大型商业综合体建筑全过程设计管理要点

朱 娜

（徐州万科企业有限公司，江苏 徐州 221000）

0 引言

随着我国城市建设快速发展，现代化的都市生活方式越来越丰富，城市商业综合体这一不同性质、不同用途组成的社会生活空间被迫切需要，同时城市商业综合体的复杂度和精细性也给设计工作带来了新的挑战和要求。2009 年，江泓[1]总结了城市商业综合体的特点，对商业综合体与城市公共空间的互动关系进行了详尽阐述，并在此基础上对其未来发展趋势进行预测和建议；2021 年，张清华[2]指出，在城市商业综合体的建设设计中，应充分结合招商及运营规划，在整体布局及设计中体现城市特色，满足实际的使用需求，不断优化城市商业综合体的建筑设计水平，为城市经济的发展与市民生活品质的不断提升奠定基础；李大祖等[3]通过对已有的8 家大型商业综合体的灭火救援窗的逃生疏散功能进行了排查和测试，对在实战中如何更好地发挥灭火救援窗的作用进行了探讨和思考；2023 年，张胜越等[4]结合国内外成功案例，提出功能重构、空间特色提升、规划治理、权益分置等实施路径，以期为城市商业综合体的活力重塑提供理论和实践参考；2024 年，陈磊等[5]建议，要发挥商业综合体比较优势，构筑体育消费新空间；改善体育场景消费者感知，塑造体育消费新体验；引导消费者参与场景营造，响应体育消费新需求。文章借鉴前人的研究思路，以万科新淮中心商业综合体为样例，提炼总结了商业综合体项目的设计工作的项目定位前期策划、设计资源的选择与协同管控、设计框架搭建与消防策略、交通流线布局与竖向动线设计、建筑设计标识性与材料实体样板、审图及消防验收、项目设计管理的优化落实等主要工作阶段及相关工作要点，为开展大型商业综合体相关工作提供了参考。

1 项目概况

徐州万科新淮中心项目位于江苏省徐州市云龙区和平路以北，云苑路以东，黄山大道以南，鑫城路以西，是万科在徐州打造的首个标杆商业项目，是一座具有城市独特文化情感与精神内核的城市微度假目的地，总用地面积2.5 万m2，总建筑面积 14.5 万m2，地上9.6 万m2，地下4.9 万m2，其中包含11 万m2商业（-2F ～6F），1.6 万m2滑雪场（1F ～3F），1.7 万m2酒店（1F ～18F）。

项目于 2021 年11 月11 日 开业。从前期定位策划、建筑设计、招商运营全过程建设历时5 年时间，集聚了多家国内知名设计单位和商业运营团队，也同时邀请了各领域专家，在政府主管部门的协同指导下，成为淮海经济区颇具影响力的商业体之一。由于项目业态多元且体量较大、造型多变、装饰装修分部工程要求高，设计管理工作涉及各专业及项目管理各参建端口，沟通量非常大，方案变化调整需求多元化，协调事项多。本项目在全过程设计管理过程中凸显出若干问题，从项目实践角度分析设计管理工作的要点与应对措施。

2 项目定位前期策划

为了确保商业综合体运营的长期性和稳定性，项目的准确定位至关重要。在策划阶段通过调查研究当前城市商圈的客群的家庭结构、年龄段、消费水平、竞品情况及区域交通等方面，从而明确该项目的商业特色（本项目以滑雪场、全息科技为主题，是城市层面规划定位要求。）、商业业态布局，以此完善项目运营模式，聘请相关顾问专家提供意见，确定大型商业项目的未来经营方案，为后续建设落地提供指导帮助。本项目最终定位为江苏省首个大型冰雪主题室内滑雪场，同时通过文化商务酒店、共享阅读城市图书馆分馆、CGV 特色影院、创意文化全息科技馆以及零售业态、餐饮业态、儿童娱乐等多业态的组合，打造了淮海经济区一站式潮流购物体验新模式。

3 项目协同设计控制要点

3.1 设计资源的选择与协同管控

依据项目定位对标已建成同级别同体量同类型综合体建筑项目，充分考虑设计资源的匹配性，将商业综合体建筑设计委托给业务能力较强、有对标落地成功项目的设计单位，还需聘请匹配的商业顾问、交通顾问、室内设计等，在资源相互配合下制定出可行性方案，后续则由责任单位进行设计工作推进落地。同时，多业态的商业综合体建筑管控较为复杂，需要明确管理架构，在建设方设计管理负责人的管控下，通过高频次高效率线上会议方式，将主体设计及各专项设计的负责人高效联系在一起，搭建出完善的管理体系，以便设计管理负责人的统筹规划，相关设计人员高效协商，使各个部分在执行中能够相互作为依托，发现问题后综合意见提出可行性的解决方案[6]。

