李良轩导演城市运营

李　刀

一只脚踏在乡村，一只脚踏在城市，他将导演出一幕怎样的厚重与美丽？

“每个走进我办公室的人，都吃惊得张大嘴巴：这张地图太大了。”李良轩很得意自己的创举——那张放大版的“北京市区地图”高2米多，长约3米。整面墙几乎被一张地图“覆盖”。

虽然办公室并不小，但李良轩仍觉得它过于狭窄，放上这么大一张“加工”过的地图，空间一下子开阔许多。

在乡村成长起来，身为海淀乡党委书记和万柳集团董事长的李良轩，现在的首要任务是“经营城市”。

根据《中国城市报告》预测，2010年之后，中国城市化的发展将以每年至少1个百分点的递增速度上升，至2020年达到60%左右的水平。城市化进程不可阻挡，李良轩要思考的是，如何将海淀乡快速平稳地转化为城市？如何经营？

李良轩认为，经营城市的关键是使城市肌理在发展中得到本质的延续。海淀有着悠久的历史文化，不仅在历史街区的保护中需要严格保全现有的空间结构和城市肌理，而且在大量的新城建设中，也应研究传统城市的基本特征以及拓扑关系在现代城市功能背景之下的转化和再应用。这段话听起来拗口，却是万柳集团以一贯之的准则。

现在的海淀乡中很大一部分——万柳地区已基本实现了城市化。李良轩还是一只脚踏在乡村，一只脚踏在城市，他将导演出一幕怎样的厚重与美丽？

“叛离”乡村

李良轩总是不由自主地忆起作为农民的日子，这种回忆在他步入中年后愈加频繁。

稻田，菜地，臭水沟。乡亲们在割水稻，种菜。头勒白毛巾的小伙子赶着大车，送菜上市。马铃叮当，撒下一路欢快。李良轩的青春岁月就伴随着这些一去不复返。

在李良轩的办公室里，既可以看到耐旱的仙人掌，又可以看到需要精心呵护的君子兰。仙人掌一人多高，曲曲折折地向上伸展，君子兰虽然叶片并不肥厚，亦为李良轩备加怜惜。一谈起君子兰，他两眼放光，就像谈起种菜一样。

李良轩种菜用心良苦。他采用当时先进的种植模式——薄膜覆盖。“比如种茄子，原来是种在垄上，后来就做沟，种在沟里，上面铺层薄膜，覆盖住茄苗。北京清明之前下霜冻，但作物要提前收获必须提前栽种。茄苗不能长期在薄膜里生长，等15天或者20天后，茄苗长起来，就掏空薄膜，把苗挖出来，再压下去。这叫抢时间，抢季节，然后是抢市场。我当时种的茄子在西单菜市场卖到最高价。”他侃侃而谈，仿佛重返往昔，像所有的行家里手一样，李良轩说起这些可以一口气说上三天三夜。

但是，所有这一切将渐渐失去。海淀乡的李良轩们种一辈子菜的梦想被打碎，他们必须寻找崭新的、更扬眉吐气的生存方式。

其实，只要想一想李良轩的过去，就会觉察出，他的骨子里渗透着一种跃跃欲试的冒险精神。他对新鲜事物孜孜以求，但并不把这些稀里糊涂地搅在一起。当记者问道：“这段经历对现在的管理有影响吗？”他郑重其事地说：“我还是感觉干什么就说什么。当然，二者道理是一样的。”

他把海淀乡的经济发展归纳为两个阶段。海淀乡初期的乡镇企业，都是因地制宜，设备比较简陋，技术含量和技术人才极少。一些具有超前意识的“能人”，开始搞食品厂、汽车改装厂、造纸厂、饮料厂等，服装加工业也很火爆。由于当时国家的管理体系尚不完善，城市企业生产力不够，就和乡镇企业联合起来，由农村提供厂房和劳动力。

第二阶段是调整产业结构，与城市接轨。比如，两园一山地区（即圆明园、颐和园、玉泉山），过去农民只能种地，地域经济发展完全依靠农作物，与城市化发展不匹配。农民就发挥固有资源作用，适应相关政策，把耕地变成货棚或简易货场。

到了这个阶段，很多农民的思想已经开始松动了，他们渐渐不再指望“土里刨食”。这无疑是痛苦的过程，因为需要转变的，不仅仅是生活方式，还有思想。

走出“后花园”

