老旧房建改造工程项目管理的创新探索

潘 健

上海市普陀区国有资产经营有限公司 上海 200000

随着城市化进程的加速，老旧房建改造已成为城市更新和城市发展中至关重要的内容，有利于改善居民的居住安全和生活质量。在老旧房建改造施工中，需采用有效的更新和加固技术材料，确保符合现代的居住标准，提升城市的整体形象，改善居住环境，促进城市的可持续发展。但是，老旧房建改造项目的管理面临着一系列挑战，许多老旧建筑由于长期承受环境和使用的影响，存在基础薄弱、墙体开裂、梁柱老化等问题，改造施工和管理难度均比较大。因此，对老旧房建改造工程项目管理方式进行创新意义重大。

1 老旧房建改造项目管理特点

老旧建筑存在各种结构问题，如基础薄弱、墙体开裂、梁柱老化等，因此在改造前，需对原有结构稳固性、安全性等进行评估，重点检查承载力，基于评估结果，制定合理的加固方案，替换或修复受损的结构，增加新的支撑结构，保证建筑改造后，能够满足当前的安全标准。在老旧房建改造施工中，要求根据预算方案合理规划施工进度与成本控制方案，优化设计方案，合理规划项目时间表严格控制成本，提高材料和人力资源利用率，通过加强项目管理，避免时间和预算的超支。在老旧房建改造施工中，很多项目均存在诸多问题，包括规划布局不当、老旧管线复杂等，因此，在改造施工中，必须更新管线、调整布局，合理规划改造方案，强化执行控制力度，保证项目质量与使用功能[1]。

2 老旧房建改造工程概况

该项目位于上海普陀区，占地面积为11,382.6m2，总建筑面积达到26,600m2，无地下结构。建筑物总共有三层，部分区域设有夹层。在该项目改造中，改造方案如图1所示，混凝土梁柱拆除量为1600m2，混凝土楼板拆除量为11734m2，另外，混凝土改建施工总量为2000m2。具体的改造方案如下：（1）基础改建，依据最新设计图，采用36根钢筋混凝土锚杆静压桩MGZb25-3，桩结构长度为9m，每节控制在2至3m之间，并对承台基础进行加固。（2）结构改建，包括拆除所有夹层并用压型钢板组合楼板重建，新建两处大型钢结构台阶。（3）完全拆除并重建原有的砌墙、外墙、楼梯、电梯和炮楼，新增6处钢制楼梯和6个客/货梯。

3 老旧房建改造工程管理难点

3.1 工程危险项多

在此项目中，危大工程主要包括安装拆卸起重机、模板项目、安装幕墙钢结构以及拆除项目，对结构受力情况进行准确计算，保证楼面承载和结构构件的稳定性与安全性，同时还需对旧基础和新增基础进行加固处理时予以注重，在开挖作业之前，需选择适宜的分次开挖方法，确保施工过程中整体结构的质量与安全，并且需高出内隔墙6m，在实际施工期间，需按照规定的设计标准布置圈梁与构造柱，尽可能预先埋设主结构链接和墙体拉结筋、圈梁钢筋和构造柱，以防止发生后植筋的情况。

3.2 材料运输难度高

在此次改造期间，建筑外观特征为规整立面，未设置阳台、露台等各种自然吊装区域，在东南方向使用汽车吊时，由于空间限制无法进入，导致机械设施与施工材料运输较为困难，通过考虑多方面因素，使得楼板搭建临时卸料平台以及吊装洞口，在西侧需设置双笼作业电梯两部，主要用于垂直运输[2]。

3.3 改建工作量大工期紧张

由于工程量较大，涉及到的改造内容具有一定复杂性，专业项目与深化设计图纸以及专业协作施工较多，并且整个工程建设周期较短，因此，需严格控制总包进度，合理组织施工，保证各种物资供应充足，使用有效管理与协调措施开展专项工程施工，并优化调整进度方案，加强项目施工进度控制，确保工程项目如期完工。

3.4 施工安全控制责任重

本工程施工项目较多，在开展后期改造工作时，通常会出现交叉施工的现象，使得现场施工容易发生安全事故、施工点不集中以及安全控制风险等诸多问题（比如：登高施工、临时用电安全、拆除结构之后洞口周围临边防护等），这就对工程现场施工安全管理工作提出了更高的要求。另外，在工程建设过程中，还包括幕墙安装、高排架以及吊装钢结构等各类危大项目施工部分，因此，需加强施工安全管理控制工作力度。

