用房产做“税收筹划”

王丙森

投资房产是目的，税收筹划是实现这个目的的手段之一.

如何利用房产投资进行税收筹划，很多人热切地想知道，有很多问题容易混淆。

事实上，作为一个理性的投资者，应该形成这样的意识：投资房产是目的，税收筹划是实现这个目的的手段之一，不能为了节省税收支出而进行房产投资。

因此，需要澄清的是，所谓税收筹划，是指纳税人在税法规定许可的合法范围内，通过对经营、投资、理财活动事先进行筹划和安排，从而取得节约税收成本的活动。在进行房产投资理财规划工作当中，专业理财规划师需要好好考虑各种可以利用的手段。

住房公积金 房产投资蓄水池

如果你是企业员工，应尽早缴纳住房公积金，并力争足额缴纳或按照国家规定的上限缴纳。以北京为例，2005住房公积金年度职工住房公积金月缴存额上限是：2362 × 3 × 10% × 2 ＝ 1417 元。

同时，政府鼓励有条件的企业可以缴纳补充部分，按照有关文件规定，符合享受优惠政策条件的企业，住房公积金缴存可不受住房公积金缴存额上限的限制；另外，有条件的企业住房公积金缴存比例可以为10%或者更高。

在缴纳个人所得税时，个人缴纳部分可以在个人所得税前扣减应纳税所得额，从而减少纳税支出。同时，企业缴纳相等比例存入个人的住房公积金账户，增加了个人购买住房基金和维修基金。在个人需要时可以拿相关手续前往住房公积金管理部门支取。

另外，从房产理财规划的角度来说，可以充分发挥财务杠杆对房产投资回报率的放大效应，在自己的债务承受范围内，充分利用住房公积金贷款和优惠利率条款，从而降低自己的自有资金投入和降低利息支出。

公司买房 节约企业所得税

如果你是企业业主，就可以公司的名义买房，将产权记在企业名下。这样，有关房屋的维修、物业服务费以及房屋的每年折旧费用等，都可以记入公司费用账目，在企业所得税前抵扣，从而减少自己的企业税收支出；如果有按揭，相关的按揭利息支出可以在税前记入费用扣除项目。

但是要说明的是，该房产必须不是完全以企业业主个人消费为目的，否则，也应该记入个人在企业的收益分成，一并缴纳个人所得税。应提醒业主注意的是，企业要按照房屋余值的1.2%计算缴纳房产税。

另外，有一些业主以个人名义买房，然后转租给自己所拥有的企业使用，这样，自己的租金所得也要按照租金收入的12%缴纳房产税，按照有关税法规定，对出租房屋取得的租金收入还要缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税和个人所得税，就是说“出租”房屋显然要比“自营”房屋负担过重的税负。但是，个人自用的非营业房产是免收房产税的，这样的做法反而增加了租金的房产税支出。

信托基金 有效的税收筹划工具

房地产信托虽然受到各方投资者欢迎。但是受2002年6月央行关于“接受委托人的资金信托合同不得超过200份”的限制，信托计划规模都难如理想，很难成为大众房屋投资者的主要投资集合渠道。

日前，专业从事房地产信托业务的联华信托公司，已经抢先推出了可称之为国内第一只准房地产信托基金的“联信·宝利中国优质房地产投资信托计划”，业内有消息称，北京国投将设立房地产基金并在海外上市；使这一全新投资品种开始步入普通投资者视野。

从长远看来，房地产信托基金是未来个人从事房产投资理财规划的重要选择，也是未来可供选择的一种有效的个人税收筹划工具。

（作者系澳洲会计师公会会员，美国特许财富管理师）