旧城商业步行街空间更新策略研究

李骁 陈波 杨睿

摘 要：随着城市发展从增量时代进入存量更新时代，城市旧城区土地空间的更新利用受到越来越多的关注，尤其是旧城商业步行街。一方面，区位优势明显；另一方面，旧城商业步行街存在空间低效、传统商业逐渐衰落等问题，而传统的更新方法难以呼应现实需求。基于此，从空间更新理念、利用效率和更新再利用模式3个方面对旧城商业步行街的空间更新难点进行了分析，提出更新、激活、织补三大策略，并以贵州省贵阳市市西路商业步行街为对象加以研究，以期能为类似情况的商业步行街空间更新规划提供参考。

关键词：旧城住区；商业步行街；空间更新；贵阳市

中图分类号：TU984.13

文献标志码：A

进入21世纪的第2个10年后，我国城市建设逐步由快速发展过渡到提质发展阶段，优化城市空间结构，建设绿色城市、智慧城市和人文城市成为了许多城市的转型目标。与此同时，城市正在经历着从粗放扩张向集约式的“精明增长”、从增量规划到存量规划的转变。在这一转变中，旧城区的商业空间逐渐演变为城市中的优越资源，对该类空间的高效利用成为城市转型发展和品质形象提升的关键。如何在城市空间发展需求不断提升、土地资源日益紧张的情况下，充分利用城市空间？如何在活化旧城住区商业的同时保留其中独特的历史印记？这些问题值得深思。

国外对街道空间的研究初期，由于交通方式变革，大尺度的车行道逐渐取代了狭窄的步行街道，商业活动也受到影响，商业街并未得到研究者的重视［1］。1951年，英国考文垂首次尝试将城市中的商业空间与交往空间融合改造，为未来的商业街发展奠定了基调［2］。随着考文垂模式的成功，学界涌现出很多围绕商业步行街的研究。芦原义信在《外部空间设计》中总结了街道外部空间积极与消极、私密与开放等特点，并归纳总结了不同尺度的街道外部空间给人的感受。1970年，扬·盖尔在《交往与空间》中提出了街道外部空间设计的原则：人行交通优先、混合用途和连续性。1993年，阿兰·B·雅各布斯在《伟大的街道》中分析了世界上39座典型城市的街道，总结了街道形态、尺度、环境等要素对街道感受的影响，为商业步行街的规划设计提供了参考。2003年，克利夫·芒福德在《街道与广场》中着重探讨了街道形态和功能，论述了步行街的空间设计要素、建筑的布置方法和细节设计等等［3］。

我国现代商业街发展很大程度上受到西方观念的影响，理论研究和实践都比较滞后。20世纪90年代才开始出现针对商业街的研究，以追求功能为主［4］。之后，相关学者也注意到过度注重功能主义带来的弊端，提出了多改造少重建，以小巧玲珑、环境亲人取胜［5］。在城市存量更新阶段，研究视角不再局限于商业步行街本身，研究方法也極大丰富。有学者运用社会学的方法，探究商业街中消费者、开发者、管理部门和其他社会集团之间的相互关系和价值诉求，提出对我国城市商业步行街区建设的社会学应对策略［6］。近年来，有学者尝试将一些新技术应用于商业步行街的研究中。何浩之等［7］运用5G、大数据和数字成像等技术对商业步行街的视觉形象进行升级。李显正等［8］运用计算机视觉、机器学习等技术识别街景图像信息，探究步行街商业同质化的空间特征及其形成机制。随着新型步行街的建设，人们对商业步行街的关注点已经从购物转向了社会交往等行为［9］。

尽管当前国内对街道空间的研究日渐丰富，但是对于旧城区商业步行街空间的专项研究仍然存在不足。首先，从规划策略来看，商业街规划常常被视为城市规划的一个附属项目，商业街更新也少有专注旧城商业步行街的研究；其次，旧城商业街的更新理念和改造手法都较为单一，改造模式不明确。因此，本文基于现有的住区商业步行街改造案例资料，从空间角度综合分析旧城住区商业街空间更新的难点，提出相应的解决策略，并以贵阳市市西路商业步行街为研究案例予以实践。

