加强房地产信贷业务管理 促进我区房地产业发展

贾冬梅

一、我区房地产市场的总体评价

近年来，我区房地产投资逐年增长，对自治区经济的快速健康发展做出了贡献。

（一）房地产业的发展在增加就业、拉动全区经济增长等方面，成效明显。

1998年至2002年，自治区GDP年均增长1208％，固定资产投资年均增长2818％，房地产投资年均增长4485％。五年间，房地产投资分别占全区GDP的191%、229％、323％、425％和418%，分别占全区固定资产投资总额的651％、756%、1051%、1323%和1013％。

房地产业的发展不仅拉动了自治区经济的快速健康发展，而且在增加就业和吸纳农村外来人口务工方面也做出了积极的贡献。据不完全统计，1998年我区房地产就业人数约103万人，2002年增加到约19万人，解决了部分人员的就业问题，在一定程度上缓解了城镇的就业压力，增加了农闲进城务工人员的收入。而房屋销售也从1998年1155亿元增加到2002年的489亿元，增长了3倍多。商品房销售增加的同时也拉动了建筑材料等一大批相关产业的发展，对我区经济发展起到极大的促进作用。

（二）内蒙古房地产市场的特点

1、房地产开发投资结构基本合理

截止2002年底，全区累计完成房地产开发投资35456亿元，其中商品房屋开发28233亿元，占房地产开发总投资的7963%。在商品房屋的开发建设中，商品住宅完成投资25376亿元，占商品房屋开发总投资的8988％。

2、住宅建设步伐加快，对经济贡献率提高

“九五”至“十五”前两年，全区住宅建设投资平均每年增长1456%，按照住宅建设投资每增加10个百分点，拉动经济增长1个百分点测算，七年间，平均每年拉动经济增长约15个百分点。截止到2000年底，全区实有住宅居住面积689811万平方米，人均923平方米，实现了人均居住面积9平方米的小康目标。到2002年底，全区实有住宅建筑面积1514391万平方米，比2000年底净增114127万平方米，年人均增加近1平方米。

3、商品房屋特别是商品住宅预售情况较好

截止2002年底，全区累计预销售商品房屋200279万平方米，占同期竣工总量的837％，其中预销售商品住宅16557万平方米，占同期竣工商品住宅总量的8846％。

4、我区房地产开发企业在为社会提供产品的过程中，其自身实力也有了一定的积累。

据调查，2001年，在房地产开发投资中，开发商自筹资金的比例为5025％，增幅比1998年提高1978个百分点。这表明，我区房地产开发企业在逐步适应市场机制的过程中，其自我发展的能力也在增强。

5、居民购买商品房的潜力仍然很大，经济适用住房受到中低收入家庭的青睐。我行2002年的一次问卷调查显示，如果能及时办理银行按揭贷款，有80%以上的月收入1500元的家庭，准备在五年内购买价格在每平方米1000元左右的商品房。包头市的调查结果显示，平均价格在每平米1100—1450元之间的经济适用住房，利用银行按揭贷款的方式销售，中低收入家庭（稳定收入的工薪阶层）基本能够接受，销售较好，入住率较高，空置率仅为5%左右。1998年至2002年，我区经济适用住房投资在住宅投资所占的比重基本保持在65%左右，1999年高达70%，说明经济适用房及小高层住宅仍是我区房地产业今后投资和发展的主要方向。

二、我区房地产市场存在的问题

（一）房价相对偏高。我区商品住宅价格水平和全国相比属于低价位，每平米800—2200元左右，2002年平均价1029元／平方米，经济适用住房平均价只有901元／平方米。单纯看房价并不高，但由于我区城镇家庭可支配收入仅18456元（2002年底统计数字）。房价与收入比达62倍，超出3—6倍的合理范围，中低收入家庭难以承受，影响房屋销售。

（二）政策不到位。为降低房价，鼓励住房消费，自治区政府出台了住宅建设税费减免政策，但在具体执行过程中，还没有完全到位，该减的没有减，价格降不下来，加之目前区内缺少专业性的房地产评估、中介机构，物价部门难以履行经济适用住房的价格审定职能，致使经济适用住房的售价与商品住宅的售价差别不大，造成经济适用住房建设的政策效果不能完全体现。

