房地产再次去库存，到底意味着什么？

4月30日，中共中央政治局召开会议，提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”。

6月7日，国务院召开常务会议，再度提出“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。

上一次中央层面提出房地产去库存，还是在2015年，当年的中央财经领导小组第十一次会议，提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。上一轮去库存之后，楼市在2016年迎来历史上最疯狂的一次上涨，很多城市的房价在一两年之内翻番，由此导致了“房住不炒”政策的出台。

那么，这一次再度提出去库存，又会带来怎样的影响呢？

新一轮去库存拉开大幕

当前，我国房地产市场的最大挑战就在于供过于求，需求越来越弱，房地产库存压力越来越大。如果房地产的巨额库存不能消化，房地产就将难以摆脱持续向下的周期。只有将房地产库存消化到一定的合理范围之内，房地产才有可能进入正向循环的体系。

从需求面来看，我国的房地产销售还在加速下滑。去年，我国商品房销售面积和销售额分别下降了8.5%和6.5%，进入2024年以来更是快速恶化。今年1—4月份，全国新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，其中住宅销售面积下降23.8%。新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%，其中住宅销售额下降31.1%。

由于大量房子卖不出去，最直接的后果就是房地产库存越来越多。从供给层面来看，国家统计局有一个指标叫作商品房待售面积，从这个指标可以大致看出当前楼市的供给。2017年，我国商品房待售面积为5.9亿平方米，按照今年2月份的最新数据，我国商品房待售面积已经达到了7.45亿平方米，同比增长15.7%，其中住宅待售面积增长24.5%。

对于房地产开发商而言，由于住房库存越来越多，自然也就大幅减少房地产投资。20heBaSZ955ejhhuk7kslmfA==23年，我国的房地产开发投资规模同比下降13.6%，到了今年1—4月份，房地产投资规模同比下降24.9%。而在前些年高峰时期，我国房地产开发投资规模基本上都是保持30%以上的高增长。

当房地产企业减少投资，对于地方政府而言，最直接的冲击就是土地出让收入大幅减少。过去两年（2022年和2023年），我国的土地出让金分别同比下降了23%和13%，到了2024年继续加速下滑，今年4月，我国的土地出让收入同比下降了21%。土地出让金连续3年断崖式下跌，让很多高度依赖土地财政的地方政府，可能会因此陷入巨大的财政泥潭之中。

由于房地产在中国经济中的体量巨大，高库存难以消化，由此带来了一环接一环的冲击。正是在这样的背景下，在时隔近10年之后，中央层面再度提出了楼市去库存，将房地产救市推向了新的高度。

过去一年多来，国内楼市虽然也是一直在救市，甚至被称为史诗级救市，但大部分都是在“房住不炒”的大背景下进行技术性救市，而这一次再度提出“去库存”之后，楼市的救市上升到新的层面，力度比2015年还要更大。

在中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房”的政策之后，地方政府和各级部门迅速推出了一系列救市组合拳，其中最引人关注的包括降低首付比例、降低房贷利率下限、降低公积金贷款利率等等。5月份以来，国内对于房地产的救市力度迅速进入到一个新的高度。

5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，国务院副总理何立峰强调要“深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作”。

何立峰副总理提出，“相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多的城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”。地方政府回购存量住房，成为当前楼市救市的焦点。

5月17日，住建部、自然资源部、央行和金管局四部委联合发布了新一轮重磅救市措施。

一是设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。

二是降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。

三是取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。首套房和二套房贷利率均不再设置政策下限，实现房贷利率市场化。上述首付比例、房贷利率政策调整后，各地可因城施策，自主决定辖区内首套房和二套房最低首付比例和房贷利率下限，也可不再设置利率下限。

四是下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。调整后，五年以上首套房个人住房公积金贷款利率为2.85%，可更好满足住房公积金缴存人住房需求。

在新一轮救市政策中，最值得关注的当属地方政府回购存量房，这在最大限度上体现了当前政策层面救助房地产的决心。

由地方政府来回购存量房，这条思路最早起源于这几年兴起的住房以旧换新。

前几年，个别地方政府开始试点住房以旧换新，从去年以来呈现出慢慢扩大的趋势，引发越来越多的关注。

所谓住房以旧换新，基本操作模式是，个人在政府指定的开发商处锁定一套新房，然后将自己手上的旧房交给专门的中介、房企或者其他第三方专业机构进行销售，如果旧房顺利卖出，个人弥补新房和旧房之间的差价，完成“以旧换新”的住房置换。

