新会计准则下房地产企业税收筹划探析

摘要：在新经济环境下，伴随着住房需求日益高涨，房地产企业也迎来发展机遇期，与此同时，行业门槛逐渐放宽，越来越多的社会资本涌入房地产市场，使得房地产行业市场竞争进一步加剧。面对如此局面，房地产企业可以通过降低成本、提高经济效益的方式来增强自身竞争的优势，而降低成本又可以通过税收筹划的方式实现。然而，企业税收筹划属于一种专业性强、规范度要求极高的活动，要求房地产企业在税收筹划过程中严格以税法为前提，坚决不越红线。企业在税收筹划过程中，亦应以新会计准则为导向，以此确保税收筹划符合会计准则要求，从而提升企业税收筹划的有效性。文章以新会计准则实施为大背景，对房地产企业税收筹划展开分析，希望给相关企业提供参考。

关键词：新会计准则；房地产企业；税收筹划

中图分类号：F812.42文献标识码：A文章编号：1005-6432（2024）30-0029-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.30.008

1引言

在房地产企业税收筹划过程中，对税款的计算是较为重要的一环，而要做好税款的计算，就需要开展好会计核算，因此企业是否能够规范执行会计准则尤为关键。而伴随着新会计准则的出台，在一定程度上弥补了传统会计准则的不足，同时也对部分内容进行了细化，为房地产企业的税收筹划奠定了基础。在税收筹划过程中，要以科学规范的会计准则为依据和导向来指导企业规范合理地开展会计核算，进而提升税款计算的准确性，助力企业提升税收筹划的效益。

2房地产企业税收筹划概述

2.1税收筹划概念

在房地产企业经营过程中，税收筹划是必不可少的一项工作，合法合规的税收筹划能够有效减轻企业的税负。房地产企业要想做好税收筹划工作，必须以我国法律法规为大前提，对于企业尚未发生的应税行为，要利用最优化的税收优惠政策，达到合理减少企业纳税支出成本的目的，这对于房地产企业而言是增加利润空间的一项有效手段。作为房地产企业，需要明确的是税收筹划不等于偷漏税，两者有着本质的区别，企业合法合规进行税收筹划是被允许的，因此房地产企业要应用好税收筹划工具，既要避免引发企业涉税风险，又要尽可能地做到节税效益的最佳[1]。

2.2税收筹划的切入点

房地产企业纳税规划是一个复杂而重要的领域，可以通过不同的切入点来优化税务策略，降低税负。具体如下所示。

第一，投资项目结构优化。房地产企业的第一个纳税规划切入点是优化投资项目的结构。不同的投资结构，如个人所有、有限责任公司（LLC）、合伙企业、信托等，会对税务有不同的影响。选择合适的投资结构可以降低企业的税负。例如，将房地产项目置于LLC下，可以获得更多的税务灵活性，并降低企业所得税。此外，还可以考虑不同的地理位置，享受不同地区的税收优惠政策。

第二，资本支出和折旧策略。第二个切入点是优化资本支出和折旧策略。房地产企业通常会涉及大规模的资本支出，如购置房产、建筑物和设备。合理规划这些支出可以降低当期所得税负。企业可以考虑使用折旧和摊销来分摊这些支出，以减少每年应纳税所得额。此外，了解当地税法对于特定类型的资本支出和折旧的税收减免政策也非常重要。

第三，财务杠杆和债务管理。第三个切入点是通过财务杠杆和债务管理来优化纳税策略。债务可以用于获得税收优惠，例如利息支出的税务减免。然而，债务管理必须谨慎进行，以避免过多的债务负担。企业应该权衡债务和股权融资之间的关系，以最大限度地降低税务风险。

第四，房地产交易和出售策略。不同类型的交易，如购买、出售都会对税务产生不同的影响。企业应该根据其长期战略，以及资本利得税的风险和机会，来制定最合适的出售策略。

第五，合理规划土地成本。房地产企业的土地成本通常占据了大部分的投资，因此如何合理规划土地成本对企业纳税规划至关重要。首先，企业可以考虑分期核算土地成本，以便在不同年度分摊税负，降低年度所得税。其次，可以寻求土地使用权转让、租赁等方式，降低土地占用成本。此外，还可以充分利用优惠的政府土地政策，如土地用途调整、土地出让费用的减免等，来降低土地成本，减少税负。

第六，跨境税务规划。对于跨国房地产企业来说，跨境税务规划至关重要。企业需要合理安排跨国投资结构，以最大限度地降低全球税负。这包括合理选择投资目的地、利润分配、避免双重征税等。此外，还可以利用双边税收协定、投资促进协定等国际协定，来降低国际税务风险和税负。