1 旧城区商业街空间更新的难点

1.1 传统更新理念难以呼应空间需求

目前运用最多的商业街空间更新方法有修旧如旧、置换等，但是都难以满足旧城区商业街的更新需求。与常规的商业街相比，旧城区商业步行街空间更加零散，街廓比、面廓比等空间数据都已固定，传统的更新理念和做法并不完全适用于旧城区商业街的更新改造。首先，旧城区的建筑质量、空间尺度和环境现状都已经很难满足城市发展需求，修旧如旧的改造理念难以与现代城市的空间需求相匹配；其次，许多旧城区商业步行街由传统集市演变而来，背后蕴含了一定的城市记忆和历史底蕴，这是由经营者、消费者和环境空间在长久的发展中共同造就的，置换更新模式容易导致步行街所承载的生产和生活记忆消逝。

1.2 空间低效，矛盾突出

旧城区由于建设年代较早，规划设计方案受时代局限，产生了大量的低效空间，例如边角地、夹心地、地下空间等。老旧城区空间用地紧张，同时空间浪费严重［10］。因此，如何激发空间活力、提高低效空间利用率成为了旧城区商业步行街更新中的难点。

1.3 更新再利用模式难以协调

随着电商、购物中心等新的商业模式兴起，传统商业步行街模式面临巨大冲击，对旧城区商业步行街的改造还要考虑更新再利用方式的问题。当前对旧城区商业步行街的改造再利用模式中，主要有功能主题商业街、商旅融合型商业街等模式，但是这些对于商业街经济发展状况、交通条件、地域文化等都有特定的要求，若对旧城住区商业步行街盲目照搬以上模式，很难达到预期效果［11］。

2 旧城区商业步行街空间更新策略

基于旧城区商业街空间更新的三大难点，本文提出更新、激活、织补三大更新策略，规划策略示意图如图1所示。

2.1 更新——内部空间更新和外部空间整治

2.1.1 内部空间更新

内部空间更新首先需要明确建筑的现状和价值，划分出需要保留、修缮维护和改造的建筑；其次，明确建筑利用方式，划分功能延续、功能拓展及功能置换等类别［12］。对于建筑的改造需要根据现实情况考虑，居民住宅虽然固定了街廓比等数据，但也是住区商业街独有的特点，可选择向外空间延伸、顶部空间延拓、外包装“包覆”美化等方法，将其打造为商业街的特色节点，为街区增加记忆点。

2.1.2 外部空间整治

外部空间整治即对商业步行街整体的肌理和结构的整合。通过提取商业街的建筑肌理，以及整理、转换、重构实现对空间的整治。转换、重构并不意味着要对现有的建筑推倒重建，而是以整体片区保护为基础进行更新，确保整体建筑肌理与生产单元、生活单元、配套设施等系统的完整性。

2.2 激活——低效空间转换、修补和活化

2.2.1 低效空间转换、修补

商业街中的低效空间梳理、统计分类后，应基于使用需求，补充步行街设施配置，盘活低效建筑资源［10］。现状质量较好但被闲置建筑，应与街区管理方协商转换功能，例如锅炉房、仓库等转换为便民服务综合体；质量不满足再利用条件的建筑应及时清理。

商业街中的很多未被利用的边角空间，例如不同朝向建筑之间的三角地带、建筑退让空间、不同高差的台地等等，利用得当就会成为步行街的点睛之笔。通过对这些低效空间进行修补，将未被合理利用的场所改造为商业步行街的“口袋空间”，为提升步行街的空间活力添砖加瓦。