最严酷的考验终于来临。

万柳区既要实现发展经济，与城市接轨，又要完成改善环境，一举两得。万柳所处的地理位置带来高难度。北京西北部文化保护政策中，离颐和园越近，文物保护力度越大。经过很多次磨合，专家论证、呼吁，“我们当时考虑，只有服从北京市整体规划，才能发展”。

山穷水尽疑无路，柳暗花明又一村。万柳和市规划部门谈，能否以保护北京市整体环境为宗旨，搞自我开发、自主改造。万柳要突出生态，绿色，70%多的土地都要实现绿化，剩下极少的要做住宅。但想法刚一出来，就有人大声反对，认为这不可能实现：土地都盖上房子了，农民没有土地，如何生存下去。甚至有人说，成了失地农民，让我们吃树叶，吃草啊。

“当时，起步确实难，因为一是没有资金，二是得不到大家的认可，认为没有前景。”李良轩回忆道。

如何突破这道看似牢固的防线？“首先要从干部的角度统一思想，然后在百姓认可后开发建设。一部分菜田、设施被占用后，先临时解决他的收益问题。这样先做起一部分。如果大家认为，经济效益、资金环境也不错，剩下的就好办了。”但这样做是有底线的，就是“在做每一件事前，先保证老百姓的利益。原来可能每年种田挣500块钱，现在每年给1000块钱比种田合适。老百姓就是算这个账。”

土地关过了之后，接下来就是引资关，要寻求战略合作伙伴。这一关也不太顺利，引资关之前要做两项工作：第一，经过规划部门整体规划批准；第二，根据规划方案反复测算。“盘子里就这块肉，你要做出文章来，就要把各方面的因素都考虑进来。” 然后，要根据测算结果寻求战略合作伙伴。“打油的钱就得打油，买醋的钱就得买醋”，不能寅吃卯粮，或挪作他用。能获取多少资金，哪些资金是保证老百姓利益的，哪些是搞建设的，这个格局必须控制好，“如果控制不好，可能做了一个，另一个就做不下来了。”李良轩说。

当然，还要解决一个重中之重的问题：农民职业是种田，进城后如何运营，如何妥善解决老百姓的生存问题。李良轩采用通过建立现代企业制度，积累集体资产的办法，把这些永久性的集体资产，按照一定份额、股份分配给老百姓，使他们成为股东。这些股东按照现代企业制度管理，培训后能够进工作岗位的继续工作。这样，失地农民实际上获得了双重保障：自己劳动所得，以及公司股份。

建立产业后，虽然硬件城市化了，但思想上受种地技能培训，有时甚至要十几年才能转变过来。所以，为了实现可持续发展，产业要交给有管理能力者，实现所有权和经营权分离。“我们和企业是资源、资产互补，这是一次优势互补；引进‘空降兵，帮助我们的集体企业运营，实现人才互补，这是二次优势互补。”

万泉新新家园、光大家园、阳春光华、锋尚国际公寓、涧桥·泊屋馆等楼盘相继成为北京的明星楼盘后，万柳就顺理成章成为一种模式。

业内一般把“万柳模式”总结如下：遵循城市生态化建设思想，由城市运营商承担绿化、劳动力安置、房地产开发，城市公共系统构架等综合功能，不用政府投资，对城市局部地区进行统一规划、拆迁、建设、管理，并进行市场化运作，彻底改变区域面貌，全面提升土地价值，最终达到可持续发展。目前，万柳区的配套设施包括万柳商业中心、中关村三小、幼儿园、科技馆、体育中心及康乐设施等。

“如果把万柳区分为四份，现在绿化是占三份，建设仅占一份。”万柳绿化带横亘四环路南北，由海淀公园、体育公园、柳浪庄公园、绿化隔离带四部分组成。万柳绿化区全部建成后，将和圆明园、颐和园连成北京市最大的万亩景观绿地。因此，万柳被业界称为中关村的“后花园”。

万柳区也为海淀乡其他地方做了一个模式。并且，海淀乡其他区域将完善这个模式。目前，海淀乡有三个区域：万柳（两个村），上地开发区附近，青龙桥一带。其他两个区比万柳小，只是两个村。他们的开发也是纳入整体规划，通过引资，绿化政策、目标，进行整体开发、改造。“再有三年左右时间，其开发就全部完成。”

