我国房地产企业REITs涉及的税收难点及解决对策

摘要：作为我国房地产行业与金融领域有机融合的关键手段，REITs成为中小投资企业迈入房地产行业的“门票”。纵观我国REITs发展，在税收问题的影响下，房地产行业发展受到一定限制。文章从房地产企业REITs涉及税收难点的分析入手，在此基础上阐明有效解决对策的实施。

关键词：REITs；房地产企业；税收难点；解决对策

一、引言

当前REITs在我国房地产市场中发挥重要作用，但在实际税收工作开展过程中，我国REITs市场仍受到税收负担、监督制度未健全等因素的限制。鉴于此，为促进地产存量资产的有效盘活，并助力房地产市场的可持续发展，需在深度剖析当前REITs涉及税收难点的基础上，借助有效对策来促进REITs的顺利推进。

二、我国房地产企业REITs概述

（一）基本特征

REITs获取投资资金的主要手段包括收益凭证与股票发行，由专业运营机构对以不动产为主的REITs名下基础资产进行管理，其运营收益为投资者投资获取主要渠道。当前REITs在我国房地产领域的推行，主要特征表现为。

1. 市场准入门槛低。因投资金额较大使得地产市场门槛较高，将部分投资者隔绝在外。而中小投资者可凭借REITs顺利进入地产市场，并以份额投资的形式来获取收益，不仅为我国房地产行业可持续发展提供金融工具，亦可有效解决房地产投资难度大问题。

2. 收入来源以成熟不动产租金为主。基于对REITs结构的分析，其中成熟不动产为底层主要资产，可实现对现金流的长期、稳定提供，如长租公寓、商业物业、商业写字楼等。同时，在深度剖析当前REITs市场发展情况的基础上，各国为避免让REITs成为房地产开发融资的一种手段，相继借助政策机制对股票持有、换手交易等方面进行控制，致使REITs产品将租金作为投资收益的主要来源。

3. 强制分红。即在REITs市场发展过程中，对投资者收益获取有着强制性要求。在持续完善REITs市场的基础上，强制要求投资者在REITs产品分红占比应不低于90%。

4. 以税收为中性原则。REITs市场发展过程中，REITs产品投资税负在投资者收益相同的情况下应明显低于不动产直接投资所形成的税负。且REITs无论是在设立阶段还是运营阶段，通过相关优惠政策的实施，可保障其税负低于直接投资不动产的税收负担。

（二）REITs的分类

当前各国对REITs产品存在多个版本的分类标准，其中公认最佳分类标准包括投资对象、募集渠道、组织形式、运行模式。其中投资对象分类涉及权益型、抵押型、混合型REITs产品；以募集渠道为基准进行分类，具体包括公募REITs、私募REITs产品；以组织形式为基准进行分类，具体包括契约型、公司型REITs产品；以运行模型为基准进行分类，具体包括封闭型、开放型REITs产品。

（三）发展现状

作为现代房地产市场中新型投融资模式之一，REITs产品成为我国地产存量盘活的关键所在。同时，得益于中央租购并举政策的落实，为REITs市场发展提供助力。纵观当前我国REITs市场发展，受限于时间、认知等因素的影响，其REITs产品尚未成熟，但考虑到国内需求日益增高，诸多房地产企业重视对相似信托产品的开发、发行。自我国发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》后，我国REITs市场呈跨越式发展态势，且REITs试点在我国正式实施，随着我国REITs市场在2014年设立第一只类REITs产品，为标准化REITs产品的诞生提供契机。

相关统计表明，我国逐渐对REITs市场发展加大扶持力度，并强调对REITs市场制度构建的重要性。2016年，国内不动产证券化等产品获取来自国务院等部门联合发文的支持，为REITs试点的深入发展保驾护航；2017年，国内房地产信托基金发展获取来自住建部、发改委等部门联合发文的支持，以助力REITs产品的加速诞生；2018年，深交所为实现对REITs特色板块的打造，制定战略规划并为REITs产品市场的发展提供助力，以期在公募REITs探索发行过程中充分吸引更多投资者；截至2023年，我国类REITs产品发行超过102只，发行规模超过2000亿元。作为我国关键性金融产品之一，REITs发展极易受到多方面因素的影响，如何在REITs初步发展阶段加大对国内市场的拓展力度，愈发受到房地产领域的关注。立足宏观角度而言，国内REITs产品不仅是金融环境改善的关键影响因素，同时可为实体经济大力建设提供支持，在我国供给侧结构性改革中“发光发热”；立足微观层面而言，房地产信托基金可成为我国房地产领域资金模式完善、创新的重要支撑，能够对国内各类存量不动产有效盘活，并为中小投资者投资新道路的开辟提供驱动力。由此可知，我国持续加大对标准REITs发展的探究力度，且REITs市场呈现快速发展、完善的态势。