2.2.2 空间功能活化

商业街业态与商业街空间高度相关，匹配空间典型特征的商业街业态有助于激发商业街的空间活力，商业空间的潜力才能被最大程度地挖掘。当前国内商业街业态通常指零售业态，依据国家标准《零售业态分类》（GB/T 18106—2021）、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137—2011）和实地调研，可将商业街中存在的业态划分为餐饮服务、购物服务、生活服务、体育休闲、住宿服务、金融保险、医疗服务、公司企业、文化教育9类。

根据马斯洛层次需求理论，商业街的使用者行为需求由下到上可以分为3类：以吃住为主的满足基础生存的行为；以商品买卖为主的满足物质消费的行为；以交往娱乐为主的满足精神享受的行为［13］。由此根据使用者行为将以上9类业态概括为基础型、选择型和社交型三大类（表1）。

通过对商业街空间形态进行解析，根据空间的整合度、可达性匹配相关联的业态，由表1可知：基础型业态带动空间活力的能力强，可达性中等的空间可以布置基础型业态，利用其带动作用提升空间活力；选择型业态与空间相辅相成，可达性高、人流量大的空间以选择型业态为主，可达性越高，选择型业态越能激发空间活力；可达性较低的空间则布置棋牌室、书店等社交型业态，以满足部分使用者追求安静闲适空间的需求，实现对整个商业步行街业态的补充完善。

2.3 织补——构建公共游憩空间体系

2.3.1 交通体系织补破碎空间

交通体系是商业步行街的“血脉”，它不仅串联了内部功能区，还是步行街区与外部的衔接通道。若要提高商业步行街的空间活力，外部需要有“血液”输入，内部也需要相互联通，因此可以通过交通体系规划来缝合破碎的节点与空间。

住区商业街一般路网密度较高、尺度小，可将人群快速引入周边道路，服务设施的可达性由此得到明显的提高［14］。步行方面，建立以商业步行街为主，住区街巷为辅的步行网络空间，以小街区、密路网的模式提高步行街连续性和空间渗透性；车行方面，建立起商业街区与主要城市道路的联系，或适当提高道路等级［12］。

2.3.2 串联搭建公共游憩空间

交通网络不仅解决了通行问题，而且起到搭建城市公共游憩空间的作用。商业步行街作为重要节点，以步行流线、景观廊道为引线，织补城市的公共游憩空间，结合节点营造视线空间联动效应。这既是对城市公共游憩空间的整合，也能够为住区商业步行街本身提供外力催化条件，使其不再是孤立的个体，而是真正融入城市空间环境中（图2）。

3 市西路商业步行街空间更新策略

3.1 研究案例

3.1.1 案列背景

市西路商业步行街位于贵阳市云岩区，北接延安西路、南接中山西路。市西路商业步行街最初是二十世紀80年代初在客车站形成的交易聚集点；1987年，由地摊经营转变为商铺；1996年，市西路批发市场建成使用；2006年，市西路批发市场流量达到高峰，跃居成为全国知名的批发市场［15］；2014年，由于隐患突出，贵阳市政府对市西路进行提升改造，将原有商户整体搬迁至新西南商贸城；2017年，市西路商业步行街建造完成。

3.1.2 案例特征

市西路商业街在巅峰时期一跃成为全国知名的商业市场，成为了西南地区商业街发展的典型范本。作为一个自发形成的市场品牌，它是贵阳商业的一张名片。然而，一直处于无序规划状态的市西商业街变成了制约城市发展的一道阻碍，体现在以下几个方面：大量的店铺、住户和商品积压造成了严重的消防隐患；市西河的生态环境遭到严重破坏；每日密集的人流、频繁的物流和车流给老城区造成了巨大的交通压力；随着城市发展，以低端商品为主，模式单一的商业市场已经很难与周边其他城市的同等市场竞争；商户全体搬迁，改造后的新步行街失去了人气。