由于当前国内楼市供过于求，卖房的难度越来越大，大部分成交的住房都是靠大幅降价才能实现成交。住房以旧换新的活动虽然在部分城市已经早就推出，但是实施效果并不理想，所以，主要操作城市集中在个别三、四线城市，并没有在全国范围内大面积推广。

住房以旧换新之所以进展不顺利，主要障碍在于如何顺利卖出旧房，换而言之，其实也就是二手房缺乏足够的买家，如果以市场化模式销售旧房，在当前楼市供需格局下难度较大，这也是前几年以旧换新进展不顺利的主要原因。如果以政府介入的模式来解决，让地方国有企业来收购民众旧房，这无疑将大大加快以旧换新的速度。

2024年以来，部分城市开始大胆试点，让地方国资进场收购旧房，然后将收购的旧房用于保障房供应，如此实现了一举多得，既可以打通以旧换新的最大堵点，又可以增加保障房的房源供应。随着越来越多的城市开始推动住房以旧换新，尤其是深圳、上海和广州等一线城市加入，让以前相对小众的以旧换新变得越来越主流。

随着中央层面提出“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”，地方政府收购住房这种做法，得到了最高层面的认可，也为我国楼市救市写下新的历史。

去库存的积极效果和挑战

除了地方政府收购住房的大招之外，新一轮救市组合拳当中，最值得关注的还有下调首付比例。

5月17日，央行和金管局发布通知，调整个人住房贷款最低首付款比例政策，首套房商贷最低首付款比例调整为不低于15%，二套房调整为不低于25%。

首套房的最低首付比例下调到15%，创下了我国房地产历史的一个纪录。在西方发达经济体，很多国家的房地产首付比例都很低，10%是一个比较常见的比例，更低的还有5%。

首付比例过低，降低了民众购房的门槛，但是也会引发相应的风险，所以，出于防范房地产风险的目的，一直以来，我国对于首付比例有较高的要求，最低首付比例为20%，在房地产调控的严厉时期，有些城市的首付款比例更高，比如北京，前几年的首付款比例最高到了35%，后来下调至30%。这一次首付款比例下调至15%，可见房地产救市的决心所在。

除了首付款比例创下历史新低，央行还取消了首套房和二套房的房贷利率下限。在此之前，我国首套房的利率下限为LPR减去20个基点，二套房利率下限为LPR加20个基点。这一次取消房贷利率下限，尤为值得注意的是取消了二套房的利率下限。因为在此之前，在“房住不炒”的总基调下，二套房的利率一直较高，这一次将二套房利率和首套房看齐，可以看出松绑的力度确实很大。经过了LPR利率下降，加之房贷利率下限取消，现在的房贷利率显著下降，全国平均房贷利率基本上下降到3.5%以下，仅仅在两年前，我国很多城市的房贷利率还高达6%以上，与此对比，我国房贷利率下降速度之快可见一斑。

新一轮房地产救市，地方政府收购存量住房，从心理层面释放出了政府拯救楼市的决心，央行和金管局下调首付款比例以及贷款利率，在实际层面降低了购房成本，这一系列重磅组合拳出台之后，短期之内迅速止住了房地产市场成交大幅下滑的势头，尤其是一线城市的二手房市场，出现了明显的止跌反弹。

按照诸葛数据研究中心的数据，5月17日新政出台之后的首周（5月20—26日），15个重点城市的新房成交环比小幅上升0.85%，二手住宅成交上升比较明显，环比上升10.98%。

按照几大一线城市发布的5月份官方数据来看，二手房市场的成交量也是开始明显活跃。

北京住建委的官网统计数据显示，5月全市二手房网签13383套，环比上月上涨0.2%，和去年5月相比上涨3.1%；上海的数据显示，5月份上海二手房市场共计成交18692套，环比增长3.27%，同比增长21.91%；深圳住建局数据显示，5月二手住宅成交3963套，环比下跌5.0%，同比上升42.1%。

由于5月17日的楼市新政发布之时，5月已经过半，考虑到上半月的成交数据基本上都比较低迷，所以，新政之后的成交数据一定程度上被上半月所掩盖。

按照克而瑞研究中心的数据，在今年第22周（5月27日—6月2日），也就是楼市新政大概10天之后，北京的二手房成交环比增长44%，同比增长16%，深圳环比增长4%，同比增长55%。