2.3税收筹划的基本方法

第一，利用税收优惠政策。房地产企业通常会得到政府税收优惠政策的支持，以促进该行业的发展。企业应该深入了解并合理利用这些政策，以降低所需缴纳的税款。例如，许多国家都提供了针对房地产开发项目的税收抵免或减免政策，鼓励企业在特定地区或特定类型的项目上投资。此外，企业还可以考虑利用长期资本增值税的税收优惠，以减少在不动产出售时需要缴纳的税款。

第二，合理筹划资本结构。房地产企业应该仔细规划其资本结构，以最大限度地减少利息支出和贷款成本。合理的债务管理可以帮助企业降低财务成本，并减少所需缴纳的利润税。同时，企业还可以考虑利用股权融资来降低财务杠杆，以减少财务风险。此外，优化股权和债权的比例还可以降低企业的整体税务风险，使其更加稳健。

房地产企业纳税筹划是一项复杂而关键的工作，需要综合考虑政策、资本结构、财务风险等多个方面的因素。通过合理利用税收优惠政策、优化资本结构和降低财务风险，房地产企业可以有效降低税务负担，提高盈利能力，从而在激烈的市场竞争中占据优势地位。然而，需要注意的是，纳税规划必须合法合规，遵守相关法律法规，以避免潜在的法律风险和税务问题。因此，建议企业在进行纳税规划时咨询专业税务顾问，以确保其操作合法、合规、高效。

3新准则背景下房地产企业税收筹划需遵循的基本原则3.1事前筹划

在房地产企业经营过程中，税收筹划贯穿全过程、全阶段，并且具有持续性。在新会计准则出台后，明确要求针对企业的经济活动，不管是选择会计核算方式，还是选择会计核算政策，一旦确定就不能随意调整，因此房地产企业应注重做好事前筹划，以提升税收筹划的前瞻性，在合法合规前提下，科学选择会计政策，尽可能地规避一些无关紧要的纳税事项。

3.2合法税收筹划

合法是企业进行税收筹划的基本要求，因此房地产企业在开展税收筹划过程中，要严格以法律法规为准绳，要清晰地认识到税收筹划和偷漏税的区别，明确两者的界限，从而避免引发涉税风险，防止企业税收筹划违背法律要求，避免企业信誉受损。为促使企业长效经营，要坚持合法税收筹划这一重要原则。

3.3确保成本效益最优

房地产企业实施税收筹划，最根本的目的是降低税负。然而企业在税收筹划过程中，可能会产生其他相关费用的支出，为确保企业税收筹划遵循成本效益原则，要注重事前做好科学评估分析，比较税收筹划前后企业的收入变化情况，如果通过税收筹划能够更多地减少纳税支出，则说明税收筹划方法科学合理。

4新会计准则实施背景对我国房地产企业税收筹划产生的影响分析4.1引入公允价值计量法

在新会计准则出台后，公允价值计量法逐渐被广泛的应用，这在一定程度上优化并健全了计量模式。在以往，房地产企业在计量方式选择方面，主要倾向于历史成本法，但是这种方法更多的是反映企业往期的信息，而实施公允价值计量法之后，这一缺陷得到了一定的改进。房地产企业在计量房地产价值过程中，通常采用公允价值计量法，这对于投资人员而言能够结合房产的价值情况科学地开展决策，以防止盲目的决策给企业造成一定的损失。从税收方面来看，通过引入公允价值计量法，对企业的所得税产生了一定的影响，在核算过程中选择历史成本法应每月对其进行计提折旧，并将其归集到管理费用等相关科目，而企业的利润则受到管理费用等要素影响，这势必会使得所得税的计算发生变化，而在引入新会计准则之后，房地产企业将不需再进行计提折旧或者是摊销。

4.2明确借款费用会计处理

在新会计准则中，对借款费用有了进一步明确规定，对于房地产企业，如果其土地项目长期没有开发，而在购置土地时通过借款的方式产生的相应利息，就不能采用资本化的方式来进行核算，在核算时要通过费用化的方式进行，并且要将其归集到财务费用，这在一定程度上会影响企业的所得税和土地增值税。

4.3明确上市企业估值方法

在新会计准则中，对上市企业估值方法也进行了明确规定。倘若房地产企业的股权结构发生变化，那么就可以通过重估净资产值的方式来明确房地产的价值，在房地产企业开展对外投资活动时也可以采用这种方法。通过该方法对房地产企业进行估值， 可以起到引导市场发展的作用，促使其更多的关注行业真实的价值。作为房地产企业，在计提资产折旧，或者进行摊销计提过程中，会对所得税产生影响。

