地产教头的夸父末路

庄稀海　　　

在2004年房地产：涨声一片所带来的喜悦里，已经很少有人会提及邓智仁了。也许只有潘行屹偶尔会想起他来——毕竟高手少了总也觉得寂寞。

失败者总是容易被遗忘的，但是失败厂3次的邓智仁，已经作为中国房地产界的一个符号而存在了。从“利达行”到“信达行”，从“玫瑰园”到“现代城”，邓智十二留下的印记不可磨灭。

如今很少有人知道邓智仁在地球上的哪个地方，电话、手机、传真、邮箱，过去一切的通信工具都不再响应了，中网地产的一代枭雄就此“蒸发”。梦断“玫瑰园”

成都有个吴蓉古镇，人造的小桥流水人家，建筑密度低得像公园。邓智仁正在装修他刚买的小楼。以前有人写道：邓智仁很傲慢，到了吃饭的时候都不会请你吃饭，还直接对你说，“对不起，我没有时间陪你吃饭。”不过笔者却似乎得到厂意外的优待，邓智仁在一问古色古香的小屋里，摆上了一桌家常川菜，回锅肉、青椒肉丝、一碟酸菜，倒也吃得尽兴。也许在远离北京之后，这个一直昂着自己头颅的“战神”终于有机会放缓自己的步伐，擦把汗，给自己一个从容的笑。

20世纪90年代初，邓智仁儿乎是以闪电之势，挟其成熟的香港式房地产策划利营销手段，在京城房地产市场赢得无限风光。同行们还未回过神来，他已经在一边数着大把大把的钞票了。我们的活题，就从那段难忘的岁月开始。

从1984年到1993年，邓智仁对房地产市场的触觉一直非常敏锐，从未失手，让“利达行”这个1 2万港元起步的小公司变成了年利润2000多了；港元的香港地产服务业霸主。1992年，北京市政府赴港招商。一个叫刘常明的开发商告诉邓智仁说，他在北京有个“飞达玫瑰园”别墅项目，劝邓智仁投资，必有赚头。

北京，这是邓智仁的一个梦。当时的香港房地产界新楼盘已经少得可怜，作为一个地产代理行的经营者，一个更为广阔的市场自然对他颇具吸引力。而且这之前，他已经成功地操作了中国第一个外销项日——深圳金田别墅。

于是，香港“利达行”以其40％的股权作抵押，通过4家公司集资1亿港元，首期功用6000万港元，以投资的形式预购了北京“玫瑰园”80套别墅，并藉此成为该项目的销售总代理。让香港人去北京买房子，这在当时还足一个很具挑战性的项目，为此“利达行”动用了3000万港元在香港做推广。在邓智仁的努力下，1992年底至1993年上半年，“玫瑰园”一度卖得很火。但是，在对北京的经商环境分析上，邓智仁和一帮具有丰富投资经验的股东、律师们却做州了幼稚的假想。他们想当然地认为：北京是首都，“玫瑰园”又是第一个来港招商项日，市场操作自然规范合理，而地力政府肯定会全力支持配合，为他们这些第一批投资北京的外商排忧解难。

然而后来事态的发展，完全出乎邓智仁的意料，他几乎是被一步步拖人了失败的深渊。

1993年6月，国家决定实行宏观调控，别墅项目最先亮起红灯，银行拒绝放贷。这时候邓智仁才发现，刘常明并没有将“利达行”的钱用于“玫瑰园”刀：发，而是挪作他用。该项目突然陷于停顿。更严重的是，北京市有关部门在检查时判定：“玫瑰园”手续不全，是一个不合法的项目。

“不合法的项目是怎么破土动工而巳拿到香港招商的，”邓智仁到现在都觉得不可理锕。但是钱已经没有了，留给他的选择，要么是白认倒霉，要么是接下这片荒地上的广尾楼。接近1亿港元的投资啊，作为一个资本并不蚶厚的代理公司，放弃是不可能的。为了救活“玫瑰园”，邓智仁被迫赤膊上阵，从代理的后台走向开发的前台。1993年，“利达行”正北京册，正式接手“玫瑰园”。完全不熟悉内地情况的邓智十二为了让“玫瑰园”早日“复活”，不得不马不停蹄地奔波于政府机关办理手续，前后竞耗费了13个月的时间。

在接手“玫瑰园”清理财务时，邓智仁发现厂一笔高达800万元的交际费，这让他感到非常难以理解，因为当时一个县长的月薪不过300元左右。这期间邓智仁还带来一名港商，欲在内地投资搞开发，可土地所有方开口就要一部汽车，说是跑手续用。房地产市场种种规则的不健全，让适应于英式管理理念和商业信用的邓智处处被动，但他就是不屈服。