3.2 空间分析

通过地理空间数据云获取市西路商业街区域卫星地图，确定分析边界范围。在AutoCAD中绘制市西路商业街的轴线图。绘制时遵循空间句法对轴线的“最少且最长”的原则，将轴线图导入DepthMapX进行量化分析。采用整合度、连接值、可理解度等句法变量作为样本，分析市西路商业步行街的空间结构形态；并通过代理人模型来模拟人在空间中的移动和聚集行为，模拟空间的使用状况。整合度越高的空间，可达性越高，越容易集聚人流；连接值越高的空间，可渗透性越强；可理解度高的空间，对人起到有益的引导作用，反之则是误导。可理解度一般有偏低（0～0.2）、一般（>0.2～0.4）、较高（>0.4～0.7）和极高（>0.7～1.0）四级［17］。

对市西路商业步行街进行空间分析，如图3、图4所示。由图3可以看出：市西路商业步行街全局整合度较低，且分布不平均（图3（a））；连接值分布比较均衡，但是整体数值不高（图3（b））；代理人模型分析中，使用者基本只在入口处停留，很少向商业街内部探索（图3（c））；市西路商业步行街可理解度R2≈0.292 5，属于一般等级，空间对人的引导作用较差（图4）。

综上所述，市西路商业步行街在空间结构上存在空间可达性较低，商业步行街主街空间结构单调、活力弱，支线连接薄弱，空间引导失效，使用者在其中难以感受到商业街整体氛围等问题。

3.3 更新升级难点

3.3.1 空间活力流失

2014年，原市西路批发市场开始改造升级，批发市场原商户整体搬迁至观山湖区西南国际商贸城。对原市西路批发市场进行建筑外立面改造、综合环境整治，引入全新的商业模式，力求打造以金融商务为主的商业街；然而置换式的更新方法破坏了市西路原有的活力，改造后的商业街人烟稀少。

3.3.2 空间浪费严重

通过实地调研市西路商业步行街的商铺数量和种类发现：存在严重的同质化问题，经销的商品都是服饰、鞋帽等，相似的业态降低了空间吸引力；缺少休闲停留的空间，多数游客只在步行街入口短暂停留后就会离开。通过空间句法分析发现：商业街中存在大量的低效空间，仅一条街道被开发利用，其余空间均被忽视，单一的功能现状难以满足使用者对空间变化的需求，也难以与外部空间融合。

3.3.3 與周边片区割裂

市西路商业步行街北部连接延安西路，南部连接中山西路，东西两侧分别被居住区和市西河包围。如果从外部直接进入步行街，只有南北2处入口。居住区内部道路稠密而且不成体系，造成了步行街与周围片区的割裂问题。

3.4 规划策略

对应2节的空间更新策略，对市西路商业步行街的空间更新研究以体验式微更新为指导理念，注重对商业街历史记忆和文化内涵的保留；功能上，运用转换、修补、激活的手法，激活片区活力；更新利用模式上，缝合商业步行街破碎的空间元素，将商业街空间融入城市公共空间，传承城市文化和塑造城市形象。

3.4.1 空间结构保护及建筑更新

1）空间结构微更新

采用体验式微更新模式，将整个市西路商业街区纳入更新规划范围，结合空间分析，根据线型步行街的特点，进行空间商业布置、路网规划和景观塑造。

（1）窄中见宽：采用柱廊、挑檐形式，延伸街道的宽度感，部分地区利用底层架空，借助灰空间实现街道的空间延伸效果；建筑立面上使用蓝、白、翠绿等视觉上让人感觉开阔的亮色系装饰，减少灰、黑、青等暗色系的使用，以此改善原步行街不亲和的空间尺度感受。

（2）化整为零：将大空间分解为若干小空间，充分利用背街小巷，在住区内部穿插布置小体量、小尺度的步行短街。在大空间中划出若干小空间可以让人感受到小街区的尺度效果。

（3）空间共享：利用住区优势，以街巷分担步行街的人流压力，使活动范围不仅局限于步行街，而是扩张到整个街区。将街巷空间化为步行街的社交空间，结合不同场所的空间特点，合理布置休闲座椅、游戏设施、景观设施等，为人群的逗留交谈提供场所，促进人与人交往活动的发生。

