关于加强房地产企业资金管理的思考

资金管理对于房地产企业的发展具有重要意义，不仅有利于企业效益提升，还能够提升企业核心竞争力，为企业决策提供支持。但从目前来看，房地产企业资金管理工作仍存在一些问题亟待解决，具体体现在投资决策考虑不全面、资金管理意识不足等方面，造成企业资金利用效率不高，甚至出现资金风险。本文从房地产企业资金管理概述出发，重点分析此类企业资金管理存在的问题，并提出针对性策略，以期能够有效解决房地产企业资金管理问题，推动企业可持续发展。

提升房地产企业资金管理能力可支持各项投资决策，从而提升企业核心竞争力。当前房地产企业资金管理存在的问题比较明显，具体表现为投资决策欠缺科学性和全面性，资金管理意识不足，融资方式比较单一，对资金风险管控缺乏力度等，造成房地产企业资金管理的作用无法充分发挥，甚至成为“面子工程”，严重影响房地产企业的健康发展。因此，房地产企业必须及时转变资金管理意识，加强资金管控，确保投资决策科学合理，通过多元化融资方式提升企业融资效率和效果，为企业发展提供充足资金，规避资金风险，促使房地产企业健康稳定发展。

一、房地产企业资金管理概述

（一）房地产企业资金管理的概念

资金管理是企业对资金来源以及使用开展合理规划、监控以及考核等工作的统称，是财务管理的重要组成部分。一般来说，资金管理是对流动资金、固定资产以及专项资产实施管理。房地产企业的资金管理工作需要结合企业业务特点开展，如房地产企业项目开发的前期阶段虽然资金使用量不大，但对资金筹划是否合理关系到后期资金投入量。开发建设阶段是资金投入的主要阶段，资金一般只流出不流入，只有当项目投入使用后才会获得投资收益。因此，房地产企业的资金管理周期比较长，难度也比较大，需要房地产企业结合自身特点合理开展资金管理工作。

（二）房地产企业资金管理的重要性

1.有利于实现房地产企业效益最大化

由于房地产企业投资项目的整个流程需要充足的资金，所以资金管理需要贯穿于整个投资过程。房地产企业应该充分发挥自身的资金优势，提升资金利用效率。对各类资金进行有效管理，不仅能够实现预期收益，还能获得额外收益。通过资金管理可以避免房地产企业资金链断裂，为工程项目持续建设提供资金支持，有利于实现后期收益。

2.有利于提升房地产企业核心竞争力

房地产属于资金密集型产业，房地产企业资金管理既要保证自身资金结构合理，又要确保资金风险得到有效规避，使企业的现金流趋于稳定。高效、合理的资金管理有益于确保企业资金流安全，也可以保证企业筹资以及用资规范化，促使企业实现资金结构优化，有效控制资金成本和资金风险，为企业健康稳定持续发展保驾护航。

3.有利于为房地产企业投资决策提供支持

房地产企业投资项目的启动资金数额较大，存在一定的投资风险，企业合理有效的投资决策是规避投资风险的重要条件。投资决策是由投资主体通过一系列调查、分析以及论证后，针对投资项目做出的最后决断。房地产企业在项目调查、分析和论证环节，需要考虑自身资金实力，确保资金能够支撑整个项目的顺利开展，同时还要考虑项目投资带来的收益。

二、房地产企业资金管理存在的问题

一些房地产企业资金管理意识不足，投资决策考虑不周，项目投资与企业资金能力不匹配，企业筹资融资方式也比较单一，甚至造成开展项目时资金不充足，影响项目的正常推进。

（一）投资决策考虑不全面

前些年我国房地产行业供小于求，房地产企业容易获得较多的资金，并且销售额持续增长，资金也能够快速回笼。房地产企业的高收益、高利润使投资决策者出现盲目投资的情况，对行业发展的走向缺乏预判，也没有针对项目周边环境、配套设施以及所处地理位置进行科学调查，未能意识到企业存在的隐性风险，开展投资决策时考虑不够全面。与此同时，房地产企业为了能够持续获取利润，往往会忽略风险防控工作，持续扩大融资，资金成本骤增，并导致企业出现越来越大的资金缺口。当房地产企业出现严重的资金短缺时，为了能使资金持续供应，一般会将小额贷款以及信托资金引入到项目投资中，因此需要支付高额的资金成本，这也是对投资决策缺乏全面考虑的具体体现。

（二）缺乏资金管理意识

房地产企业开发的工程项目一般具有较长的周期，并且项目开发建设的整个过程非常复杂，项目开展容易受市场因素以及宏观政策因素影响。如果房地产企业在资金管理意识方面存在不足，且资金管理手段落后，将会严重影响资金管理的价值，从而影响企业发展。目前，一些房地产企业在资金管理时，未能依照财务管理规制落实各项资金管理工作，造成一些工程尚未竣工便发生资金流断裂问题，严重影响工程的进度。还有一些房地产企业并未严格监管资金收支，也未能定期开展资金盘查，出现账目错记和漏记问题，甚至还有一些资金管理人员故意隐瞒，出现公款虚设问题，造成资金账实不符。此外，很多房地产企业票据管理以及印鉴管理一般由一人负责，导致企业面临的资金风险比较大。一些房地产企业对资金管理的意识存在不足，缺乏制度约束和必要的监控措施，同时也未对往来款项进行追踪，资金支付缺乏严格的审批流程，导致资金管理效果不足。

