全球房价，泡沫即将破裂？

董　祎

在国内还在对房地产市场是否存在泡沫进行激烈争论之际，中国政府已经采取了一些列措施来抑制房地产市场的过度繁荣。然而，房地产市场究竟向何处去似乎还并不明了。

房地产泡沫阴影笼罩全球经济

全球房地产市场近年来的火爆场面在一定程度上弥补了2000年股市泡沫破灭对世界经济造成的巨大损害。然而，随着世界经济在2004年逐渐走出低谷，全球房地产的增长势头却出人意料地出现了逆转。近期，《经济学家》、《商业周刊》和摩根士丹利等著名机构相继对全球房地产市场的过热现象发出警告：全球房地产市场泡沫破灭的风险正在不断积聚，并有可能对世界经济的复苏造成威胁。

美联储主席格林斯潘先生近期也被迫承认：美国某些地区的房地产市场确实存在“泡沫”，并面临泡沫破灭导致价格暴跌的风险。虽然在过去，美国也出现过地区性的房地产价格突然下跌的情况，例如20世纪90年代初在波士顿，曼哈顿和旧金山，但这次的房地产泡沫却具有与以往不同的特点。

许多学者纷纷指出，此次房地产泡沫将是历史上最为严重的一次，其突出的特点表现在增长速度和波及范围上。根据《经济学家》计算，目前发达国家住宅资产的总价值已经超过了70万亿美元，在过去的5年中增长了30万亿美元，而这一增长额相当于这些国家GDP的总和。从波及范围来看，房价攀升的热浪从美国、英国、澳大利亚、荷兰蔓延到法国、意大利、西班牙，丹麦，瑞典、比利时，一直“登陆”到中国。从发达国家到发展中国家都出现了明显过热的景象。2004年7月，著名投资银行摩根士丹利发表了一份关于全球房地产泡沫的研究报告，指出全球超过2／3的国家和地区存在房地产泡沫或达到泡沫警戒线。在全球多个重要市场同时出现房地产热，这在历史上还是第一次。

造成全球房地产过度繁荣的主要原因来自于四大因素。第一，资金借贷的低成本使得消费者购房能力增强。在过去的五六年中，全球始终处于一个低息的大环境当中。长期以来的低利率水平，刺激了消费者贷款买房的冲动，导致房价一路飙升。第二，银行加大放贷力度成为房地产繁荣的推进剂。欧洲央行4月份所做的一项调查表明，在过去4个季度，由于竞争加剧，欧洲许多银行降低了按揭贷款的利润率，放松了房地产贷款的放贷标准。第三，全球性的资金流动性过剩是楼市上涨背后的一股重要力量。国际资本寻求国际套利的动机，使得房价被大幅度抬高。最后，随着近年全球股市持续下滑，特别是高科技股的暴跌，大量资金从股市撤离，投向了房地产，促使房地产泡沫不断膨胀。

房地产市场“过度繁荣”征兆明显

对房地产市场来说，房价／租金比率类似于衡量股价泡沫程度的市盈率，其大小能够有力的证明目前房地产市场正处于过度繁荣状态中。

《经济学家》杂志的统计显示，英国、澳大利亚、新西兰、法国、西班牙、荷兰、爱尔兰的房价／租金比率已经达到了历史最高点。如果将1975～2000年间平均的房价／租金比设定为100，2004年底美国的房价／租金比为历史平均水平的124％，英国为160％，澳大利亚为168％(如图1所示)，三个数值都远远高于合理水平。

同时，判断房地产市场是否过度繁荣的另一个指标是房价／收入比率。数据表明：这7个国家的房价／收入比率也达到了历史的最高点。如果将1975～2000年间平均的房价／收入比设定为100。目前，美国的房价／收入比为110％，英国为132％，澳大利亚为120％，说明房价涨幅大大超过了人们收入的涨幅。

泡沫破灭的威胁

毋庸置疑，房价上涨可以刺激经济增长，但房地产如若形成泡沫并破裂，其对经济的冲击会比股市泡沫破裂更为猛烈。原因在于：首先，房价对消费者的财富效应更大，因为拥有房产者远远超过拥有股票者；其次，与证券投资不同，在购房时，人们更喜欢用贷款的方式；最后，一旦泡沫破裂，房主无法按期偿还贷款，银行的坏账将猛增，最终使整个宏观经济遭受沉重打击。

来自海外的教训指出：房地产泡沫破裂的直接后果是消费者支出的骤然减小。2003年，荷兰房价的上涨率从2000年的20％下降到接近0的水平，这看起来似乎是一个完美的软着落，但却导致了消费者支出的下降，随后经济逐渐陷入衰退。直到现在，荷兰经济仍没有完全恢复。去年，英国的房地产价值急剧缩水，抑止了家庭消费支出的增长。在美国，甚至房价一个微小的下降都会对消费者支出带来不利的影响，因为许多业主正在迅速的把他们的资产收益变现。高盛(Goldman Sachs)预测：总的房产价值的缩水将会占到个人可支配收入的7．4％。如果价格停止上涨，这个来自于资本收益的收入将会消失，从而导致消费支出的减少。在房地产价格持续下跌长达14年的日本也出现了同样情形：由于房价连年下跌，日本的消费者支出水平是所有发达国家里增长率最低的。