3.2 设计框架搭建与消防策略

商业综合体设计需要根据不同的功能空间搭建一个完整可行的设计框架，明确各功能空间的使用需求，确保商业综合体设计的功能完整性。同时还要对建筑主体的方案设计、交通动线设计、空间功能设计、消防疏散设计、室内外景观设计、IP打造设计、结构合理设计及机电配置设计等进行匹配的条件输入，提交多个可行性方案比选，设定后组织专家进行综合评估，筛选最为适合的设计框架。对于本项目而言，室内滑雪场与商业空间的组合关系是消防设计的重中之重，因国内这两种空间组合的案例较少，本项目最初是两种空间组合在一起的布置方案，经过江苏消防和天津消防的联合审查指导，最终更改成两个功能空间完全独立的方案，历时约半年时间。后续建设项目，建议同类问题，可以提前征询消防部门同时做好备选方案，避免因此类问题而引发颠覆性的方案调整。

商业部分的消防模式主要是以地上部分中庭区域的防火模式进行分类，具体分为中庭防火卷帘分隔模式、铺前防火卷帘分隔模式、有顶步行街模式和有顶步行街＋中庭模式。该模式应关注立柱本层及各层的综合关系，建筑专业与内装等专业及时交圈叠图。

本项目选择中庭防火卷帘的分隔模式，最常规的中庭防火分区分隔模式。中庭洞口采用防火卷帘做防火分隔，保证上下层防火分区不串联。各平层按照基本分区要求进行设置。这种方式对整体设计有如下有利条件：

①基本防火分区模式，没有特殊的要求；②商铺分隔面积不受限制（仅受分区面积影响），分区内可以自由分隔；③商铺面向公区分隔无要求，可以做敞开式，不必采用玻璃隔断，界面美观通透；中庭区域认定为营业厅，可以设置多经点位；④动线地上地下可以通过中庭上下连通，对地下商业客流引入有利。当然也有不利条件：中庭洞口设置防火卷帘，中庭会有立柱，中庭区域不通透，会影响内装效果，中庭洞口四周设置防火卷帘采用柱子隔开。

3.3 交通流线布局与竖向动线设计

商业综合体人流量大、交通动线复杂，交通便利性成为综合体运营成功的必备条件。结合城市区域周边交通系统，对外部交通的影响降至最低，打造购物目的地式的交通格局。在设计管理工作开展中，与交通部门、交通顾问等共同合作整合资料，提取重要的数据信息，综合分析交通规划及相关的影响因素，最终的设计方案做到顾客出入方便，避免因交通不畅而影响体验感，切实提高运营使用过程中的交通质量。

商业内部的空间的动线主要考虑人流需求与商业价值两方面的平衡，本项目采用水平环形动线的平面布局。-1 层通过引入绿植的下沉广场把人流导向地下商业形成双首层概念，并通过连廊与滑雪场、全息科技馆进行水平动线上的连接，实现便捷到达，最终达到互相引流的作用。商业本体通过电梯、扶梯将人流送向高区餐饮、娱乐、影院，使整体价值最大化，自动扶梯的设计位置，也经过精心布置，实现了便捷到达同时，也做了强制动线的规划。商业中庭顶部采用了玻璃顶棚，打开六层通高空间的通透性，增加日间购物体验的舒适感。

3.4 建筑设计标识性与材料实体样板

商业建筑的外立面标识性和主要人流动线上的节点设计也是吸引顾客的重点部分。综合建筑的侧立面很重要，车流中的人从很远就开始看到它，并且要比观察正立面所用的时间长。城市格局逐渐转以车行为主导，商业建筑造型作为城市信息交流的载体，其最有效用的展示面也悄然发生改变，徐州新淮中心的形象记忆点放在了东侧入口面，如图1 所示。

图1 沿街实景图

3.4.1 东侧主入口

东入口顶部由双层幕墙整体悬挑而成，外侧为数万片三角板材开缝式拼接，面材采用幻彩铝板，镶嵌近3 万个点灯，白天呈现丰富的色彩变化，夜间可用电脑操控光源播放动态画面。60 余m 的立面展开长度使这颗点缀徐州夜空的“红色碧玺”成为和平大道上极易识别的视觉焦点，在车流的每一次涌动中加深着人们对于新淮中心的记忆。

两个入口连接下沉广场，通高大空间作为人行流线的起点直接面向城市，是提高整个项目体验感和辨识度的重要节点。建筑师在对比了多种方案后，选择以“雪花”为灵感的立体六边形单元冲孔板拼贴吊顶作为主宰入口空间的视觉重心，这种小面积切分的金属折板有炫目的光影效果，结合局部跳跃的灯光设计，形成了整个项目夜晚最大的亮点，如图2 所示。

图2 东侧主入口实景图

3.4.2 材料实体样板

为了提高项目整体品质感，在施工现场应对重点部位进行实体样板打样，本项目每个部位的实体样板经过至少3 轮的打样和推敲，以确定最终的材料颜色质感及细部节点工艺做法。其中幻彩铝板的施工难点是最大的，因为幻彩铝板上面镶嵌的点灯，需要泛光和幕墙施工单位穿插施工，精准配合，才能确保点灯能毫无缝隙感地与幻彩铝板吻合且在灯的底色上提前做好颜色，才不至于白天在外立面上显示特别明显的灯孔的效果。图3 为铝板、石材、真石漆打样后的实体展示效果。