三、房地产信托投资基金（REITs）基本税收理论

尽管现阶段国内诞生多种类REITs产品，但相较于国外成熟REITs市场而言仍有待完善。通过对REITs相关税收理论地研究与探讨，能够为我国REITs市场完善发展提供助力。纵观当前国际通行税收理论，具体包括以下方面。

（一）税收实体理论

该理论强调信托具备独立法人资格，征税期间需将信托作为主体对其形成的相关收益进行税款征收，而信托受托人需将日常管理作为主要工作与义务，且受托人在REITs市场中不具备纳税义务。纵观税收缴纳工作的开展，受托人以纳税义务人的身份进行相关税务事项的负责，可做到税款高效、快捷征收。基于对税收实体理论的渗透，强调纳税义务的承担不受信托财产分配的影响，并在税款缴纳由受托人负责。此模式尽管可发挥税源有效控制的作用，并为税收征管工作的高质量开展提供助力，但对于纳税义务的考虑不全面，若存在信托结构复杂等情况，极易导致偷逃税等现象的发生。

（二）税收导管理论

作为国际知名理论，税收导管理论对利益关系的重要性加以强调，并对受益人、受托人等主体义务加以明确。基于信托征税的实施，将税收导管理论融入税收工作时，提出纳税义务应由信托最终受益人承担，可发现信托受益人会将受托人作为利益获取导管，依据“谁受益谁纳税”的主导思想，纳税义务必须由信托受益人承担。该理论一方面对信托利益归属进行明确提及，另一方面则可有效规避因财产形式转移形成的征税重复现象。

四、我国房地产企业REITs涉及的税收的难点分析

房地产REITs能否顺利推进，受到税收工作的直接影响，但纵观当前REITs税收工作实施，仍存在以下难点。

（一）税收政策不明确

REITs发展水平受到法律体系构建的直接影响，通常情况下，以REITs专项立法尚未出台为前提，可对《信托法》《证券投资基金法》等进行适当参照，或者是对证监会、银保监会等机构联合出台的相关证券化法规加以参照。作为特殊投资工具，REITs税收涉及多个环节和税种，具体包括企业所得税、个人所得税和增值税等。但在REITs市场推进过程中，目前对于REITs税收政策尚未明确规定，其纳税义务和税收优惠政策尚未明确界定，进而对企业、投资者产生一定困扰。

（二）税收计算复杂

基于REITs的持续推进，可为资产盘活与财务报表的优化提供助力。而纵观项目的具体实施，如何有效控制税费成本成为发行人的主要衡量因素，其发展离不开税收政策的支持。当前，REITs发展基于受到以下税收“绊脚石”的影响：一是委托财产在设立、终止阶段可能存在征税问题。二是存续阶段可能存在对产品征税重复性开展的情况。以设立期为基准，受托人在委托人的操作下，进行不动产转移并进行印花税、契税的缴纳。同时，还需结合市场情况的分析，通过对不动产价值评估进行增值税缴纳。以存续期为基准，对于委托财产所获取的净收益，委托人需按要求进行企业所得税的缴纳，且获取报酬则进行增值税的缴纳。若管理期间存在房产交易情况，还需按规定缴纳房产税，在所得收益分配环节，受益人则需进行所得税缴纳。以终止期为基准，无论是委托财产接收还是财产收回，均涉及印花税、增值税、契税等的缴纳。通常情况下，REITs税收计算涉及不同计算方法的应用，如REITs收入计算的实施，其中涉及租金收入、资本利得和股息收入等方面，需通过各环节税收计算来获取对应信息。同时，REITs还需有效开展资产评估、净资产值计算等工作，致使税收计算难度增大。

（三）资产转让与税收规定存在冲突

纵观当前REITs的试行，其资产转让以资产出售、股权转让等方式为主，而现行资产转让税征收规定对于REITs的资产转让方式尚未作出明确规定，导致实际操作中存在不确定性。根据现行税收规定，资产转让一般需要缴纳资产转让税。但REITs资产转让方式与传统企业的资产转让方式存在差异。传统企业习惯于以股权转让或直接出售资产方式进行转让，而REITs通过将房地产资产打包形成投资组合，然后以股权形式向公众募集资金，使得REITs的税收征收存在较大困扰。

