城市建设中商住多产权高层建筑消防隐患治理的挑战与改进措施

盛时中

摘要：目前，商住多产权高层建筑的兴起成为城市发展的新亮点。然而，在这一模式中，消防隐患治理面临诸多挑战。通过对商住混合居民社区的特点、业委会和物业在消防整改中的协同管理，以及维修基金使用限制等方面进行深入分析，揭示了消防整改实际问题与困境。同时，对社区内部问题及潜在风险进行了详细剖析，包括内部矛盾、业委会不合作及可能的欺诈行为、业委会成员在火灾追责中的特殊地位等，旨在为商住多产权高层建筑的消防隐患治理提供深刻洞察，为城市建設提供有效的改进意见，为提升城市安全水平提供理论和实践的支撑，更好地理解和应对商业、住宅、多产权高层消防治理中的现实挑战。

关键词：商住混合；多产权；居民社区；消防隐患治理；维修基金

商住多产权高层建筑模式随着城镇化的推进，逐渐在城镇建设中占有重要位置。但是，消防隐患治理在这一新型社区模式中，面临着一系列复杂而严峻的挑战。独特的商住混合住宅小区性质，使得此次消防整治涉及多个方面，包括业委会、物业、维修基金等，造成了整治过程中困难重重。

1 社区管理模式与消防整改挑战

1.1  商住混合居民社区特点

商住混合居民社区的特点在于其融合了居住和商业功能，形成了一个复合型的城市空间。这种社区结构的特殊性使得其消防隐患治理相较传统居住社区更为复杂。商业高层与居民楼宇的交织以及社区内涵盖多产权形式，使得消防安全责任和管理更为分散，增加了整改的难度。同时，商住混合社区的特殊设计和功能分区也对消防系统的设计和整改提出了更高的要求。

1.2  业委会和物业在消防整改中的协同管理

商住混合小区的管理模式，通常涉及消防整治中需要密切协同的两个主体——业委会和物业。对于维修基金的决策，作为小区的居民组织，业委会起着至关重要的作用。但在实际操作中，业委会的组建和运行有时面临着内部和外部的矛盾，这就造成了一些决策上的滞后，这就是消防整治中的问题。

1.3  维修基金使用限制

商住混合小区消防整治中，维修资金是一项重要的资金来源，但在很多方面都限制了其使用。维修资金的使用一般需要通过业委会或业主大会的决议，而这一程序往往比较繁琐，导致整改资金难以及时拨付到位，这就造成了维修资金的问题。维修资金的账目是以业委会的名义设立的，在整治中对外力干预形成了制约，容易让整个小区的消防治理陷入僵局[1]。

通过对商住混合居民社区的特点、业委会和物业在消防整改中的协同管理以及维修基金使用限制等方面的深入分析，可以更全面地认识到消防整改在这一特殊社区模式下所面临的诸多挑战。在后续的研究中，将进一步探讨和提出解决方案，以促进商住多产权高层消防隐患治理工作的顺利进行。

2 消防整改实际问题与困境

2.1  消防整改项目决策的复杂性

商住混合小区消防整治工程的决策涉及多方面因素，其复杂性主要表现在以下几个方面：一是消防整治项目的决策具有一定的复杂性，消防整治工程的紧急性、重要性，不同业委会成员之间可能存在意见分歧，致使工程决策推进阻力较大。二是多产权形式的商住混合社区，使整治工程内容更广、范围更广，需要对各方权益和需求进行充分考虑，给决策增加了难度。三是社区居民参与程度不一，部分群众对消防整治认识可能还不够到位，也影响了工程决策的平稳推进。这些纷繁复杂的因素，使消防整治工程决策程序繁琐，对解决问题的效率产生了消极影响。

2.2  法律责任和执法难题

法律责任难、执法难是商住混合小区消防整治中备受关注的问题。其法律责任界定不明确，难以明确责任主体，因为小区管理涉及业委会、物业等多个主体。多产权形式的商住混合小区，造成消防整治职责分散，可能牵扯到不同业主的责任共担。这就造成了执法监察部门在实际操作中往往难以直接追究责任主体的法律责任，而只能处理可直接执法的主体，如物业。如此棘手的执法监察问题，加大了治理工作的复杂性，治理滞后、不彻底的现象或将由此而产生。