一线城市的二手房成交量虽然开始止跌反弹，不过，成交量的活跃还是基于以价换量，也就是大部分成交还是依靠降价来实现，新政虽然在短期之内激活了成交量，但是并没有改变价格下跌的趋势。“5·17新政”对于楼市会带来怎样的深远影响，还需要更长时间来观察。

“5·17新政”展示出来的救市力度虽然很强，不过也面临较大的挑战和制约。

以最引人关注的大招，也就是地方政府收购存量房产来看，最大的挑战就在于钱从何来，这将对地方政府的财力带来重大考验。

由于我国房地产进入供过于求的阶段，想要通过地方政府收购消化供给，这就意味着地方政府的收购必须达到一定的规模，才能对市场的供求关系产生实质性影响，否则如果只是象征性收购，就起不到实际作用。

那么，政府到底需要收购多少存量房产呢？按照天风证券的测算，政策收储存量房需要去化7.7亿平方米、把住宅去化周期压降至18个月以内，才能起到托市作用，而这需资金大约7万亿元。

7万亿元又是什么概念呢？2024年，中央财政赤字安排3.34万亿元，地方财政赤字安排7200亿元，7万亿元大致相当于2倍的中央财政赤字，10倍的地方财政赤字。这就意味着，地方政府收购存量房，将会在很大程度上提升地方政府的负债规模。由于房地产不景气带来地方政府土地财政大幅萎缩，很多地方政府都面临较大的债务压力，在这样的背景下，地方政府大规模收储，压力自然也是可以想象。

按照央行披露的计划，央行拟设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年，可展期4次。中国人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款。这意味着，可带动银行贷款5000亿元。但即便如此，面对庞大的收购资金也仍显不足。

地方政府大规模收购存量房之后，还要考虑财务回报率，不能长期亏损运营。地方政府回购存量房之后，大部分会用作保障房，我国的住房租金水平原本就很低，一、二线城市的租金回报大概在2%左右，公租房的回报率就相对更低，否则就失去了保障性住房的意义。那么，这些回购的保障性住房，租金收入是否可以覆盖地方政府的融资成本，可能也是一大考验，如果租金收益无法覆盖资金成本，无疑会给地方政府背上长期财务负担。

另外，地方政府的收购价格也是一大关键。考虑到地方政府收购存量房产的目的是稳住楼市，所以，收购价格不能比市场价还低，否则就变成了打压市场而不是托市。但是，在当前房地产大背景下，楼市价格还是面临较大的下行压力，如果地方政府收购的存量房产将来价格大幅下跌，那么，这些房产就会面临较大的估价损失。当然，如果地方政府进场收购之后，将来房价出现上涨，这些房产也会出现账面浮盈。

6月12日，中国人民银行召开保障性住房再贷款工作推进会。会议强调要按照“政府指导、市场化运作”的思路，并提出“坚持自愿参与、以需定购、合理定价，确保商业可持续，严格避免新增地方隐性债务，切实防范道德风险”。

这一次“5·17新政”，核心政策除了地方政府收购存量房，还有一个重大政策就是将首付款下降到了15%的新低。从积极的角度来看，较低的首付款降低了民众购房的门槛，能够让更多人上车买房。不过，更低的首付，就意味着更多的贷款，对那些利用低首付买房的民众，房贷压力显然也会更大。

低首付带来的更大风险还在于，如果房价持续下跌，那些低首付的购房者，会更容易面临负资产的风险，在房价下跌的背景下，首付比例越高，对抗负资产的安全空间就越大。当首付比例为15%时，房价如果下跌超过15%，房子的价值就低于银行贷款，也就是成为负资产，以当前房价下跌的速度，15%的跌幅并不是一个很难想象的数字，对于购房者而言，当房子跌成负资产之后，就要面临一个痛苦的选择，是继续还贷保住房产，还是干脆放弃房产？