（四）整体税负过高

纵观当前我国REITs市场发展，在现行税收制度落实背景下，REITs市场存在税收负担较大、税种繁多、处理复杂等现象。REITs产品的诞生受到税收政策的影响，税法体系构建中投资者直接投资房地产市场的税负明显低于投资REITs产品税负。分析REITs税负过高的影响因素，一方面，受到所得税影响，因国内尚未对税收优惠政策进行完善制定，使得所得税重复征收情况仍时有发生；另一方面，REITs设立涉及土地增值税，若存在资产整合转移情况，在REITs产品纳税时则需进行土地增值税的累进，控制在30%～60%范围内，且由卖方承受，致使税负压力呈现居高不下的状态。而美国、日本等国家，均不存在对土地增值税或相似税种的设立。因上述原因导致REITs税负明显提高，使得REITs产品投资无法获取理想回报率。

五、我国房地产企业REITs涉及税收RKI1j60/s7NFauazwBpENJ9AcwF6aYbu1Md+vqlxbVw=难点的解决对策

（一）健全REITs法律体系和税收政策

为推进REITs市场持续落实，并提高REITs对投资者的吸引力，需重视对REITs法律体系的完善建构，并制定契合我国国情的税收政策。鉴于此，相关部门需以市场长期投资为目标，以鼓励投资者参与为导向，对REITs市场进行税收法律体系的完善建构。以多部门协同、配合为前提，对现有信托法、证券法等进行综合剖析，构建契合行业实际需求的税收法律体系。需注意，在构建税收法律体系时切不可操之过急，可在深度剖析国内市场的基础上，结合对REITs分配模式、标准规范、投资范围等因素地分析，逐步推进其法律体系的完善。此外，政府可加强与房地产监管部门的合作，协调REITs税收政策与房地产市场政策的关系。REITs作为一种以房地产资产为基础的投资工具，其运作和投资涉及房地产市场的规范和监管。政府相关部门可视情况与房地产监管部门共同制定明确的政策规定，明确REITs在房地产市场的定位和运作要求，避免重复征税和冲突。强调与证券监管部门、房地产监管部门构建沟通合作机制。建立定期沟通机制和信息共享平台，及时了解REITs市场的发展情况和税收难点，共同研究解决方案，提高REITs税收政策的可行性。

（二）信托税收法需要贯彻导管原则

为有效解决当前我国REITs税收难点，可秉持着导管原则对信托税收法进行优化，即结合对市场需求、REITs税收现状的分析，出台契合我国国情的REITs税收规则。首先，需做到对REITs基金纳税主体和义务的明确。考虑到REITs基金的特殊性，其税收主体可能涉及基金管理公司、基金托管人和基金投资者等方面。鉴于此，税收部门需重视对各方纳税义务的明确，通过对纳税规则的科学制定，为税收公平、合理把控提供保障；其次，相关部门可基于对REITs基金特点的分析，制定符合实际需求的税收优惠政策。如考虑对REITs基金的租金收入免征企业所得税或个人所得税，以鼓励更多房地产企业将其资产打包成REITs基金。同时，可将REITs基金分红收入实行较低的个人所得税税率考虑在内，以吸引更多个人投资者参与REITs市场。为鼓励房地产企业参与REITs市场，政府还可视情况积极引入阶段性税收优惠政策，如在REITs基金成立初期给予更多税收优惠，并且随着时间推移，其优惠力度呈持续降低的态势，以鼓励房地产企业尽早参与REITs市场并长期持有；再次，促进税收优惠政策与房地产产业发展的有机结合，视情况制定针对性税收优惠政策，激励房地产企业在REITs市场中发挥更大的作用。如可给予REITs基金投资特定领域、区域税收优惠，以推动相关产业持续发展和经济增长；最后，税收部门还需重视对REITs基金资产评估、净资产值计算等税收规则的制定。受到REITs基金资产规模较大、涉及多个资产项目等因素的影响，其资产评估、净资产值计算的税收处理需以科学且明确的规定为前提，以避免税收计算存在不确定性，加强对税收公平性和合理性的保障。

