经济转型时期物业管理的发展趋势分析

摘要：住宅小区是居民群众生活起居的主要空间，物业企业作为住宅小区中物业管理工作的“专业队”“主力军”，在物业管理活动中的工作质量和服务水平，直接影响着住宅小区的环境品质，影响着居民群众的生活品质和生活体验。在实际工作中，由于行业主管部门和基层街道社区的监管不够到位，业主自治组织业务能力缺失等因素，使物业管理成了居民群众身边“最熟悉的陌生人”。因此，有效提升住宅小区的环境品质，切实减少物业矛盾纠纷，提升居民群众的幸福感和获得感，成为物业管理过程中迫在眉睫之事。本文主要就经济转型期物业管理的发展趋势展开讨论，并分析了物业管理的相关概述等内容，希望可以给相关部门人员提供一定的借鉴价值。

关键词：物业管理；物业服务企业；服务品质；发展趋势

伴随着人们生活水平的提升，我国居民对物业管理的质量和水平也提出了更高的要求。物业管理已不是一种新兴行业，伴随改革开放的脚步已发展40余年。在经济转型时期，我国物业管理也开始朝着产业化的方向发展，让更多的居民享受到物业服务。因此，在经济转型的机遇期，我国有必要加强对物业服务的重视程度，并把握物业服务发展新方向，促进我国物业管理工作现代化建设。

一、物业管理的相关概述

物业管理是指业主通过选聘物业服务人，由业主和物业服务人按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业服务的专业程度是评价一个小区发展水平的重要指标，如果物业管理效率不高，往往会影响居民的居住体验。

通过对当前物业管理工作进行分析可以发现，目前物业管理的内容主要集中在两个大的领域，第一方面是日常的物业服务内容，如物业服务企业需要保障小区的基本卫生情况，做好电梯等设施设备的维修保养工作，对外来车辆进行登记等，这些是一般物业服务企业可以为居民提供的服务。另一方面是特约服务，比如物业服务企业可以为专门的小区居民提供专门的车辆看管、看护老人或者订奶送报等，这属于特约的物业管理服务，充分体现出物业管理的人性化色彩。

二、经济转型时期物业管理现状

（一）管理体系亟需健全

物业管理是当前社会关注的焦点，直接影响居民的生活品质和生活水平，在经济转型时期要想让物业管理工作可以更好地为广大居民服务，就必须有完善的制度作为保障。但是在当前我国物业管理的体系建设存在很大的问题，比如物业管理体系缺乏标准化、规范化、专业化。同时部分物业服务企业在管理团队方面也不够成熟，不具备较高的专业水平，这直接影响了物业管理工作的顺利开展。针对管理体系方面的不足，我国行业主管部门应该出台相关的政策和条例，不断推动物业管理的标准化、规范化和专业化，保证物业服务企业严格遵守管理条例，履行“四保一服务”主职主业。比如杭州市积极完善“一心两会”体系，加强物业管理中心、物业联席会以及业委会联席会建设，让各个部门都可以在物业管理中发挥作用。

（二）物业管理质价不符

居民在享受到物业的一系列服务后，需要向物业服务企业缴纳物业费。而在经济转型时期，我国居民承担的物业费有向上增长的趋势，比如在一些高档小区，物业费相对较高。作为小区居民，有充分的知情权，了解每一笔费用的支出情况以及具体构成，但是目前部分物业服务质价往往不相符合，阻碍了物业行业的健康发展。基于此，小区的物业费用应该按照公开透明、合理合法的原则制定。物业服务企业应该根据工作量、工作难度等因素，合理地制定收费标准，在公示的清单中详细列出收费项目，让业主对物业费的构成有所了解和反馈。以成都市为例，该地区住房和城乡建设局下发《关于扎实做好物业服务区域晒服务晒收支暨“双晒”工作的通知》，要求各物业服务企业严格按照物业服务合同履行约定做到“应晒尽晒”，使得共有部分经营收益收支情况、酬金制物业服务资金收支情况、包干制模式下的物业服务关键环节实现充分公开透明。再以北京市为例，北京市开展“晒服务标准、晒收费标准”专项行动，明确了晒服务标准和晒收费标准的基本内容，这样能够起到更好的督促效果，让物业服务项目和服务成效以更加公开透明的形式呈现在大众面前，尊重了居民的知情权，也提高了物业服务企业的工作责任感和工作效率。