4.4明确收入确认时点

在旧会计准则下对收入的时点进行确认的过程中，往往以风险转移或者报酬转移为依据来进行收入的判定。在此模式下，对于企业的销售收款，往往需要先列入预收账款，待项目完成后，如果符合收入确认标准，才能进行收入确认。而在新会计准则实施后，在确认收入时点时要求以控制权转移为依据，同时还引入了五步法模型，通过这种方式来对收入金额和收入时点进行确认[2]。新旧会计准则的这一变化，在一定程度上前移了收入确认，影响了企业的增值税和所得税。

5新会计准则实施背景下房地产企业提升税收筹划水平的有效措施5.1做好新会计准则的全面细致解读

新会计准则的出台及实施顺应了经济发展的形势，在实施过程中要结合实际情况不断修正完善。由于新会计准则更加细化，包含的内容更加繁杂，如果未对新会计准则进行深度且全面的解读，那么在进行税收筹划过程中则可能会引发涉税风险。为更好地开展税收筹划，房地产企业应定期对企业税务人员进行培训，培训的内容不局限于新会计准则，还应包括财税法规，同时也可邀请专家来公司担任顾问，通过这种方式来确保企业税务人员对新会计准则有着更为深入精准地理解，从而做到在税收筹划过程中严格以准则为导向，来确保税收筹划的可行性、有效性，最终规避税务风险。此外，房地产企业还应加强与税务机关的密切合作，可在本企业税收管理系统中接入直连税务机关的模块，以确保及时获悉税务机关的最新税收政策信息，便于企业最大限度享受税收优惠。

5.2做好所得税税收筹划

在房地产企业中，一般是按月份或者季度进行所得税的预缴，汇算清缴一般是以年度为周期，在完成项目开发并投入使用后，房地产企业要在获取产权证明之后及时向税务部门报备，然后再进行所得税清算。针对这种情况，在税收筹划过程中，可以从以下五方面考量。

第一，运用好预提费用。新准则明文规定：对于后续经营过程中可能会发生的大额支出，如果企业预先提取，那么在核算过程中就应纳入预提费用账户。对于之后的预提费用，直接将其纳入对应的成本费用科目。鉴于此，房地产企业可考虑在合法前提下，对预提费用额进行适当调整，以达到上调标准的目的。

第二，选择甲供材方式税收筹划。在房地产企业项目开发过程中，甲供材是一种较为常见的模式，主要特点在对于施工过程中需要的材料，由甲方房地产开发企业提供，而乙方只负责施工。对于自购、代购材料等都是甲供材。其中，关于自购材料，一般是房地产企业承担全部或者一部分建材购置支出。需要注意的是，部分建材购置应占总成本的30%～40%，而关于自购材料，要注意的是在购置建材过程中，关于增值税发票主要是给甲方房地产开发企业提供，之后再由房地产开发企业将建材交给乙方施工企业，这种方式是一种销售行为[3]。而代购材料模式下，则是由甲方房地产开发企业遴选建材供应商，从而把好质量关，其具体操作则是由乙方施工企业同建材供应商签订合同，通过代购的方式，将所获得的发票提供给乙方施工企业，而甲方仅仅发挥监督作用，不牵扯税款的缴纳。作为房地产开发企业，在项目开发过程中，要注重合理选择甲供材。

第三，合理把握开发周期来实现税收筹划。在房地产项目开发过程中，应合理把握项目施工周期，优化施工流程和顺序来对相关费用支出进行合理的调整，确保项目开发过程中前期费用更多，通过这种方式达到税前扣除的目的，同时做到提前抵扣计税成本。

第四，做好所得税筹划。为有效降低企业的所得税，可以采取降低总额的方式来进行，比较常用的方式是房地产企业可以考虑建立关联公司，然后再将房产通过相对较低的售价转让给关联企业，如此不但能够增加关联企业的收入，而且还能减少其账面收入，从而达到降低税负的目的。

第五，注重把握竣工时间。在房地产企业项目开发过程中，由于其面积较大，因此一般会选择分期开发的方式，而对于不同开发期，则采取独立核算的方式，在项目竣工验收环节往往也是分期进行验收。鉴于在企业所得税缴纳过程中主要选择的是预缴方式，那么企业可结合所得税预缴情况选择分期竣工的方式，以有效延长税款缴纳时间。

5.3做好销售方面的税收筹划

5.3.1销售过程税收筹划

在房地产企业中，销售是核心业务之一，在房产流转过程中往往会涉及土地增值税，伴随着房价不断攀升，在房地产企业的成本中，土地增值税成本占比明显上升。在新会计准则实施背景下，为有效做好税收筹划，房地产企业应从以下方面入手：第一，注重合理调整房价，企业销售定价越高，则企业税负就越大，因此在定价时企业既要考虑到税负最低，又要防止削减利润，故而在两者之间寻求平衡。第二，注意合理上调扣除项目金额，这是实现降税的重要途径之一，企业应科学合理评估各项收入和成本，尽可能地增加扣除项目，以达到降税目标[4]。