（三）房地产市场秩序有待进一步规范。据调查显示，在我区的房地产企业中，92%是四级以下的低等级资质的房地产企业，其中有相当一部分房地产开发商在房屋出售后，未能完全按照购房协议条款执行。虚假广告、面积短缺、合同欺诈等问题的存在，致使购房者利益受到侵害。

（四）债务链条延伸，影响了房地产市场的规范运行。目前，在劳动力市场供大于求的形势下，房地产开发企业占用施工企业资金的现象在全区乃至全国也比较普遍，这加大了施工企业的负担，也是形成施工企业拖欠民工工资的重要原因之一。

（五）空置房占用资金较大。据统计，2002年全区空置商品房22344万平方米，按每平方米1100元的平均开发价估算，相当于有246亿元资产闲置。按2002年银行贷款占当年房地产投资总额1882％的比例计算，有463亿元的银行房地产贷款沉淀，占2002年全年房地产贷款的328％。如果空置房一旦形成积压，则会给开发商及其他投资者造成较大的资金损失。

（六）住房二级市场放而不活。自治区住房二级市场虽已放开，但各地普遍存在住房二级市场不活跃的问题，原因主要是由于旧住宅设备简陋、配套不全、物业管理不完善。另外，住宅的市场供求信息不畅，房地产中介服务机构少，中介市场服务力量薄弱，也是住房二级市场不活跃的一个重要原因。

三、我区房地产贷款的基本情况

近年来，随着国家扩大内需和促进个人消费信贷政策的不断出台，人民银行在下调金融机构人民币存贷款利率的同时，相应调低了住房公积金贷款利率，促进了住房金融的进一步发展。1998年，全区各金融机构发放个人住房贷款余额为1304亿元，到2002年12月末，余额已达到725亿元，增速很快。个人住房贷款占比上升，引导了房地产投资向更加理性的方向发展。到2002年12月末，全区商业银行房地产贷款余额14108亿元，当年新增2308亿元，当年支持60241户居民购房59333套，面积达64057万平方米。

截止到2003年6月末，全区商业银行房地产贷款余额15316亿元，比2002年末增加816亿元，增长563％。全区商业银行个人住房贷款余额7606亿元，其中，抵押贷款5697亿元，保证贷款1907亿元，分别占比7490％和2510％。2003年1—6月，全区商业银行发放经济实用住房贷款234亿元，完成年度贷款计划的4423％。

四、《通知》对我区房地产市场和经济发展的影响

（一）《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(以下简称《通知》)的目的旨在抑制部分地区房地产价格上涨过快、商品房屋空置面积增加、房地产投资增幅过高，防止房地产市场过热，防范信贷风险。目前，我区房地产各相关主要指标，基本保持在较为合理的范围之内，表明我区商品房屋开发不存在投资过热的问题。主要表现为：

一是一年以上房屋空置率属正常、合理范围。截止2002年底，全区空置商品房屋22344万平方米，占当年竣工商品房屋总量的4067％，其中空置商品住宅15816万平方米，占当年竣工商品住宅总量的3705％，均超过了20%的合理比例。但在空置的数量中，空置一年以上的只有5542万平方米，占当年竣工商品房屋总量的1009％。说明在空置的房屋中，除少量高级住宅及别墅外，大部分没有构成积压，是在正常销售内的合理存量。

二是开发商对银行贷款的依赖程度有所下降。2002年，开发商利用商品房集资、收取定金和预收款等形式筹集的资金比2001年增长近21个百分点。与此同时，随着民间资本大量进入房地产市场，开发商对银行贷款的依赖程度逐步下降。在房地产开发投资中，商业银行的房地产贷款占比从1998年的288％下降到2001年的15％，2002年回升到1882％。

内蒙古房地产市场虽然总体上不存在过热问题，但是，有些问题也不容忽视。我们认为，房地产信贷政策出台对我区房地产市场产生的影响将主要表现在以下几个方面：

1、《通知》规定，“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目的30%”，而我区房地产开发企业自有资金仅占总投资的1924％，而这1924％的自有资金也不完全是所有者权益。据对商业银行调查，全区权益类自有资金达到30%的房地产开发企业数量很少，相当一部分达不到要求的房地产开发企业将很难从银行获得信贷支持。

2、《通知》规定，“商业银行只能对购买主体结构已封顶的个人发放个人住房贷款”。目前，我区房地产开发企业定金及预收款占总投资的2649％，此项收入的减少，将直接制约房地产项目的工程进度。

