住宅精装项目全过程管控要点探讨

摘 要：为了进一步提升住宅精装项目全过程管控水平。本文通过实际案例，结合现行相关法规规范，主要从招投标过程、施工过程、工程竣工过程等方面介绍管控要点难点。并针对存在的问题，提出合理化建议，以运用于具体操作。最后总结经验，旨在能为中小型施工企业及同类型后续项目提供参考。

关键词：管控要点；批量精装；防渗漏风险；实测实量文章编号：2095-4085（2024）10-0179-03

0 引言

虽然住宅精装工程在国家政策下推行多年，施工企业也积累了一定的管理经验。但伴随市场竟争日异激烈，企业管理成本增加、原材料上涨等因素，导致施工企业所受到的压力越来越大。因此，企业管理转型升级势在必行，特别是中小型施工企业。本文以已完工的精装修项目作为研究对象，着重分析招标文件及项目测评内容，并对应实施阶段所产生的实质性问题，总结负面清单，旨在帮助企业完善管理体系、充实企业数据库，进而强化风险管理，提升中小型施工企业的市场竞争力。

1 工程概况

某精装修项目的施工内容为批量户型（C、D、F）样板房及会验楼层的所有室内硬装及配套水电等工程。总建筑面积460.33m²，其中，C、D、F三个户型共383.43m²，会验层75.17m²。 应邀请收到的招标文件（见表1）。

本文在熟悉招标内容的基础上，结合项目自身特点，对实施过程中发现的主要问题作复盘。

2 招投标过程中管控要点

合同条款至关重要。一般发包人会在招标文件中约定合同类型及价款，以及政策性调整的处理方式。该阶段投标人若对细则重视不足，实施过程中经常会出现歧义。

投标人不想花太大成本去完成投标前期的工作，认为反正有控制价，先投中再说。而招标文件或清单编制说明中，往往会出现综合考虑风险因素，中标后不予调整等条款。在工程实践中，承包商应全面理解招标文件的组成及条款。例如：采取总价包干的承包方式，要特别注意风险内容和调整方法。具有经验的承包商，不限于分部分项工程量清单，还应充分考虑招标文件和图纸明示或暗示的所有工作内容。因此，标前熟悉招标文件、合同条款、主要施工方法以及核查工程量清单、了解图纸并进行主要项目测算等就十分必要。

3 施工过程中管控要点

该精装项目集群飞检测评主要分为两类。

（1）防渗漏风险为一票否决条款，可直接评定C级，项目不合格。

（2）实测实量包含放线检查、质量风险、安全文明、尺差控制、成品保护及管理行为等六项内容。

3.1 防渗漏风险

3.1.1 防渗漏工艺要点

（1）卫生间防水施工应遵循先墙面后地面的顺序进行。分为两道施工且方向顺序需垂直，第一遍干透后再进行下一道工序。第二遍涂膜完成时，随即稀撒石英砂，固化后形成粗糙面，以增加粘接力。施工中施工人员应穿软底鞋并保持洁净，完成施工后对防水区域进行封闭。

（2）防水局部加强的处理。对于蜂窝、麻面等墙面用堵漏王修补，等待干透后，对包管、地漏200mm范围内，阴阳角100mm范围内，进行防水涂层加强处理。

1）墙地面搭接要点。墙面防水干透后再进行地面工序，做好R角处理且地面上返搭接不少于300mm。

2）穿板给排水管道处理要点。先将管道周边进行开孔凿毛，清理完毕后，安装吊模，再用细石混凝土封堵，过程分为二次浇捣。第一次浇注2/3并做闭水试验，第二次浇注细石混凝土完成面应高于楼板面约10～20mm，并在200mm范围内做防水涂层加强处理。

3）卫生间淋浴区挡水条防水处理要点。挡水条下部预先打毛，清理浮渣后，刷素水泥浆一道；用C20细石混凝土设置100mm宽止水坎；止水坎与墙面交接处，两端各伸入墙体基层10～20mm，止水坎完成面高度需超出卫生间块料约20mm；在止水坎完成后再进行统一防水施工。

