签订购房合同时应注意的法律问题

孙洪林

孙律师：

我想购买一套商品房，但现在期房市场出现的问题太多，我想请问一下孙律师，在签订购房合同时应注意哪些法律问题?读者：何伟

何先生：

当前，本市房产市场交易最活跃的当属商品房，而在这方面出现的问题和纠纷也最多。造成纠纷的原因，一方面是由于一些房产商的不规范操作及违约行为造成的，另一方面也有消费者对房产买卖的法律、法规不熟悉，没有好好签合同等原因。笔者认为购买商品房的全过程主要应分为三个阶段，在这三个阶段中各有自己应注意的问题。

一、签订购房合同前应注意的问题：

1.消费者一般是根据广告的宣传引导来看房、订房直至购房的。然而，虽然《房地产广告发布暂行规定》中明确规定：“房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗和误导公众。”但现在有关房地产的广告宣传远没达到这一点，因此，广大消费者对于房产广告中所作的种种承诺一般不可轻信，即使对房产商所作的口头承诺一般也不可轻信。

2.消费者在签订《房屋认购书》时一定要慎重，因为签订认购书后，一般都要交付一笔定金，且如不按期签订购房合同即拗断定金，因此，购房者或不签订认购书，而直接签订购房合同；或在认购书中写明何种情况下不签购房合同可将定金退回。

二、签订购房合同时应注意的问题：

1.要审查房产商的有关证件，其中买期房最主要的当属预售许可证，消费者要确认自己所购之房，在预售许可证的预售范围之内，同时预售合同的预售方必须是取得该预售许可证的房产公司，谨防挂羊头，卖狗肉。买现房则要看到房产商具有该房的大产证。

2.消费者对于所购期房的面积问题一定要注意。在填写暂测面积时，除了要填上总的建筑面积外，也要将套内建筑面积及公用分摊建筑面积填上。根据有关法律规定，如果总的建筑面积增减，而套内建筑面积不变，仅仅是公用分摊部分的建筑面积增减，房屋总价保持不变。另外，房屋暂测面积与实测面积的误差一般以不超过 2％为宜。

3.消费者购房最关心的当属以下两个问题：(1)质量问题。对此在合同中应对出现何种质量问题将如何处理应尽量具体化，这样就可以在将来出现纠纷时顺利解决。(2)何时交房。对于交房条件，消费者应在合同中详细约定，如达不到该条件，应拒办交接手续。同时要约定办出个产证的时间及违约责任。

4.消费者对于所购房屋的他项权利也要了解，即要明确该房屋预售前未抵押。

三、签订购房合同后应注意的问题：

消费者一般会认为，合同签好之后就万事大吉，等着拿房子就行了，往往会忽视购房合同登记这一环节。按照有关法律规定，购房合同签好之后，必须到房产交易部门登记备案，否则不可对抗已办理登记手续的第三人，因此，消费者在签好合同之后一定要去房产交易中心登记备案。