住房公积金抵押不良贷款的风险与防范

近年来，为提振房市，在“保交楼”的背景下，住房公积金贷款政策不断放开，政府部门推出了“商转公”“组合贷”等一系列利民举措，使住房公积金在商品住房贷款中的占比不断提升。但是，由于少数开发企业陷入经营难题，容易未按照约定期限交付房屋，购房者行使解除权解除与开发商签订的商品房预售合同。因此，本文结合近年来发生的抵押担保合同被解除的典型案例开展分析，旨在有助于防范住房公积金抵押贷款风险。

一、抵押担保合同案例情况及分析

（一）王某等、唐某等案例基本情况

案例一：王某等人诉某银行、某开发有限公司再审案例。

该案中，王某与某开发公司签订商品房预售合同，并与某银行签订借款合同。因楼盘烂尾，购房人王某等人未承担偿还贷款责任，被某银行起诉，某高级人民法院判王某等人偿还该银行本息。王某等人不服，提请最高人民法院重审。

此案件的裁判要点主要体现在两个方面。第一，因出开发商未按期交付房屋，案涉商品房预售合同解除，借款合同、抵押合同因合同目的无法实现亦被解除，此时应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返给贷款银行和买受人，而买受人不负有返还义务。第二，案涉借款合同相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋所有权、也未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。

案例二：唐某等诉某开发公司房屋买卖合同纠纷案例。

该案中，唐某等人为原告，某开发公司为被告，某市住房公积金管理中心为第三人。唐某等人购买某开发公司开发的期房，并签订了商品房买卖合同，支付了首付款并通过第三人直接向被告支付了贷款。因项目停工且存在违约交房风险，唐某等人诉请解除案涉商品房买卖合同，解除案涉商品房担保贷款合同。

此案例的裁判要点有三处。第一，解除原告与被告签订的商品房买卖合同。第二，解除原告与第三人签订的江苏省盐城市个人住房公积金贷款合同或个人购房借款及担保合同。第三，被告向原告返还相应购房款及已向第三人偿还的贷款本息；被告向第三人偿还剩余的贷款。

（二）王某等、唐某等案例总结

以上两个案例系开发商烂尾导致的住房贷款违约风险，对各金融机构具有警醒作用。在现有的期房预售制度下，“房子烂尾了贷款由谁来还？风险由谁来承担？”的问题一直困扰着房地产及其相关行业。近年来，各级人民法院判决的案例给了明确的答案。最高人民法院发布的《关于商品房消费者权利保护问题的批复》明确指出：“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”

由此可见，在开发企业违约的前提下，善意购房人通过撤销购房合同和担保合同的方式，可以保护自己已付房款及已付贷款本息安全，剩余房贷的风险由金融机构承担，金融机构需向开发企业追偿。从法律层面看，抵押预告登记只是一个请求权，故在借款担保合同被判无效的情况下，一旦开发企业无偿还能力，抵押贷款作为较低级别的其他债权，可能会因无法得到有效清偿而产生不良债权。目前，商业金融机构都有完善的贷后风险防范处置机制和呆坏账处理制度，但公积金中心作为政策性贷款和非营利机构，还需进一步研究如何处理不良贷款风险的问题。

二、县域房地产市场住房贷款现状

以S县为例，2021—2023年该县贷款总额分别为33.93亿元、22.35亿元、24.51亿元，商品房按揭抵押套数分别为7606套、5033套、5254套，每平方米抵押单价分别为3542元、3567元、3716元，住房公积金贷款占比分别为15.99%、20.78%、29.08%。

（一）S县住房公积金贷款数据变化

通过分析S县2021—2023年的贷款数据，我们可以发现，在此期间，商品房贷款套数下降30.92%；每平方米的抵押价值上升4.91%；住房公积金贷款占比上升13.09%。

（二）S县住房贷款数据分析

第一，数据区间中，商品房销售总量和销售金额下降，反映出交易市场较萎靡，但同比担保抵押价值反向上升。由此可见，市场对房地产价值增长预期，与金融部门对抵押价值增长预期持相反意见，双方对市场预期的分歧可能会导致房地产市场“虚胖”。当前，在房地产市场中出现的“高评低估”现象也预示了房地产市场存在一定的“有价无市”的风险。

第二，在商品房住房抵押贷款期限分类中，10年及10年以上的中长期住房贷款居多，且占比也在逐年上升。对于金融机构而言，这种情况会导致机构的现金流动性相对较差。其中，像住房公积金管理中心这类以地级市为单位的金融机构，其体量较小，资金来源相对单一，应对资金流动风险的抗压性不足。如果存在大量的中长期债权且无新鲜资金进入，则该类机构容易出现资金“入不敷出”的问题。

第三，在住房贷款发放金融机构中，2021—2023年年度住房公积金贷款金额的占比从15.99%上升到29.08%。这说明住房贷款的资金渠道逐步由银行等商业金融机构向住房公积金管理中心转移，与此同时，房地产市场金融风险也一并转移。