2.3  维修基金管理的瓶颈

商住混合社区的维修基金管理存在着一定的瓶颈，主要体现在资金使用的程序和途径上。维修基金的使用通常需要得到业委会或业主大会的决议，这一程序相对繁琐，增加了整改项目资金的调配难度。维修基金账户的设置通常在业委会名下，使得外部力量在整改中的介入受到限制，阻碍了政府等部门对整改资金的灵活调配。这一瓶颈使得维修基金难以在整改项目中起到及时而灵活的作用，进而影响了整个消防治理的进展。

综上所述，商住多产权高层建筑的消防整改面临着项目决策的复杂性、法律责任和执法难题以及维修基金管理的瓶颈等实际问题与困境。

3 社区内部问题及潜在风险

3.1  内部矛盾导致业委会成立困难

商住混合社区内部矛盾可能成为导致业委会成立困难的主要因素，阻碍了社区治理结构的正常运转。这些内部矛盾源于社区居民之间的利益冲突、观念分歧和治理方式的不一致。商住混合社区的特殊性质使得业主之间的利益关系更加错综复杂，商业和居住属性的交织导致了不同层面的利益分歧。这使得在业委会成立阶段，业主往往难以达成共识，无法就业委会的组成和运作方式达成一致。社区治理方式的选择也成为引发内部矛盾的重要原因。居民对于业委会的角色、权责和治理方式存在不同看法，可能有人更倾向于强有力治理，而有人则更愿意维持一种相对自治的状态，这样的分歧会在业委会成立时体现得尤为明显。

3.2  业委会不合作及可能的欺诈行为

在商住多产权高层建筑的消防整改过程中，业委会不合作和可能的欺诈行为是严峻而复杂的问题。业委会作为社区治理的核心机构，在整改中的不合作可能表现为对整改项目的反对、拖延或虚假承诺。这种不合作既可能源于业委会成员之间的利益冲突，也可能是对整改项目本身的认知和支持不足。

业委会不合作的行为严重阻碍了整改决策的顺利实施，不同业委会成员对于整改项目的态度和看法可能存在分歧，导致决策的制定变得曲折而困难。在整改项目的执行阶段，业委会成员的不合作可能表现为推诿责任、敷衍整改、阻碍工程进度等行为，严重影响整个消防隐患治理的有效性。

可能存在的欺诈行为加剧了整改过程中的不透明性和风险，业委会成员通过操纵整改项目的资金、虚构整改进度等手段，谋取私利，损害了整改工作的公正性。这种行为不仅增加了整改项目的实施成本，也极大地削弱了社区居民对整个治理过程的信任，使得整個消防隐患治理陷入了一种不可预测的状态。

3.3  业委会成员在火灾追责中的特殊地位

商住多产权高层建筑中，业委会成员在火灾追责中常常处于一个特殊的地位，其追责问题相对模糊，这给整个消防隐患治理带来了一定的困扰。由于业委会作为一个民间组织，其法律责任较为模糊，很难明确业委会成员在火灾事故中的具体责任。同时，业委会成员相对于其他责任主体更容易逃避法律责任，在全国火灾事故追责案例中，很少见到追责对象是业委会成员的案例。这是因为业委会的法律地位较为模糊，其责任在法律中难以找到确切的界定。这使得业委会成员在火灾事故追责中往往处于有权无责的状况，缺乏有效的法律制约。另外，业委会成员的追责问题可能在治理过程中形成一种盲区，由于业委会成员的责任边界不明确，当火灾事故发生时，追责往往集中在街道、相关职能部门及物业等责任主体，而业委会成员往往能够相对轻松地回避法律责任。

4 改进建议与解决方案

4.1  维修基金账户设置调整

为解决商住多产权高层建筑中维修基金的管理问题，特别是业委会成员可能对维修基金的滥用和阻碍整改项目进行的问题，有必要对维修基金账户设置进行调整。目前，维修基金账户主要由业委会主任、副主任管理，这种设置存在一定的弊端。业委会成员可能滥用职权，将维修基金用于个人或小团体的私利，丧失了对维修基金的有效监管。由于维修基金账户完全受业委会主任、副主任的掌控，一旦他们不愿意或无法有效履行职责，整改项目的推进就可能受到极大阻碍。

