别让“误区”带来“误判”

案" "情

某公司通过出让方式取得国有建设用地使用权，土地用途为旅游娱乐，并明确为旅游项目产权，不得分割。该公司开发建设完成后，通过销售高尔夫球会籍，将特定客房专用使用权连同高尔夫球会籍转让权、继承权和赠与权、抵押权等一并转让给会员。当地自然资源局认为该行为造成建筑物占地范围内的土地使用权随之转让，属于未经批准分割转让土地使用权的违法转让行为，遂作出没收违法所得并处以罚款的行政处罚决定，并责令改正。该公司提起行政诉讼，争议由此产生。

分" "析

不动产分割转让登记是常见的登记类型，由于涉及利益巨大，加之上位法没有明确规定、出让合同约定不清等因素，实践中还存在不少争议。究其原因，是没有清晰掌握不动产单元概念和相关法理。文章针对三个比较常见的误区进行分析。

第一，房屋分割转让是否一定导致土地分割。

为保持地上建筑物所有权人与土地使用权人一致，避免权属纠纷，提高不动产利用效益，我国立法确立了房地分立但一体登记处分原则。《民法典》及《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规规定，房屋的所有权人与土地使用权人应当一致，并一体登记。权利人可分别处分不动产，遵循“地随房走、房随地走”原则，处分效力按照法律规定自动及于地上物或土地。但很多地方按照“地随房走”原则，认为转让禁止分割的土地上的房屋会导致土地使用权分割转让，从而构成违法转让，应当进行处罚。这一认识值得商榷。

不动产按照不动产单元进行登记。依据《不动产单元设定与代码编制规则》（以下简称单元设定规则），定着物单元和其所在宗地共同组成不动产登记基本单位；有定着物的使用权宗地，宗地内的每个定着物单元与该宗地设为一个不动产单元。宗地内的定着物所有权人按份共有宗地使用权，并不会发生定着物分割导致宗地分割的情形。

《民法典》规定，在地上建筑物、构筑物及附属设施所有权转让、互换、出资或赠与时，应当视为一并处分的建设用地使用权的范围，以建筑物等设施占用土地范围内正当使用该建筑物、构筑物及附属设施所必需的土地范围为限。该建设用地使用权有可能是一宗单独的建设用地使用权，也有可能是共同享有的建设用地使用权中的份额。特别是在居住小区等建筑物区分所有的情况下，转让住宅会导致转让该套住宅占用范围内的建设用地使用权，但不可能也不应该导致对业主共同享有的建设用地使用权的分割，而应是一种按份共有的土地使用权份额转让。对于没有明确划定宗地分割界线的地上物转让，不应视为是对土地使用权的实体分割，自然也不意味着违法转让土地使用权。

第二，如何区分分割登记和首次登记。

从登记原因看，不动产分割转让登记实际上包括两种不同的不动产登记类型，即分割不动产的变更登记和转让分割后不动产的转移登记。对尚未办理首次登记的不动产，包括宗地、地上定着物单元与宗地，首次登记时要依据单元设定规则确定其不动产单元，这是确定不动产单元的程序，办理的是首次登记而非分割登记。需要注意的是，不动产统一登记后不能只对定着物进行登记。保持地上物与土地权利人一致，是不动产登记的基本原则。分割登记指的是已经办理了不动产登记的不动产的实体分割，要保证分割后的不动产都符合不动产单元要求。这点要与确定不动产单元的首次登记区分开来。

国有建设用地使用权等宗地，依据申请以及出让、划拨等土地供应资

料，按照《地籍调查规程》（TD/T 1001）

等技术要求划定。房屋等定着物单元依据规划许可证、建筑施工许可证（图）、竣工验收材料、房产调查或测绘报告等划定，将权属界线固定、功能完整、用途明确、可独立使用的空间划分为一个定着物单元，其中，自然幢一般是相对独立的建筑单体。对于建设用地使用权宗地（地表）内，宜按照建筑物单体划分自然幢。地表和地下结建的房屋等建筑物、构筑物共同组成一个自然幢；地下单建的房屋等建筑物、构筑物，宜独立划分一个自然幢；对依据土地出让合同（划拨决定书）等权属来源资料分层设立建设用地使用权宗地（地上、地下）的，在该建设用地使用权宗地（地上、地下）内的定着物单元，房屋等建筑物、构筑物可按建筑单体划分自然幢；特大型地下车库等难以确定建筑单体的，可按总平面图、规划许可证、建筑施工许可证（图）、竣工验收材料、房产调查或测绘报告以及相关设计规范的要求等，合理划分自然幢。