2）整体空间整治

梳理住区和商业街的建筑空间现状，评估现有建筑的利用价值，确定需要拆除的废弃建筑和具有再利用价值的历史建筑，明确建筑更新改造的方式，建筑重新组合、重构。空间整治示意如图5所示。

3.4.2 多元功能搭配，激发片区活力

1）多元功能丰富空间体验

统筹整个市西路商业街区网络，将步行街邻近的生活区一同纳入规划范围，同步提升周边街巷环境品质。重新划分功能区，将市西路划分为以商业主街区、滨水景观区为核心，以住区背街小巷、口袋空间为补充，丰富使用者的空间体验形式［8］（图6、图7）。

2）“口袋空间”提升空间利用率

将步行街区一些被搁置或未被合理利用的建筑和场地进行重新设计，将空间句法识别出的低效空间转变为补充商业步行街的“口袋空间”，例如文创空间、阅读空间等，提升空间利用率（图8）。

3）匹配业态提升空间活力

商业街业态与空间活力高度相关，与空间特征相匹配的业态有助于激发空间活力。商业设施在组织上要做到“有条不紊、有张有放”。结合空间句法全局整合度分析，可将餐饮等基础型业态布置在整合度较中等的市西路入口和背街小巷，以选择型业态带动空间活力的特性提高空间活力；购物、娱乐等选择型业态布置在整合度最高的步行街中段和开阔广场空间，塑造出吸引力最强的亮点区域，吸引人群进入商业街内部；社交型业态布置在整合度偏低但是环境安静的小巷和风景良好的临水面，塑造成独具特色的安静休憩区（图9）。实际布局时应充分考虑行人体验和感受，空间氛围有起有落，人群行走和观赏的对象具有层次感［17］。

3.4.3 加强步行街与外部空间融合

1）交通体系规划

为了提高步行街的可达性，将商业步行街的主要入口由2个提升至5个，提升市西巷和新建路的等级。人行交通方面，利用街区内道路，打造滨水景观游线、街巷特色游线和地下商场游线，以街巷连接游线，组成街区内交通网络，连通步行街周围片区（图10）。

2）景观体系规划

通过水岸景观、口袋空间和商业设施的组合，打造商业街与城市空间的通廊，塑造“滨河景观轴+商业街主轴+街巷支线”的游览体系（图11）。

4 总结

本文基于旧城住区商业步行街空间更新的难点：传统更新理念难以呼应需求、空间低效矛盾突出、更新再利用模式难以协调，提出了更新、激活、织补策略，并以贵阳市市西路商业步行街为例，运用空间句法对市西商业步行街进行量化分析，总结其空间特征和规划难点，同时运用文中的空间更新、激活、织补三项策略进行实践研究。但是文章侧重于商业街外部空间的更新研究，缺乏对商业街建筑单体、界面的分析，对于传统商业街逐渐走向衰落的问题的研究仍有不足，后续研究还有待改进。

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Study on Spatial Renewal Strategy of Commercial

Pedestrian Street in Old City

——Taking the Shixi Road Commercial Street in

Guiyang City as an Example

Abstract：

As urban development enters the era of stock renewal from the era of incremental development， more and more attention has been paid to the renewal of land space in old urban areas， especially in old commercial pedestrian streets. On the one hand， the location advantage is obvious; on the other hand， old commercial pedestrian streets have problems such as spatial inefficiency and the gradual decline of traditional commerce， while traditional renewal methods can hardly respond to the real demand. Based on this， the article analyzes the difficulties of spatial renewal of old commercial pedestrian streets from three aspects： the concept， utilization efficiency and renewal and reuse mode of spatial renewal， then proposes three major strategies of renewal， activation and weaving， and finally studies the commercial pedestrian street of Shixi Road in Guiyang City， Guizhou Province， hoping to provide reference for the spatial renewal planning of similar commercial pedestrian streets.

Key words：

old urban residential areas; commercial street; spatial renewal; Guiyang City