图3 实体样板墙实景图

3.5 审图及消防验收

商业综合体项目和其他类型的项目不一样，在审图环节比较复杂，因本项目涉及室内大型滑雪场，又进行了多轮的省级消防审查会议。会议通过后，进行了第一轮的施工图审图和消防审图。因本项目是一二消合并验收，审图及验收工作更加复杂，因为要收集并审核约200 家商铺及大型主力店的图纸，商业项目店铺因招商情况，店铺可合并可拆分非常灵活多变，设计管理的工作就异常复杂。涉及协调多方资源进行图纸调整，如原施工图单位进行匹配店铺实际情况的变更图纸，精装修单位对未开业前未进行招商的零售商铺等进行统一图纸编制，消防单位配合二次机电深化设计，因开业时间等各方面条件限制，要求审核过的图纸基本无大问题，同步沟通消防审图，这样才能确保二次审图通过前，进行施工的主力店在消防验收时基本无拆改。非常值得注意的是在消防验收时，对于餐饮业态、儿童业态、成人电玩类业态是要求非常高的，在设计的时候尽量从严考虑，一些规范上定义为“宜”的点，基本在验收时都是按照“应”进行从严考量。毕竟消防无小事，对于人流密集度非常大的综合体类型建筑，它将更是重中之重。

4 项目设计管理的优化落实

4.1 BIM 标准流程及技术应用

4.1.1 项目全周期BIM 标准流程

设计阶段：正向可视化设计、方案对比、数据分析等。深化设计阶段：前期设计配合，方案优化、机电综合管线空间管理、碰撞检测、模型参数化、三维精细化出图等。施工阶段：可视化交底、施工模拟、辅助施工、进度管理、工程量统计等。运营阶段：场馆智能化管理维护，安防管理、应急管理（游客紧急定位，应急疏散模拟）等。

4.1.2 BIM 技术应用

基于BIM 技术的精细化管理—大型管道支架设计：通过BIM 技术，对复杂的管线进行排布，根据对应大型管道路由，确定支架布置方案，并于土建结构施工阶段于支架生根处预埋钢板，以保证支架的安全可靠。通过BIM 技术，高精度的建模及合理深化方案，现场预埋的钢板使用率达100%。

基于BIM 技术的屋面深化设计：项目商业裙楼屋面结构形式复杂，分为7 层和8 层错层屋面，屋面机电设备与各管线接驳处众多，设备与管线的排布需综合各专业考虑。运用BIM 技术在全过程提前进行管线设备方案优化，能最大限度地利用屋面空间，将机电设备与管线在符合功能要求的基础上优化空间、提高美观度。

基于BIM 技术的室内大型桁架结构滑雪场机电深化设计：室内大型钢结构滑雪场斜坡，是本项目最具有特色的区域之一，拥有大跨度大型屋面钢结构、大型滑雪斜坡坡道等特殊性部分，斜坡上机电安装施工难度大，斜坡下方机电管道排布特殊、复杂，不同区域净高要求变化大。

4.2 系统调试运行

新淮中心机电调试项目前期通过设定调试目标，审查BA设计图纸及施工质量，并在正式调试阶段评估空调系统供冷暖相关各设备、系统（包括主机、水泵、冷却塔、冷冻冷却水系统、补水、末端设备、环境场、高效运行等）进行了详细排查和测试，并基于测试结果分析了空调系统主要设备运行状况、效率，并提出了空调系统进一步提升效率、降低能耗的潜力以及优化措施初步建议。

通过设计方案咨询、施工质量把控、竣工调试验收、后期运行管理、能源管理系统搭建等手段，保障项目按照设计初衷执行，优化项目实施各个环节，杜绝运行能耗的浪费，真正实现从单纯的项目建设转型为全面的项目管理。

5 结论

大型商业综合体已成为一个城市生活和娱乐的空间载体，由于规划设计难度较大，耗资巨大，如在设计之初就执行不当，必然影响后续的运营使用。为此，文章以徐州万科新淮中心商业综合体为例，凝练总结了设计工作的相关工作要点。（1）在设计管理工作开展中，明确管理思路，联合策划团队准确地输出项目定位，功能模块；（2）找到对标案例项目，做好设计资源的策划与选择，统筹协同管控各顾问资源，精准搭建起项目设计框架，确认好项目的消防策略，而后再展开西部精细化落位设计；（3）紧抓项目的外部和内部交通动线设计，对项目外立面重点部位进行着重设计，让建筑具有标识醒目性；（4）施工过程中，以BIM 和实体样板为抓手，应用到项目品质管控中，确保项目高品质落地；（5）审图环节，提前沟通专家，做到每个环节调整有规范支撑，为后面的消防验收通过做最坚实的保障；（6）做好系统调试有效保障项目顺利运营，使商业综合体建筑能够在城市发展中切实发挥出自身的作用。