（三）物业监管手段单一

丰富地物业监管手段往往能够保障物业管理工作的有效性。目前，物业监管缺乏创新的手段，这样就很难有效地提高管理的水平。针对当前物业监管手段单一的问题，物业监管部门应该采取积极有效的方式，丰富物业监管手段，不断增强物业监管手段的多样性。比如物业管理要突破传统的管理模式，以适应时代的需求，可以通过引入信息化手段、建立业主联合会等方式，增强与业主的沟通和交流，让管理的效果变得更好。以杭州市区为例，业委会/物业管理委员会创新发展理念，加强对信息技术的应用，积极建立数字化平台，对物业工作进行有效的监督。数字化平台不仅可以对综合、工程、秩序车辆、卫生绿化等方面进行评价，同时还具有在线数字办公的功能，让业委会成员可以高效进行办公和管理。

（四）专项维修资金使用效率低

专项维修资金使用效率低一直是物业管理中的“老大难”问题。主要包括两个方面原因：第一是资金使用要求高。《物业管理条例》规定，专项维修资金必须经过专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意才能使用。第二是业主意见收集难、表决难。这两方面原因导致物业专项维修资金使用难度大、效率低，小区公共部位问题无法及时解决。以2022年杭州市专项资金的使用情况为例，一共有877个物业对维修资金进行使用，总金额达到112006405.7元，维修的内容主要集中在公共卫生间、消防、电梯、排水系统几个重要方面。

三、经济转型时期物业管理的发展趋势

（一）管理内容向两头延伸

物业管理的“两头延伸”是指：一头是向下延伸，也就是向物业管理小区居民深度服务延伸；一头是向上延伸，也就是向政府职能市场化、社会化、专业化改革转变延伸。这两个延伸在三年的疫情防控战“疫”中体现得非常明显。

以向物业管理小区居民深度服务延伸为例，物业服务企业注重小区人文环境的创设，在开展物业服务工作中为当前居民提供多样化的小区服务，尤其是加强小区文化建设，营造以人为本、绿色发展的新环境。比如物业服务企业会加强对正确价值理念的宣传，让更多的居民可以树立正确的价值理念，同时在小区居住中获得幸福感和满足感，增强对物业服务企业的黏性等。同时，在物业管理方面，物业服务企业还在积极地采用现代化技术，比如加强对智能扫脸技术的应用，能够让居民的出行更加便捷，同时也提高了小区的安全性，让居民的生命健康安全得到保障。

物业管理向政府职能市场化、社会化、专业化改革转变延伸。物业服务企业的责任和义务国家有明确规定，一般情况下，按照国家法律法规的规定和“物业管理合同”的约定，履行好一个物业服务企业的职责、提供“质价相符”的服务即可，但是在特殊情况下，如疫情防控期间、杭州迎亚运期间，属地党委、政府普遍要求物业服务企业接受统一领导、统一部署、统一管理，承担了很多基层治理的任务。特别是生活服务“最后一公里”成为业主的急需和物业服务的一大突出亮点。