那段时间的邓智仁，更像一个唐吉诃德般的斗士，一次次地向他所并不熟悉也难以撼动的“风车”发起冲击。他曾经跑到当地国土局局长办公室拍桌子：“你3天之内不给我办，我们法庭上见!”不过他心里也清楚，相对于在房地产代理方面的游刃有余，白己做房地产的经验实在太少了。

整整一年，邓智仁这个房地产代理的奇才，一面在北京替他人创造一个又一个的楼盘价格新高，一面又默默地品尝自己投资失败的苦果。为了“玫瑰园”，邓智仁耗尽了“利达行”的老本，换来的却是一个永远填不满的资金黑洞。而此时，邓智仁苦心造就的香港“利达行”却因无人经营，债台高筑，被债权人香港至祥公司兼并。邓智仁遭遇到从商以来的第一次沉重打击。业界“另类”

生存还是死亡，这是邓智仁和“玫瑰园”不得不面对的问题。

一个人枯坐在房间里，邓智仁却不愿意开灯。香港“利达行”，自己苫心孤诣，用了12年叫间缔造的香港房地产代理第一晶牌就这样毁于一旦丁。邓智仁：有的真想不通，自己为什么要冒失地进入到这个并不熟悉的环境来，为什么又婴一错再错。

他在自己的论坛上写道：我认为做人最重要足尽力而为则问心无愧。成功与失败不是人生能掌握的。”

人生无常，这是邓智仁怕出的道理。香港“利达行”被兼并后邓智仁为了挽救“玫瑰园”又做了几次努力，希望筹钱来起死回生，但都以失败告终。邓智仁渐渐走到了支撑的极限。经法院认定，“玫瑰园”的债主共105个，债务总额达10亿元之巨，而其评估价值仅为5 99亿元，严重资不抵债。

1997年3月，邓智仁带着简单的行李，黯然归隐广州。邓智仁从未休过一天病假，而当他决定给自己“放假”休整一段的的候，他却真的病了，病得3天不醒人事。病好以后，邓智仁终于做出了一生中最难以做出的选择——与其勉强约持，越陷越深，不如丢下包袱，轻装上阵。2个月后，邓智仁把他的北京“利达行”及“玫瑰园”别墅以象征性的价格转让给了香港金时公司老板陆苍。事实证明，陆苍也无力回天。玫瑰园最终走上了破产清算的道路。

邓智仁说：“公司不过是一个人的衣服，穿刊什么样的衣服是为了表达你对事业的理解，当衣服不合适了，不能表达你自己了，换掉就是。”

在接下来的时间里，邓智仁走马灯一样换着自己的头衔：“万博苑”的总顾问、中银建置业有限公司总顾问、“中国第一商城”总顾问…，‘当然最轰动的还是1998年6月，邓智仁作为香港至祥公司的首席代表，出资2000万元人股潘石屹的“中鸿天”，一起造就了中国地产的“现代城神话”。

邓智仁在“万通新世界”与潘石屹有过成功的合作。1997年，潘石屹成了北京中鸿天虏地产公司总经理，在国贸桥附近搞了一个项目，名叫“现代城”，但刚开始预售情况并不十分理想。

邓智仁加盟后，一来就门出“4000万佣金等你来拿”的广告，号召全北京的销售人员利有关机构来为“现代城”做销传。这一招效果相当好，“现代城”随即名满京城，销量大增。

好景不长，1999年8月，“现代城”的主要销售人员半数以上突然转投到“中国第一商城”。因为邓智十二是“中国第一商城”的总顾问，而“现代城”的销售人员与他又有着很深的渊源，所以人们很自然认为这是邓智仁在幕后操纵的结果。“邓潘反目”一时成为了媒体炒作的焦点。不过刘此邓智仁坚决否认。

至于邓智仁与潘石屹究竟是因为什么而“反目”，据潘石屹在文章中透露的信息，似乎他们两人在营销策划理念乃至文化观念等方面存在不少差异。在一次网上的对抗性交流中，邓智仁直言不讳地说：“我非常不喜欢潘先生，他是我认识的最虚伪的一个人。”因为潘石屹曾经说过，他在“现代城”“不想赚钱”。而邓智仁从小受的是英式教育，一就是一，二就是二，刘这种炒什嗤之以鼻。

在邓智仁做“中国第一商城”总顾问的时候，一天下班，碰见一个朋友抱着一堆钱来付首期款。他抓着邓智仁问，“这个楼盘到底好不好啊，”邓智仁把他带到房间，“坦白来讲，我肯定不买，因为交楼可能有问题。”于是朋友就放弃了购买。回家的路上，邓智仁忍不住抽自己的嘴巴，像自己这样的人哪里适合卖楼啊，自己损失了1万美元的佣金倒算了，底下的员工辛辛苦苦地卖楼，自己却在拆墙角，实在对不起手下。但是不这样说，他又觉得对不起朋友。没有想到第二天，朋友打电活来：“我还是买了。”原来朋友回家，和老婆一分析，觉得邓智仁不让自己买，肯定是和开发商有矛盾，所以还是买了。再后来交楼果然出了问题，比双方都哭笑不得。