为此，建议对维修基金账户设置进行调整，将其统一划入所属房管部门，由其对所属房管部门负责管理。这样的调整，会有几个方面的收益：一是作为政府监管机构，地方房管部门的法定职责更加明确，在管理维修资金使用上也可以更加规范透明。二是将维修资金台账置于政府监管之下，减少了业委会成员滥用职权的可能性，也使整改项目的资金使用效益得到了提高，维修资金的使用效率进一步提高，保障维修资金的使用符合有关规定，从而提高整改项目的实施效率，政府部门也可以建立专门的监督机制[2]。

维护基金账户设置调整在整个治理过程中，业委会的一些权利的保障也是需要注意的。在提出维修资金使用申请时，业委会可以通过设立专门的审批程序，保证及时得到审批。这样的设置既保证了业委会一定的管理权，又增加了政府对整改项目实施过程中的干预，形成监管机制的相对均衡。

4.2  完善安全事故责任闭环

要健全安全事故责任闭环机制，特别是在安全事故发生后追责体系不健全的情况下，解决商住多产权高层建筑存在的法律责任和执法难题。目前，对业委会成员追究法律责任的力度比较弱，在整治中容易出现有权不负责的情况。需要在法律法规层面予以明确，才能保证责任闭环的完善，所以提出如下建议：一是建议对业委会成员在安全事故责任追究中的法律地位、责任范围等根据相关法律的要求予以具体细化。二是通过明确规定，在整治过程中可以对业委会成员的法律责任做出更加明确的规定，并在安全事故发生后对其主体责任进行强调，从而对业委会成员在法律上形成明确的责任追究要求。三是还需要加大对业委会成员的法律培训，提高他们对法律责任的认知和遵从程度，让他们更主动地承担起整改过程中的责任。

对安全事故责任问题的执法难是另一个关键环节，由于业委会属于民间组织，执法机关很难直接对业委会成员进行处罚，所以一般需要通过物业等中介机构进行处理，但这并不能真正解决问题。因此，建议从法律层面对业委会进行监管，同时不断完善执法机制，以设立专门的执法机关对业委会成员进行监督管理并追究责任。这样能够加强地方执法力量，明确相关监管机构的职责，做到对业委会成员的执法监察有力度也有实效性。另外，也建议鼓励社区居民参与监督，建立举报机制，对及时向执法机关举报业委会成员的违规行为形成多方协作的监督网络，以形成对业委会成员的齐抓共管[3]。

4.3  政府部门托底整改预算

为解决商住多产权高层建筑在消防整改中的难度较大的问题，建议政府部门在整改预算方面发挥更为积极的作用，设立专项经费用于相关社区消防隐患的整改，形成政府托底整改预算的机制。

政府部门可以在年度预算中设立专项资金，用于应对商住多产权高层建筑的消防隐患。这些资金可以用于紧急整改、常规维护和提升消防设施等方面，充分发挥政府财政资金的优势，提高整改项目的执行力度。通过政府托底的经费，可以最大限度解决社区居民无法筹措足够经费的问题，确保消防整改工作能够按时进行。

政府部门应设立明确的申请和审批程序，保证经费的使用在真正存在消防隐患的情况下经过专业审批机构的审核，从而避免滥用资金或虚构整改项目的情况发生，保证整个预算的合理性与透明性。同时，政府还可建立定期审计机制，对经费使用状况进行监督，保证整改项目在推进过程中符合有关法规和标准的要求。通过以上措施，政府可更好地保障群众生命财产安全。

5 结束语

商住多产权高层建筑的消防整改是一个错综复杂的系统工程，面临多方面的挑战。通过对社区管理模式、消防整改实际问题以及社区内部问题的深入分析，文章提出了维修基金账户设置调整、完善安全事故责任闭环和政府部门托底整改预算等切实可行的改进建议。这些方案旨在优化整改资金管理、加强法律责任制约、提高政府介入力度，从而推动商住多产权高层建筑的消防隐患治理更为有序、高效。在未来的实践中，社区居民、业委会、物业和政府需要通力合作，共同促进城市安全管理水平的不断提升。

参考文献

[1]加强党的领导，融入基层社会治理，推动物业服务向高品质和多样化升级——住房和城乡建设部房地产市场监管司相关负责人解读《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》[J].中国物业管理，2021（1）：22-23.

[2]陈亮.欧盟气候多层治理进程中生态城市建设的内在逻辑与实践路径[J].城市学刊，2015（4）：1-5.

[3]曹旭艳.以台江区集贸市场隐患整治为例探索城市多产权建筑消防管理思路[J].建筑知识（学术刊），2013（B04）：106.