房地产泡沫破裂对经济运行的影响还反映在就业方面。以美国为例，2001年以来，超过2／5的私人部门就业都是房地产相关部门创造的，例如建筑业、不动产和抵押经纪。可以想象，房价的跌落对各国就业率将会产生不良影响。

前不久，IMF进行了一项研究，调查房地产价格崩溃对经济的影响。通过对14个国家在1970—2001年间的房地产价格进行研究，20个房地产泡沫崩溃(即实际房价平均下降30％)的例子摆在我们面前。结果显示，几乎所有的房地产崩溃都导致了经济的衰退。

“整个世界经济正面临房地产泡沫破灭的威胁。”这是IMF向全球发出的警告，“房价攀升已经成为一种全球的现象，而房地产价格的下跌也可能呈现高度同步，并导致经济低靡在许多国家同步出现。”

部分国家房地产市场“见顶回调”

《经济学家》杂志从2002年开始发布全球房地产价格指数。该指数开始时主要涵盖经合组织国家，最近又加入了中国内地、香港、新加坡和南非等国家和地区，共涵盖20个国家的数据。

最近一期的季报显示：2005年第一季度，20个国家和地区中的11个房价涨幅超过了9％，其中8个国家涨幅甚至达到了两位数。而德国和日本的房价继续保持负增长。中国的增长则达到了9．8％，排在第9位(见表1)。

仅仅一年以前，也就是2004年第一季度，南非、新西兰，澳大利亚、西班牙、英国、爱尔兰，法国、意大利的房价持续飙升，增长速度超过了10％，其中，南非和新西兰的涨幅甚至超过了20％。但是到了今年，这些曾经炙手可热的国家的房地产市场已经逐渐降温了。在澳大利亚和英国更是出现了大幅度的价格回落。(如图2所示)全球房地产市场见顶回调的态势已愈发明显。

在澳大利亚，房价的年增长率从2003年底的几乎20％突然放缓到了0．4％。由澳大利亚联邦银行计算的另一个指数显示，自2003年来，澳大利亚的平均房价降低

了7％。在房地产一度非常火爆的悉尼，2004年11月的房地产价格比2003年同期陡然下降了16％。

英国的房地产市场也迅速冷淡了下来。从上表中的数字可以发现，房价的增长率从2004年一季度的16．9％征跌下来。另一项调查提供了更为黯淡的景象：(英国)皇家特许测量员协会(RICS)报告指出，事实上，英国房价已经持续10个月下跌了，这是自1992年以来英国所经历的房产泡沫中最为不利的数字。与一年前相比，房屋销售一栏的数字跌落了1／3，表明购买者和售房者都对房地产价值失去了信心。

美国的房地产市场也出现了降温的迹象。根据RICS统计，2005年，美国待售房屋的数量比去年增长了1／3。4月19日，美国商务部最新公布的数据显示，3月份，美国新建房屋数量减少了17．6％。这一数字创下了1991年以来最严重的月度跌幅；4月20日，美国房屋抵押银行组织宣布，房屋抵押申请也出现了明显下降。这次，美国能否具备足够的“免疫能力”成功控制房价的下滑呢?

房地产市场降温的原因

导致房地产市场降温的两大因素：

首先，政府正在有意识的进行政策调控，为房地产市场降温。各国政府的加息行为导致投资者的借贷成本增加，在一定程度上遏制了过度繁荣的投资行为。世界范围内的“低利率”环境造就了房地产市场的繁荣：而随着政府不断抬高利率，房地产市场也逐渐冷却。2003年11月，澳大利亚和英国率先拉开了全球升息的序幕。接着，自2004年6月以来，美联储连续8次加息，将利率水平从1%提高至3％，表明政府在有意识地利用利率杠杆来对房产泡沫所引发的经济过热局面进行调整。在世界的其他地方，监管机构也在通过各种各样的政策途径为房地产热降温。例如，中国政府最近出台了一系列稳定房地产市场的政策措施，如对购买未满两年的房地产出售征收5．5％的税等，导致房地产中介的销售额开始放缓。

另一个因素来自于市场的自发调节作用。自股票市场受挫之后，许多投资者都认为购买房产是最安全的投资方式，因为人们相信土地的供给是有限的而家庭的数目是不断上升的，所以房产价格一定会持续上升。在这种心里的驱使下，各国房地产市场近年来异常火爆。美国房价自1997年以来上涨了67％，如此惊人的涨幅很大程度上要归因于市场上投资者坚定的信心。而房价涨速减缓甚至骤然下跌无疑打破了投资苦的预期。从供求关系的角度分析，当价格上升的预期被打破之后，需求的下降会导致价格的进一步下跌，使整个房地产市场都笼罩在一片怀疑和悲观的气氛之中。在这种情形下，业主居住者大多都会“按兵不动”，但投资者却很有可能将房产卖掉，尤其是在房屋租赁净收益已经低于抵押借贷的利率的时候。我们不能否认，房价下跌的预期动摇了房市繁荣的根基。

中国所采取的行动

全球的房地产市场正在以一种令人担忧的态势发展着，而在中国的一些城市，房价也一路飙升，尤以北京和上海最为严重。显然，中国政府已经认识到了这一点，并立即釆取了行动。面对国内不断上涨的房价和地产投资热，从去年开始，政府就把对房地产市场的调控作为宏观调控的重要内容，不断通过各种经济。法律和行政的手段，通过土地市场治理整顿、紧缩房地产信贷等政策措施来遏制房地产投资增长过快及价格上涨过快的势头。

责任编辑：刘春江