会吸引“热钱”流入房产市场，以期获取人民币进一步升值的收益。

2 .国内房地产市场存在大量的外资，且其中也不乏“投资性”资本，他们成为支撑房价的重要力量，而中国经济受汇率调整的总体影响不大，在各项应对机制不断健全的前提下，基于宏观经济基本面的房产市场自然对这部分资本仍具有较强吸引力，故汇率调整总体上会对“投资性”外资是利好消息。同时，这部分资本房地产市场引发的“挤出效应”会加剧房地产市场的投资竞争，提高投资效率。

3 .人民币汇率上调使出口相对减少，当然幅度不大，国内生产规模扩大，国内资本净流出减少，而在国内缺乏有效投资工具的情况下，居民个人和其他资本都会选择有投资前景的不动产，尤其是国内房地产商一直把“外资”视为房价高企的重要支点，他们也会采取逆宏观经济政策的合理手段，保持其与“热资”的某种“默契”，这样，房地产开发投资仍将高涨，在市场供求作用下，房价则会保持上升态势。

四、 结束语

此次人民币汇率调整可以说又一次体现了宏观调控的主动性和独立性，虽然在短期内，其对房产市场影响较弱，且也是局部和非均衡的，主要作用于高端和外销型商品房，但是，中长期看，它会借助“蝴蝶效应”推动房价上扬，甚至会与人民币升值产生互动效应。同时，房价和油价的上涨已经成为诱发中国经济出现“通胀”现象的两大主因，针对房价“高烧”的调控政策有效性也尚须观望。所以，货币财政当局应继续加强形势的跟踪分析，采取有效措施监控房产市场，实现房价合理复归，防止“热资”给房地产市场有序和健康发展带来的负面效应。

作者单位：四川大学经济学院