“万柳在前进中，存在很多矛盾，接下来的开发可以回避这些。”目前，万柳的经营范围已由北京向其他城市扩展，其经营城市品牌形象也将随之推向全国。

我是个杂家

万柳是第一家从一开始就充当城市运营商角色，并成功开发“城市生态生活圈”的企业，也是以企业身份参股银行资本，以现代化的企业制度进行经营管理，并较早提出、运用“人、建筑与自然”共生的开发理念。

万柳声名鹊起的另一个重要原因是其项目无一例外地保持了100%优良，100%竣工即售完的记录，激活了北京西部高端楼市。

在众多决策中，李良轩凭借什么减少失误？是专业过硬？“不是，你别和我谈专业，我是个杂家。”

李良轩说：“我只学过45天的村镇规划。”这听起来有些不可思议，让人觉得他简直是在玩火。但这45天深入他的骨髓，他清楚地记得当时讲授的所有内容。“先从理论上讲，你怎么统筹规划。出了一个论题：这个村子有多少人，多少户，主要收入来源，现状是什么。规划完后，要经过一些理论测算。老百姓通过重新调整后，节省出多少土地来。另外还要考虑生态、风速等，把几百年的气象资料都要调出来，甚至还要斟酌各种道路的结合，土壤，地质条件，预留。”方案拿出来之后，大家来论证。当时李良轩得了90多分。

2000年前，李良轩是万柳董事，参与过万柳的整体发展构思，但当时还不是决策者，从2000年开始直接抓万柳的管理工作。善于学习，善于学以致用是李良轩与读书读到不知所云者的最大区别。在万柳集团内部，也在讲学习型组织，他认为万柳就是“拿来主义”，搞百花齐放。自己一没有这么多钱，二没有这么多人才。在众口难调的大环境下，只有百花齐放是最好的选择。当然，一张白纸也正因为其空白，才更应当珍惜，更应当作出最好的架构和决策。万柳的所有楼盘，都是高起点、高定位，五个楼盘可能就有五个专题组。

谈到成功的关键点，李良轩说：“我们也没感觉什么成功，就是产业结构调整，一个置换，把旧的换成新的。在那个过程中，一直在思考如何得到政策的支持，政府的支持，老百姓的认可和支持。还有，作出决策不是最关键的，最关键是如何实施决策。”

一定要增值

李良轩喜欢君子兰的长青，条理清晰，能开橘黄色花，并且是一花独放。但他自己从来不浇水，都是委托给别人。他开玩笑说：“我只负责观赏，评判。”

其实，不用说一盆君子兰，即便是万柳引以为傲的地产业务，也只占李良轩思考时间的三分之一。“我们用三分之一的脑子考虑这个，三分之二的脑子考虑别的房地产公司不考虑的。像小城镇等，只要政策允许，我们就敢于参与进去。这个模式，思维的方式，在别的地方也可以实施。”

凭借充足的土地资源和雄厚的资金，万柳集团已经从单一的土地开发企业转变成为横跨一二级市场的全面房地产开发商。目前，已呈三级发展态势，同时加快了在外地市场的资本运作步伐。但土地资源毕竟有限，万柳正从资源开发向投资管理过渡，进入物业管理和商业服务领域。

值得关注的是，万柳还切入金融市场，吸收部分银行的部分股权，为企业的全国战略提供资本保障。李良轩说：“万柳现在是自我开发建设，自我完善，也是资本积累阶段。接下来，要向多领域发展，万柳集团不是单纯房地产，还涉及到金融、服务、管理等。城市运营不能只是房地产，只是开发。要发展，不能只是这点土地资源，一定要增值。”

现在，万柳已经形成了以房地产开发为主，物业管理、园林、酒店、运动休闲、文化娱乐等多产业并举的产业结构。

这一切的目的，“就是要在不可阻挡的城市化进程中，实现人和自然的和谐。”李良轩如此阐述着自己的城市化理念，“城市化不只是物的城市化、形的城市化，更是人的城市化、精神的城市化。”

走出李良轩办公室时，在夜色与路灯辉映的对比之中，记者忽然想起，李良轩背后的北京市区地图，或许将换作放大后的中国地图。