《房屋登记办法》对房屋单元的规定可以作为地方设定不动产单元和立法工作的参考。该办法规定，房屋应当按照基本单元进行登记，房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内的村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

第三，哪些情形不得分割不动产。

不动产分割登记一般是为了分割转让，涉及地方招商引资政策、土地调控的因素，影响土地出让目的实现。如果不按不动产单元划分还可能影响不动产利用，引起邻里纠纷和矛盾。据媒体公开报道，有法院将自建房按层拍卖给不同的权利人，导致二层、三层的权利人无法从一楼进入自己房间，只能通过架起楼梯从窗户进入；有的将大厅、电梯井等公共部分面积单独出售并登记给个人，导致住户无法利用大厅，引发纠纷和诉讼。这些都是对不动产单元划分不当造成的。

分割登记既要满足规范性文件的政策要求，也要满足不动产单元的划定要求。前者由土地利用、规划等部门在出让合同、规划许可中予以明确，并应当作为不动产登记的限制事项载入不动产登记簿及不动产权证书附记栏，在不动产登记时予以把关。依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。后住房和城乡建设部取消了该审批事项，但自然资源部依然保留。如前所述，分割转让登记是两次登记行为，仅从《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》难以确定该审批事项是在哪个环节。但《自然资源部关于开展不动产登记队伍作风常态化建设的通知》要求，涉及不动产分割或者合并等情形必须依据相关批准文件办理。由此可以认为，已经明确分割转让的审批环节是在分割登记时出具。自然资源部办公厅《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》要求，对落实产业用地政策供应的宗地，相关规范性文件有限制改变用途、限制转让或分割转让等规定的，原则上应当将限制要求写入划拨决定书或有偿使用合同，在分割转让审批中予以落实。

国家对养老、医疗、工业等用地有禁止分割的政策，地方上也有自己的规定。比如，对特殊招商引资项目、总部经济等享受政策优惠供地的不动产，地方一般都会要求整体自持，不得分割转让。这些限制性规定属于应当周知的事项，即使不写入出让合同也发生效力，相对人及行政机关都应当遵守。按照“举重以明轻”的法理，对不能分割转让的不动产，也不得分割抵押，否则形成政策漏洞，影响行政目的实现。如果有不许分割转让但允许分割抵押的，应当在出让合同中明确。毕竟，抵押是比转让轻微的处分行为，处分的是抵押物不动产的交易价值。抵押权实现也将导致抵押物被转让，性质是一样的。

不动产单元可由登记机构按照单元设定规则划定并登记，参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》确定的标准，可以从构造上具有能够明确区分的独立性、利用上具有可以排他使用的独立性上判断分割后的不动产能否满足单元划分要求，也可以依据是否存在其他业主专有设施或者公用设施来反向推定。构造独立性要求原则上应当有实体的墙而非用三合板作为间隔，当然车位这种社会观念上可以视为独立不动产的除外。能否独立使用的关键要看是否有独立的出入口，能否不用通过别人的不动产到达，公用的大堂、电梯等除外。

除此之外，还要看分割后不动产是否满足规划功能，比如，工业项目是以其整宗土地上建筑物整体使用的，宿舍、食堂等生活配套设施自然不能单独作为居住或者商业用地分割出来。酒店、度假村、别墅等需要服务中心响应服务才能发挥规划功能，自然不得分割为一间间客房进行登记。个人拿地建房如果是以建设并转让或者销售房地产开发项目为目的，则应当按照《城市房地产开发经营管理条例》规定，成立房地产开发企业进行开发经营。如果个人拿地建房是以自住为主，则应当在出让时对出让土地面积作出限制，可以参照各省对宅基地的面积限额。同时，应当禁止国有个人自建房分割销售，即使是按照成套商品住宅标准进行建设的。从《社区生活圈规划技术指南》等住宅小区规划建设要求看，小区要配套体育健身、商业服务、行政管理、公用设施、公共安全等各类服务要素内容，并非仅仅是住宅而已。国有自建房在建设时不是按照住宅小区的要求进行建设的，没有规划诸如停车位、物业管理用房、幼儿园等配套设施，不但降低生活品质，还可能影响建筑结构及消防安全。

实践中，为规范分割合并行为，建议在相关规定中明确禁止工业厂房（除标准厂房）、商业办公、酒店、度假村等不动产分割，不得办理审批登记手续。