（二）行业自律不断加强

物业管理是衡量物业服务质量的重要因素，作为物业管理部门和人员，只有不断提高行业自律，以更好的职业标准要求自己，才可以在物业管理方面取得更加显著的成就，也让物业管理工作可以更加有序地开展。通过对当前物业服务企业进行调查发现，我国很多物业企业的行业自律不断提升，并且呈现出专业化和高效化的特点，需要引起社会的高度关注。物业管理工作与其他行业不同，物业管理需要对广大的社区居民负责，这也决定了物业管理人员在工作中必须具有较强的行业自律精神。而在新时期，我国物业管理人员开始意识到自身工作的重要性，逐渐肩负起为广大社区居民服务的历史责任，不断提高对自身的要求，也使物业管理行业的整体自律情况得到改善，社区居民的服务水平得到显著提升。在今后的工作中，物业管理部门也应该将行业自律作为警示自己的标语，更好地为广大社区居民服务。

（三）物业企业数量逐渐稳定

伴随着社会的发展，人们开始对物业管理服务以及质量等有了更高的要求，而物业服务企业的出现满足了居民在这些方面的现实需求，在新时期我国物业企业的数量逐渐变得更加稳定，比如在2017年，我国物业服务企业的数量为11.8万家，2018年物业服务企业的数量为12.9万家，2019年物业服务企业的数量为13.7万家，2020年物业服务企业为14.53万家，2021年则为15.37万家，通过这些数据可以得出，我国物业服务企业的数量总体呈现出逐渐上升的趋势，并且在当下物业服务企业的数量开始趋于稳定。物业管理的发展体现出我国对社区居民的负责，物业管理企业作为为广大人民群众以及社区居民提供优质化服务的重要部门，在开展工作中解决了很多社区居民的生活问题，也让居民的生活变得更加有序。当前我国物业企业的数量明显增加。在近年来，物业企业数量也开始呈现出逐渐稳定的趋势，满足了社区居民对物业服务的基本需求，也提高了社区居民的基本生活水平。

（四）物业管理更加体系化

物业管理是社会十分关注的问题，为了满足广大群众和居民的需求，我国物业管理也开始朝着更加体系化的方向发展。比如从物业管理服务的角度来看，伴随着房地产市场竞争的日趋激烈，物业管理服务则成为提升房地产行业竞争力的重要手段，物业服务企业可以在服务领域进行资源的整合和功能的完善，并加强服务流程的标准化和个性化建设，引进现代化的技术和软件等，提高了业务的效率以及管理水平。落实到具体工作中一些物业服务企业已经开始推行智能化、数字化和信息化管理方法，通过安装物联网技术，实现对住宅内消耗甲醛、油烟等污染物的实时监测和管理。同时，通过商铺管理系统、停车管理系统等信息化管理平台，实现了对商业租户的收租、门禁、安保等全过程垂直化管理，实现了对停车场车辆进出、车位分配、违规管理等的自动化管理。比如从人才管理方面，物业服务企业开始加强公司之间的合作和互动，以便共同推进物业管理行业的发展。其次是加强人员培训和素质提升，通过加强培训、学习、考试等环节，提高物业公司内部人员的综合素质和专业能力。同时，加强对居民参与物业管理和维护的培训和引导，以提高他们对物业运营的认知和责任心。在物业管理的建设和规划方面，物业公司也在思考如何更好地规划和布局，以满足业主的需求。例如，针对老年居住群体的住房需求，物业公司加强老年社区及养老院的建设，拓展社区服务领域，实施“健康，养老，文化”三项结合的活动，以满足老年人的需求。另一方面，针对逐渐增长的环保意识，以及城市化进程的不断加快，物业公司逐步增加了对环保设施的建设和维护，实现对垃圾分类、废水处理等环保管理的有效监督和控制。

四、结语

综上所述，物业服务行业是“关系国计民生的重要行业”，提供的是准公共性的服务产品。二十大报告中指出“江山就是人民，人民就是江山。中国共产党领导人民打江山、守江山，守的是人民的心。治国有常，利民为本。为民造福是立党为公、执政为民的本质要求。”物业服务行业边界是党的初心使命、国家发展战略、人民群众需求，是国家法律法规与时俱进的规定，在经济转型时期，我国有必要加强对物业管理的研究，了解未来发展趋势，不断提高物业服务水平。

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