4）阳台推拉门下部防水处理要点。推拉门内侧设置200mm宽止水坎，再进行防水工序，阳台门槛石铺设应内高外低，与推拉门底框预留不小于5mm的间隔缝，并采用中性硅酮密封胶密实填缝。

（3）蓄水试验分为三次。第一次结构蓄水试验，场地移交时进行蓄水试验；第二次在防水层完成后，进行蓄水试验，涂层均匀的地面在防水涂层未干透前（正常10h）严禁蓄水试验；第三次在面层施工完毕后对淋浴房区域，单独进行蓄水试验（蓄水时间不少于24h）。

3.1.2 防渗漏质量控制要点

（1）观察是否凿毛到位，然后清洗干净并刷浆处理。

（2）止水坎用C20细石混凝土并伸入结构层10～20mm，严禁开裂。

（3）地面找平，阴角应做R角处理。

（4）对穿板给排水管道做局部防水加强处理，禁用铁丝吊模，严禁出现开裂现象。

（5）墙面成膜厚度不低于1.5mm，地面成膜厚度不低于2.0mm。

（6）严禁有防水要求的门头石后铺，要求用粘结剂满浆湿贴，两侧需封堵密实。

（7）禁止管线直接穿过混凝土止水坎。

3.2 实测实量

3.2.1 放线检查

放线测量，应严格遵循合同附件中的放线工作指引。主要测量交付场地的平整度和垂直度，以便为后续施工提供指引。同时，需结合移交工作界面划分、工程答凝及工程量清单项目特征等，了解移交场地是否满足图纸或清单特征所描述的施工条件。例如，住宅精装项目常常会把砂浆找平层、结合层或冲筋等项目作为整项厚度包干的形式出现，放线测量可为后续施工或签证提供技术支持，因此，放线检查环节必不可少。

3.2.2 质量风险

工程质量管理，对应合同附件品控指导手册、工艺要点及节点构造、装饰技术及质量联检等内容。项目质量管理^［2］应贯穿项目管理全过程，坚持“计划、实施、检查、处理”（PDCA）循环工作方法，持续改进施工过程的质量控制。其涵盖质量计划管理、材料质量管理、质量检查和检验、质量问题防治。在工程实践中，地产商及施工企业通常基于国家标准《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB 50210-2011）制定并发布企业标准，优于质量验收规范的要求。若图纸与合同附件不一致，以较高标准要求为准。例如，项目会验层走道墙面块料铺贴时，需依据设计要求采用建筑胶贴剂粘贴工法。后采用某品牌专用胶粘剂，该产品分为A类和B类。甲方工程师要求必须使用A类产品。依国家标准《建筑材料放射性核素限量》（GB6566-2010）中规定^［1］，A类产品的产销与使用范围不受限制；B类产品不可用于Ⅰ类民用建筑的内饰面，但可用于Ⅰ类民用建筑的外饰面及其他一切建筑物的内、外饰面。总之施工企业应加强工法、工艺的总结和积累，重点培养施工管理人才、专业施工班组和材料合作供应商的储备。

3.2.3 尺差控制

对应招标文件附件实测实量操作指引。需确保标高、进出尺寸控制准确，方正且平整。

3.2.4 安全文明

安全文明管理，对应合同附件安全文明施工及安全生产责任书。现场安全管理是衡量企业管理水平的关键指标之一，施工企业必须坚持“安全第一，预防为主，综合治理”的方针^［2］。应严格落实安全文明施工及安全生产责任书的要求，明确安全管理目标，抓紧安全生产教育，组织安全检查，并做到安全生产费用专款专用。在工程实践中，安全生产目标及处罚金额与合同或附件以及建设行政主管部门规定可能会出现不一致的情况，建议双方在合同中明确：承包方若违反安全文明施工规定，其责任判定及处罚依据应以建设行政主管部门的正式处罚或整改通知为准，以此有效减少潜在争议。