（三）融资方式过于单一

房地产企业在开展投资项目时的资金来源比较复杂，既包括自有资本又包括股权融资、银行贷款融资等，但多数企业以银行贷款为主。例如，房地产企业在商品房预售之前，对项目的开发建设就会需要大量的资金，企业通常是通过银行贷款获取资金，用于工程建设，但银行贷款政策容易受到国家宏观调控的影响。国家出台房地产限购政策之后，银行贷款政策便有所收紧，造成很多房地产企业无款可贷或是贷款受限，甚至资金链断裂，对企业经营产生较大的压力。由此可见，当前房地产企业采取的融资方式过于单一，对银行贷款过度依赖，导致企业资金稳定性和安全性容易受到影响。

（四）资金风险管控力度不足

房地产企业的收益比较高，但高收益的同时也面临着高风险，由于房地产企业投资项目的开发周期比较长，且在此过程中面临着较多主客观影响因素，容易出现各类资金风险，常见的资金风险包括应收账款风险、融资风险等。房地产企业在融资中，只关心是否能够融资成功，未考虑融资成本。在生产经营中，只考虑产品是否能够按时产出、售出，能否获得高额收益，而忽视了企业经营面临的多重资金风险，在资金风险管控方面缺乏力度，导致多种主客观影响因素共同作用，引发资金风险。

三、加强房地产企业资金管理的策略

针对当前房地产企业资金管理存在的各类问题，必须及时采取有效策略，使房地产企业加强资金管理，具体可采取如下针对性策略。

（一）重视投资决策与资金之间的匹配关系

企业投资项目具有一定的复杂性，开展投资决策时必须针对项目进行可行性研究，还需要对项目所在地的政策法规、经济环境以及基础配套设施等进行全面调查研究。房地产企业拍地之前需要制定相应的方案，对项目投资总额进行测算，科学确定建设周期以及产品销售回款周期，并制定融资计划。房地产企业融资时可以选择多元化融资渠道，尽可能降低融资风险，保证融资渠道畅通。房地产企业不应仅仅关注项目收益，还需要重视资金的安全性。在项目实施中开展事中监督，基于项目投资决策，将现金流量作为主要线索，对企业资金流量进行全面监督，及时发现企业经营中出现的各种资金状况和问题，制定针对性措施预防和解决问题，确保项目投资决策能够与企业资金之间相互匹配，保证企业的资金安全。

（二）构建完善的资金管理体系

房地产企业开展有效的资金管理工作，必须重视资金管理规制的确立和完善，企业必须重视资金管理工作开展的规范性，尽可能实现资金的有效使用，并使资金风险降至最低程度。首先，企业应安排专人负责资金保管工作，每日按时完成现金日记账工作，不可私设“小金库”。房地产企业还需要定期开展资金盘查工作，如果出现账实不符，必须及时找出问题原因。企业还需要加强员工培训，使所有员工均能够严格按照资金管理规定办事，增强资金管理的能力和意识；其次，企业必须构建完善的预算管理规制。资金管理的重要基础便是资金预算，企业财务部门应联合各职能部门，结合企业经营计划中设立的指标开展预算编制，可以按照月度、季度以及年度编制，并且需要在企业运营中持续对资金预算进行调整和修正，从而使预算体系能够应对外界环境变化并及时响应。最后，企业应该重视资金审批，构建资金审批监管机制，要求资金申请、审批和支付严格依照相关流程开展，资金未经审批不得随意支出。此外，还要对资金的审批进行监管，保证资金审批的合理性。

（三）拓展融资方式，实现多元化融资

房地产企业融资不应仅依赖于银行贷款，必须在确保企业运营能力、经营业绩的基础上，不断拓展融资渠道。企业可以发布融资邀请，邀请社会投资者入股。也可以基于开发项目向社会发放固定期限的企业债券，并确保债券偿还期与项目开发以及经营周期保持高度一致。还可以采取组合式贷款获取资金，组合式贷款中的每一份额应控制数量，避免过度举债对企业产生资金成本负担。

（四）加强资金风险管控

房地产企业面临的资金风险因素较多，主要包括融资风险、投资风险等。在日常运营中，企业必须对资金风险因素进行全面识别，分析风险成因并采取措施积极预防。房地产企业可构建风险评估管理系统，对项目进行评估，评估企业的盈利和偿债能力，同时还要评估企业的现金流水平，从而准确评估项目面临的资金风险。除此之外，企业必须制定风控措施，当企业发生无法预防的资金风险时，可以采取应急措施降低资金风险对企业造成的损失，或者对资金风险进行转移，减少其对企业经营造成的影响。例如，房地产企业可以进行风险回避，也可以采取项目转让的方式实现资金风险转移，转让可以分为整体转让和部分转让，将无法规避风险的项目对外转让，让一些资金实力较强的企业接手。对于无资金风险的项目予以保留。若风险项目未能成功转让，房地产企业应尽量减少风险造成的损失。企业还需要重视工程结算，依照合同约定分期对施工单位支付工程款，保留一定比例的项目资金，以备项目不时之需。

结语：

资金管理对于房地产企业持续发展发挥着重要作用，企业必须高度重视资金管理工作。拓展融资渠道，降低资金风险，采取必要的风险管控措施对资金风险进行合理管控，确保企业能够拥有充足的资金支撑项目建设。通过保证房地产企业的资金安全，为房地产企业各项业务的开展提供资金支持，避免出现资金链断裂问题，从而促进房地产企业健康可持续发展。