三、房地产市场风险对住房公积金的影响

根据法院关于抵押合同无效的判例，在开发企业、业主、抵押权人的利益链条中，追偿贷款责任由发放贷款的金融机构承担，使得原本的债权人变成“房东”，大量的不良债权会导致金融机构资金流动性停滞和本金流失。住房公积金管理中心具有特殊性，可能无法抵御此类风险，需公众提高警惕。上述两个案例的判决预示该风险的存在，其主要体现在三方面。

第一，引发公众质疑公积金政策的风险。依据《住房公积金管理条例》可知，住房公积金是指单位及其在职职工缴存的长期住房储金，住房公积金管理中心是直属城市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位，职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金均属于职工个人所有。由此可见，住房公积金管理中心的单位性质和住房公积金的定性都决定了住房公积金的共有特性。一旦因为个案导致住房公积金因房贷风险而流失，实际上是全体公积金缴纳人的损失。个案损失却由全体缴纳人承担，可能会给现有住房公积金政策带来一定的冲击。

第二，诱发公积金资金流动迟滞的风险。从《住房公积金管理条例》相关内容看，住房公积金贷款的本质是提前提取公积金缴纳人员未来缴纳的公积金额度。公积金管理中心是非营利性的事业单位，贷款利率较低，也无相应的央行储备金制度，其资金来源也是依靠职工个人和职工所在单位为职工缴存，“金融池塘”容量有限，“寅吃卯粮”的提前消费对资金的流动性要求较高。在此情况下，公积金管理中心对抗资金流动性风险的能力不高。在房地产市场不景气的情况下，一旦出现大面积的烂尾楼盘，根据优先偿还顺位，公积金贷款容易变成呆坏账或被执行房产，直接导致“无钱可贷”，进而降低职工的投保意识，引发公积金的信用体系危机。

第三，连带对房地产市场冲击的风险。在“保交楼稳市场”的大环境下，住房公积金作为一项对房地产市场重要的政策性利好因素，发挥着关键性的引领作用。近年来，住房公积金贷款在利率、金额、期限等方面不断释放利好信息，对稳定房地产市场起到了积极作用，其贷款占比也逐年提升。一旦相关部门因住房公积金贷款风险问题收紧相关政策，将会导致其他各金融部门的住房贷款审批从严从紧，不利于房地产市场的整体稳定和恢复，也会冲击现有的房地产市场。

四、住房公积金贷款的风险防范建议

（一）住房公积金管理中心办理抵押登记

第一，明确抵押物追偿责任。公积金管理中心是事业单位，非金融业营利机构，公积金为职工个人所有。因此，公积金管理中心有必要按照“零风险”的要求，避免直接成为抵押权人，不适合直接以抵押权人的身份承担金融借贷的风险。针对不良贷款的处置和追偿风险，本文建议通过建立相关债权处置和转让制度，由金融机构或第三方担保机构承担追偿责任，及时转移追偿不良贷款的风险，保证公积金资金万无一失。

第二，办理期房抵押手续，强化资金监管。申请预购商品房的人员应及时办理商品房的抵押预告登记，并约定住房贷款发放的条件。住房公积金管理中心作为管理部门，承担住房公积金贷款风险，应在期房的担保合同中明确约定期房的公积金贷款发放时间点为房屋交付时点或通过“商转公”过渡，确保“钱用在刀刃上”，避免为“期房的请求权”而直接发放公积金贷款。

第三，提供多途径抵押担保方式。办理住房公积金住房抵押登记时，为避免采用向开发企业或抵押物追偿的单一担保模式，住房公积金管理中心应按照“申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保”的要求，建立以公积金缴纳人为主体的担保人担保体系，在借款合同中增加有效的担保人，采用既认人又认抵押物的多种途径担保和保证方式，解决不良住房贷款“追偿难”的问题，保障住房公积金的现金流动正常。

（二）各职能部门加强研究和综合治理

首先，研究预销售制度。住建商品房销预售许可部门提高商品房预售和贷款审批的门槛，建立开发企业的预售保证金制度，普及现房现售。其次，完善贷款发放流程。金融机构建立专项资金的监管账户，针对期房按照工程实际进度，分期发放住房贷款并确保贷款用于工程款支付。再次，研究执行过程中的优先权使用。住房公积金管理中应充分考虑公积金贷款是“提取”而非“借贷”，争取在法院执行时能享受与善意购房款同等的优先受偿权。同时，相关部门提高执行效率，推广使用“带押过户”等方式，保障公积金的资金流动性。最后，住房公积金管理中心研究市场化管理制度，建立健全风险保障金制度和相应的呆坏账处理制度，研究住房公积金市场化管理模式，以应对房地产市场风险。

结语

房地产市场金融风险防范管理是一项系统工程，公积金贷款无法及时和足额收回，给我国公积金政策带来新的挑战，也给以住房公积金管理中心为抵押权人办理预购商品房抵押预告登记的合理性带来一定影响。因此，开发企业和住房公积金管理中心应增强对防范房地产市场金融风险的重视。本文以近年住房按揭贷款担保合同被认定无效的判例作为分析案例，各金融机构尤其是住房公积金管理中心需要认真分析，认清房地产市场的风险，在制度建设和风险防控研究方面实现“亡羊补牢”和“防患于未然”的结合。

（作者单位：江苏省射阳县自然资源和规划局）