3.2.5 管理行为

（1）制定进度计划，对应招标文件附件关键节点工期表。应由项目负责人制定施工组织计划，并报送业主及监理工程师审批。这是确保工程进度、合理调配资源的重要工作。无论采用横道图、双代号网络图或时标网络图，都应紧扣招标文件计划工期要求。目前大多装饰项目，因体量小、工期较短，施工进度计划往往流于形式，得不到重视，并不能真正为施工进度提供具有建设性的指导。而批量住宅精装项目周期相对较长，体量较大，必须制定施工进度计划。项目负责人应重视实地检查，多和业主工程师沟通了解相关关键节点的进展及变化情况。若出现进度偏差，采用挣得值法，可得知进度偏差等于已完成工作预算减去计划完成工作预算。其公式：SV=BCWP-BCWS^［3］，SVlt;0表示工期拖延，SV=0表示进度正常，SVgt;0表示工期提前。分析产生偏差原因，并采取组织、技术及经济等措施，发现问题，及时纠偏。

（2）信息管理，对应合同附件信息管理要求。在工程实践中，会议纪要、工程指令单及工程签证单等各类设计变更及签证的送达、时效性、有效性是争议较多的地方。所以，在合同谈判过程中，加入或指定目前常用的即时通讯手段是必要的。目前，多数中小型企业的信息管理还处于零散化管理，以个人经验为主，缺乏统一标准且过程监控不力。中小型企业的信息管理是由零散化管理到标准化管理，再到信息化管理目标。这是一个长期积累、不断完善的过程。

3.2.6 成品保护

对应招标文件附件精装修工程成品保护标准。能有效保证产品品质，提升客户满意度。

3.3 工程竣工与结算管控要点

（1）竣工资料，对应招标文件工程验收、竣工图纸、工程质量保修及项目移交表。常因预验收准备不充分及内业资料不完善而影响竣工验收效率。企业应加速推进信息管理系统的建设，以显著优化工程进度、质量、安全等多方面的协同管理，从而极大提升竣工结算的顺畅度与效率。

（2）工程交付和结算，对应合同价款与支付条款。

1）采用不平衡报价对资金使用的影响。在熟悉清单内容的基础上，针对项目前期施工项目，如地面防水、找平、墙面粉刷等提高单价，对后期涂料、面层等项目与施工成本价持平。根据资金使用价值公式计算P=F（1+i）-n，可预测，能够得到更好的现金流及资金使用价值。

2）集中交付，对应合同附件集中交付期驻场维护。在工程实践中，这是一个容易被忽略的细节。在工程验收完成至交房约有个半年的集中交付时段，该项目不属于工程实体，也不属于工程措施项目。因此，应重视集中交付所产生的管理费用。

3）售后维修，对应合同附件售后维修工作要求。在工程实践中，常用备品备件的采购和存储要及时做好准备。批量采购的型号及色差问题是普遍存在的。

4）资金共管账户的使用。工程款做到专款专用，不作其它挪用；接受相关部门监管；依约向供应商支付款项；及时发放农民工工资；依法纳税；廉洁正气，为企业创造良好信用。

4 结语

通过对住宅精装项目全过程管控要点探讨，可更进一步地认识全过程管控的重要性。由于篇幅有限，未能更深层次地探讨技术要点出处的背景和初衷，相信随着不断学习和工作总结，定能更上一层楼，继续装饰美好未来。

参考文献：

［1］全国造价工程师职业资格考试培训教材编审委员.建设工程技术与计量（土木建筑工程）2版［M］.北京：中国计划出版社，2021.

［2］全国一级建造师执业资格考试用书编写委员会.建筑工程管理与实务［M］.北京：中国建筑工业出版社，2021.

［3］何增勤等主编.建设工程造价案例分析2版［M］.北京：中国计划出版社，2020.