5.3.2销售收入税收筹划

销售是房地产企业收入的重要来源之一。新会计准则下，进一步明确了销售收入的相关内容，房地产企业在出售房产时，确定收入过程中应以是否实现法定所有权转移为依据。但就实际而言，由于房价偏高，能一次性付清房款的人相对较少，因而分期付款就成为一种较为有效的营销策略。在对销售收入进行税收筹划时，应以合同为依据，采取分次确认收款的方法对成本进行结转。通过这种方式，可以在一定程度上将收入确认时间适当延迟，以达到节税的目的。

5.4注重应收账款余额控制

为有效做好税收筹划，房地产企业应注重应收账款余额的控制。在一些房地产企业中，存在销售人员为了达到业绩指标，而采取强销、盲销的情况。针对此类情况，房地产开发企业应注重做好销售责任落实工作，以实现销售责任和贷款回收两者之间的有效结合，确保每完成一单业务均有完整的手续，每一名销售人员都有明确的催收责任[5]。在新会计准则实施后，房地产企业要积极推动搭建完善的工作制度，健全考评流程，做到销售和回款相统一，在应收账款回收过程中，将回收情况纳入对业务员的考评中，以此来强化款项的回收力度。通过这种方式，一则有效防范销售风险，二则缓解税负压力，有效提升税收筹划的规范性。

5.5做好预售房款税收筹划

资金是房地产企业经营的核心，在房地产企业开发项目过程中，为有效解决资金紧张问题，往往会选择预售的方式。在新会计准则下，明确提到房地产企业在经营过程中，倘若选择提前收取房款的方式开展销售，则在预售房款收到的同时，纳税义务则当即产生，成功销售房产亦是如此。但是在准则中同时也提到如果收取的是合作单位的借款，则无须纳税。针对此情况，房地产企业在开展销售业务过程中，可以考虑选择签订协议，即在账务上对房产预先出售产生的款项进行处理，将其当作垫付款[6]。通过采取这种方式，能够在一定程度上延迟纳税时间，这对于企业是较为有利的。

5.6注重土地增值税税收筹划

房地产企业加强税收筹划应从土地增值税入手。第一，选择合理的经营方式。在土地增值税中，对于产权未发生变更、土地使用权没有改变的，不予征税，鉴于此，房地产企业在项目开发过程中，可考虑代建的方式，也可以选择合作建房。在我国税法中，明确提出代建房产无须缴纳土地增值税，其主要模式是双方合作开发房产项目，一方出土地，一方出资金，对于建成后自用的，则免征土地增值税。第二，应用好普宅增值额起点。在土地增值税相关条例中明确规定，如果将开发的普宅用于出售，倘若其增值率低于扣除项目的20%，则不需缴纳土地增值税[7]。因此，在税收筹划过程中，房地产企业要应用好这一条例，通过合理平衡，以实现降税目的。

6结语

综上所述，现代房地产企业的竞争已经不仅仅是传统的技术、人才、资金等要素的竞争，而是趋向多维度、全方位的竞争，这就要求房地产企业突破思维局限，以精细化思维推动企业管理模式创新。就税收筹划而言，伴随着税收法规政策的不断完善，会计准则的不断健全，企业在税收筹划过程中应该更加专业。倘若房地产企业不能做到科学规范的税收筹划，不仅无法降低企业税负，减少纳税支出，甚至还可能会加剧企业涉税风险，导致企业信誉受损。鉴于此，房地产企业要以新会计准则为基本规范，以税法为行为准则，建立健全企业税收筹划体系，对企业的纳税事项进行科学筹划，不断挖掘企业有效的利润空间。

参考文献：

[1]宋振东.新会计准则对房地产企业税收筹划的影响[J].今日财富，2022（12）：121-123.

[2]崔婷婷.新会计准则下房地产企业纳税筹划思路研究[J].活力，2022（8）：127-129.

[3]刘玲梅.新会计准则下房地产企业纳税筹划[J].今日财富，2022（3）：112-114.

[4]胡玉娟.新会计准则下的房地产企业纳税筹划研究[J].纳税，2021（10）：49-50.

[5]刘潇楠.新会计准则对房地产企业税收筹划的影响[J].西部财会，2021（3）：17-19.

[6]郭旭艳，吕斌.浅析新会计准则对房地产企业税收筹划的影响[J].建筑设计管理，2021（2）：57-64.

[7]陈梅珍.新会计准则下完善房地产企业税收筹划的建议[J].纳税，2020（27）：51-52.

［作者简介］陈淑红（1981—），女，汉族，浙江浦江人，本科，中级会计师，研究方向：税收筹划。