这一次去库存，房价会再度大涨吗？

2015年那一次去库存，房价迎来了史上最大幅度的一次上涨，很多城市的房价在一两年之内翻番。那么，这一次再度去库存，房价会不会像上次一样大涨呢？

这一轮房地产救市，无论从主观还是客观上来看，房价都没有大涨的可能性。

从政府部门救市的主观意图来看，这一轮政府拯救楼市，目的并不是为了拉动房价，而是为了让下跌的楼市稳定起来，或者说减缓下跌的速度。过去中国楼市曾经有过两次大规模救市，一次是2008年金融风暴之后，一次是2015年。这两次大规模救市，都导致房价暴涨，最终给房地产市场埋下了风险隐患，有了这两次救市的经验教训之后，这一次房地产救市，从监管部门来看，并不希望看到房价再一次暴涨。

多年以来，房地产一直被视为中国经济的几大潜在风险之一，如果这一轮去库存再度引发房价暴涨，房地产这头灰犀牛就有可能给中国经济带来真正的风险。

这一轮房地产救市，创造了有史以来最宽松的购房环境，最低的首付比例，以及最低的购房利率等等。但是，这种宽松的环境不可能一直持续，如果将来利率上升，现在入市的购房者，将来就会面临房贷成本上升的压力和风险。

当年美国爆发次贷危机，就是因为很多低收入者在低利率时期高杠杆买房，后来美联储进入加息周期后，很多低收入者无力偿还房贷，最终引爆了次贷危机。我国楼市的证券化程度远不及美国复杂，爆发大规模次贷危机的可能性并不大，但是如果将来利率大幅上升，现在用低利率高杠杆买房的民众，将来就会面临巨大的财务风险，这种风险最终也有可能传导到金融体系。所以，从防范房地产风险的角度来看，监管部门也并不希望看到房价再度上涨，吸引更多普通民众进场炒房。

如果从当前房地产市场的客观情况来看，房价再度大涨的可能性也是微乎其微。

和2015年那一次救市相比，这一轮房地产去库存时隔近10年，房地产已经发生了天翻地覆的变化，最核心的变化在于，中国房地产市场已经从短缺进入到了过剩阶段。2023年7月，中共中央政治局会议提出——我国房地产市场供求关系发生重大变化，在最高层面确认了我国房地产供求关系的转变。

如果和2015年相比，现在的人均居住面积已经大幅提升，按照统计局的数据，2015年，我国的人均居住面积为33平方米，到了2020年，人均居住面积为41.76平方米，提升了26.5%。最近几年的人均居住面积并没有正式的官方数据可查，不过肯定比2020年更高，这也就意味着，当前我国的人均居住面积和2015年相比，已经至少增长了三成。按照央行的数据，我国有超过30%的家庭拥有两套住房，超过10%的家庭有三套住房，户均拥有住房1.5套。

我国的住房拥有率越来越高，但是人口出生率却越来越低，这就更加剧了楼市的供需矛盾。2022年，我国出现了首次人口负增长，当年人口总数减少85万人，2023年人口萎缩规模大幅增长，当年人口总数减少208万人。2023年，我国的总和生育率下降到1.02，还不到正常世代更替水平的一半，这就意味着我国人口萎缩的趋势将很难逆转。按照国务院发展研究中心的预测，我国出生人口大概每十年下一个百万台阶。随着人口总数继续萎缩，对于房地产市场而言，也就意味着需求将持续减少。

除了供需层面的因素之外，和2015年相比，现在的宏观经济增速放缓，普通民众对于未来的收入增长预期下降，这也会在很大程度上降低人们买房的积极性。

这一轮房地产再度去库存，最理想的情况就是激活楼市的成交量，让房价保持平稳，或者减缓房价下行的速度。楼市的成交量活跃之后，开发商才可能重新拿地，增加房地产投资，地方政府获得土地财政收入，房地产上下游产业链被重新带动，房地产进入一个相对良性循环的周期。

无论这一轮房地产去库存救市最终走向何处，房地产作为中国经济超级引擎的时代已经一去不复还。在房地产下行的这几年，中国的新能源汽车产业蓬勃崛起，房地产和新能源汽车在中国的此消彼长，也是极具象征意义。

纵观全球经济发展历史，没有任何一个国家是靠房地产成长为经济强国的，对于中国经济而言，房地产在拉动经济高速增长20年之后，如果能够实现软着陆，房地产业不为中国经济带来风险，并且从中国经济的超级引擎切换为一个正常的普通产业，那就是这一轮房地产救市的最大意义。在房地产从中国经济的舞台中心淡出之后，中国的制造业能够适时崛起，这才是中国经济可持续成长的真正道路。

（摘自《三联生活周刊》2024年第25期。作者为该刊记者）