邓智仁说，自己是一个太有良心的人了。活语间不无凄凉。

有人说，邓智仁是北京楼市的一个“另类”，他这种“另类”不同于潘石屹是在产品及营销策略的“另类”，也不同于杨海华的跳跃式思维及推广方式甚至外在表征上的“另类”。他是一种难以长期见容于一个群体的“另类”，是特立独行惟我独尊的“另类”，是一种说不清道不明的“另类”。再撞南墙

1999年10月，有一名清邓智仁作顾问的开发商，找到他商量关于如何处理国家不良资产盘活的业务。因为当时有关部门统计，来自四大国有商业银行及国家开发银行不良资产总额为14000亿元，谁有能力处理该业务，将会带来巨大的利润。邓智仁在资产管理与市场销售方面都是很有经验的，但他没有很快答应，因为要处理这类业务，需要各方面人才和充足的资金支持。而在“利达行”垮台的阴影后，邓智仁内心深处刘再开公司是有所保留的。

2000年2月，邓智仁在电视里偶然看到美国美林证券公布、业绩，一年的纯利竟然达到了10多亿美元，这对他是个很深的震撼：为引么中国的代理业和国外差距如此巨大?为什么自己不可以尝试做得更好呢，经过4个多月的“长考”，邓智仁下定决心，开始筹办“信达行”。他准备给自己10年的时间，建立一家独特的房地产顾问行。邓智仁说：“我不怕失败，之所以再愿意经营一个新公司，就是想证明给人们看，一个人跌倒了，还能再爬起来。”

2000年8月8日，北京环宇信达行房地产顾问有限公司正式成立。房地产开发商们打拥堂似地到邓智仁的新公司登门拜访，希望他能接下自己的项目。开发商们都是冲着“邓智仁”这个名字去的——谁让他留下那么多的传奇故事，创下那么多高不可攀的纪录呢，公司上下都是斗志昂扬，准备大干一场。

但事与愿违，有些项目因各种原因未能如期开盘，有些项目如万邦商贸大厦单方面终止合同，而处理不良资产的业务也无法开展。各种原因导致开业18个月后的“信达行”竟然亏损达1100万元。

这是邓智仁完全没有想到的，他不得不又一次开始痛苦的反思。“信达行”当时的初衷是处理复杂的房地产业务，所以并

没有积极地承接外界业务，这使得在房地产业务开展不顺利的时候公司不可避免的陷入被动。邓智仁意识到，必须发展房地产之外的业务，来完善公司的市场架构。但此举遭到了内部股东的反刘，同时业务的变更也迫使原有领导班子调换。

短暂的内部动荡之后，“信达行”的业务开始有所突破：由2000年收入200万元，2001年收入900万元，到2002年收入达近2000万元。2003年初，美国一家基金积极谈判人股“信达行”，准备将“信达行”在香港的“创业板”上市。虽然此时的“信达行”从表面来看是有转机的，但邓智仁却失去了创业初期的激情。因为近3年的工作过程中，他深刻地体会到跟某些开发商合作的艰难：如过河拆桥，拖欠佣金，单方面违约等。

而“骗子”满天飞的房地产代理业也让：这个市场的混乱雪上加霜。当的“信达行”已经确认但还没到账的佣金有200多万元，要经过打官司讨回的债务更可达1500万元。从2002年10月开始，邓智仁主要的间和精力都用在追讨债务方面：打官司、求人、讲道理、上门追债，更牵涉到一些暴力事件，真是精疲力尽。

2003年4月份北京“非典”的肆虐，更是给流动资金紧张的“信达行”雪上加霜。“信达行”想让客户支伺佣金更是难上加难，新的业务也受“非典”影响无法开展。虽然在这段时间有几家财团希望注资挽救“信达行”，但最后邓智仁还是婉言拒绝了。因为他知道，就算他们可以解决“信达行”眼前的困难，但实质问题还是无法根除——就是如何收账，在2003年6月前的整整4个月里，“信达行”没有到账一分钱，而光是支付员工的薪水，每个月的费用就高达100多万元，公司运营完全陷于停顿。这一次，邓智仁果断地“壮刨：断臂”，关门大吉。

“面对‘信达行的今天，我已竭尽全力，问心无愧。”三度落败，离开北京的邓智仁倒显得轻松了许多。几十年的短暂人生精彩如此，邓智仁已经比常人经历和领悟得更多。

谢绝了大学的高薪聘请，辞去了顾问的悠闲工作，如今他悄无声息地待在成都。他并不希望更多人知道自己下一步即将进行的项目——毕竟对他而言，东山再起也许是比一败涂地更简单的一件事情。