3、《通知》规定，“商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）”。据房地产开发统计有关数字表明，“九五”期间和“十五”前两年，全区房地产开发企业每年新增资金来源中，三大资金来源占6455%（开发企业自有资金占1924%，银行贷款占1882%，定金及预收款占2649%），其余3545%资金来源中，据调查相当一部分为施工企业垫资，而施工企业的垫资中，大部分又为银行贷款。因此，这项规定将直接减少房地产开发企业的可用资金。

4、房地产业是我区的支柱产业之一。2002年，全区建筑业增加值15883亿元，占GDP的917％；全区房地产开发投资7246亿元，占全社会固定资产投资的1013％。人民银行加强房地信贷业务管理，在抑制房地产市场结构性过热的同时，也将对我区经济产生一定影响。不过这种影响是暂时的，而且力度也不会很大。如果出现象1992年那样严重的房地产泡沫后再去调控房地产市场，对经济的冲击会更大。

（二）《通知》出台对保护消费者利益，促进房地产开发商优胜劣汰将起到积极作用。

1、对首次买房的消费者是利好。对多数购房者来说，最希望购买到价格合适、没有太大风险的住房。《通知》对于首次购买商品房的普通消费者来说，无疑是一个利好消息。人民银行为降低居民贷款买房风险，采取对楼房封顶以后才发放个人住房贷款的举错，让老百姓购房更有安全感。对中低收入的购房者，《通知》作出了十分明显的倾斜：贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购房需要。商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体，中低价住宅也将成为银行信贷支持的重点。

2、对房地产开发商将优胜劣汰。《通知》提高了房地产开发商的入市门槛，一批实力不济的开发商因此可能会被淘汰，同时，也为信誉好、资质高、实力雄厚的开发企业提供了发展的机会和空间。通过规范管理，我区将涌现一批实力雄厚的房地产开发企业，促进房地产市场健康发展，也势必对经济发展起到积极的推动作用。

五、建议

（一）整顿和规范房地产市场秩序，改善住房消费环境

建立健全促进房地产市场发展和商品房销售的系列配套法律规定，对房地产业进行相应的监督和管理，对不法开发商要加大处罚力度，清理房地产开发市场的混乱因素。要对所有开发的商品房进行统一的评估和认定，并定期发布有关信息，指导开发商建房和居民购房，研究和解决“非典”时期在住宅设计和物业管理方面暴露出来的问题。在居民与开发商发生纠纷时，应由专业的仲裁机构解决。

（二）加速培育和发展房地产二级市场

目前，我区的二手房市场尚未全面启动。通过开放和完善二级市场，使房地产的一、二级市场互补，既可以激活住房市场，促进空置商品房的消化，改善居民居住环境，减少大量闲置资本的浪费，还可以使房屋资源得到充分合理的利用，从而不断地活化资金，为住房金融提供资源。

（三）商业银行需要正确调整信贷思路，继续改善信贷投资结构，将新增贷款主要投向于需求性房地产，重点支持建设经济适用住房项目以及个人住房消费信贷业务，与房地产市场的发展形成良性互助。在进一步改善住房金融服务的同时，要加强对住房开发贷款对象的资质、信用等级、自有资金比例和开发商必须具备的“四证”进行严格的审查，对房地产贷款使用情况进行连续的监督，通过建立健全房地产贷款的定期通报、预警制度，减少房地产信贷的风险，加强对建筑施工企业流动资金贷款用途的监督，对违反信贷资金使用用途，垫资房地产开发项目的建设施工企业，商业银行今后将不再提供相应的信贷支持。

（四）房地产企业要主动适应新政策的变化，采取联合、兼并等形式壮大实力，扩大业务领域，提高开发和营销理念，增强品牌意识，遵守市场规则，维护自身社会形象，通过增强自我发展能力，逐步向规范化、规模化方向发展。要以满足个人需求为出发点，重点推行体现个性化和人性化的营销理念，推广居住文化，宣传品牌效应，树立以销售决定开发的投资理念，推出不同类型的户型，增加经济适用房建设，满足大多数中低层收入阶层的购房需求，在开发过程中，还要注重居住环境建设和物业管理的改善，为房地产市场的长期、稳定发展打好基础。