中国房地产市场发展的历史路径

2005-04-29伍旭升汪守宏

银行家 2005年7期

伍旭升　汪守宏

中国房地产市场总体上起步较晚，严格说来，1990年以前的房产只是“产品房”，不存在真正意义的房地产市场。直到后来面向个人购房时，中国房地产市场才有“商品房”，房地产市场才开始算起步，在中国房地产发展的路径中，如果以上世纪改革开放作为起点的话，大致可以概括为以下四个阶段。

第一阶段(1978～1991年)：理论突破与试点起步

1978～1987年为理论突破阶段。邓小平同志在1978、1979年先后提出可以允许私人建房，城市居民可以自购自建，要联系房价调整房租等等。理论界也提出了住房商品化、土地产权理论等概念。这之后，1982年国务院在四所城市进行“三三制”售房试点。1984年10月进一步批准扩大城市公房补贴出售的试点范围。到1986年，又明确进一步提高房租、增加工资，变实物分配为货币分配，并成立了住房银行和专业银行下设立的房地产信贷部。同时，国务院于1980年同意征收城镇土地使用费，1983年在抚顺开始试点，1984年开始，广东、重庆开始征收土地使用费。1988年国务院发布城镇土地税暂行条例。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，拉开了房地产综合开发的序幕。

1987～1991年是中国房地产市场化的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让第一幅住房用地，12月10日又首次以拍卖方式出让一幅土地，拉开中国土地市场化的序幕。1988年，各市县开始建立房地产交易机构与常设的房地产交易市场，1990年上海房改方案出台，住房公积金制度开始建立。1991年开始，国务院先后批复了24个省、自治区，直辖市的房改总体方案，从而房改开始在全国范围内全面推开。1988年4月12日，七届全国人大一次会议通过《中华人民共和国宪法修正案》规定“土地的使用权可依照法律的规定转让”等以及之后陆续出台的法律法规政策，构成了中国城市土地市场的基本框架。

第二阶段(1992～1997年)：非理性炒作与调整推进

1992～1993年为非理性炒作阶段。1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年建立了三级住房基金和发行住房债券筹集住房建设资金。1993年“安居工程”计划开始启动。

1992年房地产投资总额比上一年增长了117％，达到731亿元，1993年又增长了115％。到1993年7月末，仅国有房地产开发经营机构就达到了29625个。在地方利益驱动下，不少地方政府滥没开发区，超计划违规批地，且多以划拨及协议方式出让，从而导致房地产价格猛涨，在深圳，1991年初平均价格为3000元／米²，年底涨到了4000元／米²，1992年6月，海南省住房价格比1991年上涨了100％，珠江三角洲地区房价的上涨也超过了60％，其他城市上涨了40％。大量资金涌向了房地产业，导致投资结构失衡，普通住房供应不足，高档商品房、别墅和写字楼大量过剩，房地产行业出现了明显的过热与泡沫化倾向。

1994～1997年为调整推进阶段。1994年房改向纵深方向发展，确立了城镇住房新制度基本框架，完善了关于房改部分产权，公房出售价格衔接问题。房地产市场经过低迷后开始复苏。普通住房迅速发展，房地产市场体系开始健全，住房逐渐成为新的消费热点和新的经济增长点。GDP的增长率约有1／3是房地产业贡献的。

第三阶段(1998～2001年)：健康协调，全面发展

1998年以来，中国房地产市场整体出现了飞跃。随着住房制度改革不断深化，特别是住房货币化分配方案的积极推进和住房信贷政策的调整，使居民的消费观念发生了根本性的转变，推动了全国范围内商品房销售持续、快速健康增长。到2001年房地产投资占总投资的比重为16．9％，2001年住宅占投资总量的比重保持在66％，其中普通住宅占51％，别墅和经济适用房分别占6％和9％，办公楼为12％，商业用房为12％。

第四阶段(从2001至今)：市场过热，正在调控

自2001年至2004年，房屋价格指数持续上扬(见图1)。2004年，全国房屋销售价格又一路上涨，涨幅高达9．7％，大部分城市房屋销售价格上涨明显。其中9个城市房价涨幅超过10％，分别是上海(15．9％)，沈阳(15．9％)、南京(15．3％)、青岛(15．3％)、天津(13．5％)、重庆(13．9％)、宁波(13．9％)、杭州(11．7％)和济南(10．3％)。出现了与上世纪九十年代初期的海南房地产泡沫、中后期的股市泡沫等诸多类似的情况。