（三）明确REITs设立的税收政策

完善且科学的税收政策是提升REITs税收工作质量的关键所在，鉴于此，需结合我国REITs市场现状的分析，对REITs税收政策加以明晰。在实际税收政策制定过程中，需注意：一是制定明确税收政策，重视对REITs税收优惠政策和相关规定的科学制定。在实际税收工作实施期间，政府应明确规定REITs的税收适用范围、税率及其税收优惠条件等，以确保REITs能够顺利运作，并为投资者的充分吸引提供保障。二是引入差异化税收政策。依据对REITs不同类型的分析，视情况引入差异化税收政策。如对于住宅REITs可以采取不同的税收政策，以促进住房市场的发展和满足人民居住需求；而对于商业地产REITs可以制定相应的税收政策，以促进商业地产市场高速发展。三是加强税收信息透明度控制。首先，政府可要求房地产企业和REITs基金管理公司增加税收信息的披露。强调在税收期间对REITs基金税收状况、纳税义务和税收支付情况等进行公开披露。依托于透明披露税收信息，以增加投资者对REITs基金的信任度，确保REITs市场呈现透明、稳定特点；其次，政府可加强对REITs税收政策的宣传与解释。税法法规的制定过程相对复杂，需考虑到各方的利益和权益。为提高税收政策的透明度和可预测性，政府可以加大对REITs税收政策的宣传和解释工作，向投资者和市场参与者提供准确的税收政策信息，帮助其深入理解和快速适应税收政策。

（四）强化税收筹划与风险管理

为避免REITs税务难点影响到房地产企业效益创造，需在运营管理过程中强化税务筹划与风险管理开展。基于对REITs推进情况的分析，积极落实以下措施：一是建立单独税务筹划团队，或者是依据自身条件聘请税务专家来优化税收筹划。基于对税法规定的深度理解和解读，为企业提供合法合规的税务策略。同时，税务筹划团队需与企业其他部门保持密切合作状态，做到对企业商业模式和运营活动的全面掌握，为最优税务策略的制定提供助力。二是加强风险管理实施，并以税收相关风险为关注重点。在管理期间做到对税收政策和法规的及时跟踪，并重视对税务风险进行评估和防范。房地产企业应构建契合REITs市场需求的内部控制体系，确保税务操作的合规开展，降低税务风险的发生概率。并在风险管理期间积极与专业税务律师和会计师合作，定期进行税务审计和风险评估，以实现对税务问题的及时解决。三是积极利用税收优惠政策，对税务结构优化控制。结合对实际情况分析，借助合法合规手段，利用REITs税收优惠政策来降低税负。如企业可合理安排资产转让和重组，以减少资产转让税的负担。或者是以优化资本结构为重点，对债务和股权比例进行合理安排，以期将企业所得税税率控制在预期范围内。四是积极开展内部培训教育，提高员工对税收政策理解和认知。在日常运行期间，定期组织税务培训课程或邀请税务专家进行内部讲座，以提高员工对税务实务的理解。另外，需在税收筹划期间构建完善的内部沟通机制，且税务部门与其他部门保持有效沟通、协作，以促进税务筹划和风险管理的高水平开展，为REITs市场的推进提供助力。

（五）个人财务投资合理规划

要借助REITs市场来加大投资回报，个人投资者需提高对财务投资合理规划的重视度。鉴于此，需依据当前REITs发展现状的分析，结合以下几点来提升个人投资规划的有效性。首先，在投资前深入了解相关税收政策和规定，对REITs税收政策的具体细则和适用条件进行明确掌握。同时，个人投资者需做到对相关法规和政策文件的细致研读，以实现对税收优惠政策具体规定地掌握，并向专业税务顾问咨询，避免因自身理解错误导致税收风险增加；其次，重视对个人财务投资合理规划。即以个人收入和支出的合理安排、个人财务风险合理管理作为切入点。依据市场情况科学制定个人预算，合理分配收入，确保有足够的资金用于投资。并在投资期间明确自身风险承受能力和投资目标，尽可能选择适合的投资产品和策略；最后，重视多样化投资组合来降低风险。个人投资者可视情况对多个不同类型资产进行综合性投资，如股票、债券、房地产等，以期将投资风险控制在预期范围内。若情况允许，个人投资者还可考虑投资REITs基金，以分散房地产投资风险，通过风险规避来提高整体投资回报率。

六、结语

综上所述，我国房地产领域能否实现创新、转型发展，与REITs产品与市场的开发存在密切关联。鉴于此，为避免税收问题对REITs市场推进产生影响，需在深度剖析我国REITs市场发展现状的基础上，对REITs涉及税收难点进行总结分析，并借助科学策略来提升税收管理水平，通过税收政策与法规体系的完善构建，为中国标准化REITs产品的开发保驾护航。

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（作者单位：中垠地产有限公司）