3.5 现场安全文明施工要求高

在拆除装饰期间，容易出现扬尘与噪音，从而会对周围居民产生较大影响，对此，在工程建设过程汇中，需做好环境保护工作。另外，在拆除时，主要包括燃气管线、电线路等，并具有一定的施工风险（如果管理不到位，有可能会发生火灾、触电等情况），在拆除装饰之后，临边区域也有可能会发生高处坠落的现象，需采取有效的应对措施。在拆除过程中，需严格控制现场噪音与扬尘。在施工现场中，使用移动喷雾车对作业区实施降尘处理。安排专人清理场地临时垃圾站点。在清运垃圾之前，需预先洒水，对建筑垃圾进行降尘。在项目现场中，临时用水与用电系统因施工要求需要临时保留，其他管路都需在入场之后第一时间进行断电、断水以及断气处理，同时还需详细告知作业人员在拆除期间各方面注意事项与风险隐患。在拆除门窗洞口、楼层等临边区域临时护栏之后，应第一时间设置临边防护，保证项目施工的安全。与此同时，在施工规划过程中，需最后拆除临边位置的装饰，以降低暴露时间，保证整个工程建设的安全与稳定。

3.6 周边环境复杂、协调工作多

工程东南方向两条道路，主要用于车辆进出与停车，根据街道规定，东侧的7.7m道路一段需要保留2.8m作为行车道，导致剩下约为3.5m的空间难以构建宽度为4m的环通消防车道。在对南侧红线进行拓宽之后，需保留1.5m设置安全防护棚，方便非机动车与行人出行。在拆除过程中，所产生的粉尘、噪音等，会对现场周围居民生产生活造成较大影响，甚至会收到各种投诉。在工程建设之前，需搭建外防护，并使用静力切割，降低粉尘与噪音影响；与社区相关人员积极进行沟通，请求居委会出现协调，将详细情况告知居民，并做好安抚工作[3]。

4 老旧房建改造工程管理优化对策

4.1 建立健全相关制度和规范

在危旧房改住房改造项目中，建立科学合理的工程管理机制，能够有效确保各个施工环节的质量控制，在构建与实施制度时，需有着可靠性与科学性的依据，从而能够对整个项目建设过程进行严格控制。因此，施工机制的规范与建设，不但要求能够优化配置作业人员，还需为各项施工管理控制手段提供支持，可对不同施工过程起到评测和监管的效果，并通过评价标准约束不同施工环节中的不可控影响因素，减少无序问题发生几率。另外，需建立项目经理机制，对于各个施工管理过程的具体情况，通过制度进行专业化控制，全面建设与实施项目经理机制，能够确保各种专业审查与项目建设过程中的资源体现出具有协同性以及匹配性特征的方法，从而能够有效使用在项目施工期间。而在此环节，工程建设中项目经理编制的专业监管制度能够对各种作业工序进行有效匹配，所有资源使用的合理性，并且还可对不同施工行为实施全面监管。不仅能够履行初期阶段签订的项目合同报告，还可对施工现场进行专业化监管，防止出现浪费材料与风险事故。另外，需建立完善的债权一体管控机制，并与具体施工方法和施工岗位相联系，如果发生问题，则能够及时找出责任人并进行处理，比如，在采购施工材料时，若存在质量问题，需根据责任捆绑制度，对相关人员实施问责处理，防止对工程施工进度产生影响。

4.2 做好图纸审核工作

在施工过程中，制定出科学合理的设计图纸，不仅能够保证危旧房改住房改造项目有序进行，还可为项目建设提供可靠支持。为保证项目设计图纸的完整性以及可靠性，相关人员需具有较高的专业技能与综合素质，以改善施工图纸的设计水平。在施工现场中，管理人员需全面掌握图纸信息，并对设计图纸进行严格审核，同时还需作业人员提供专业教育，使其能够明确施工技术要点。在对图纸进行审核时，需对项目施工图纸设计要求开展详细审核，明确图纸设计要求能否符合相关规定标准，并对技术参数以及图纸尺寸进行重点检查。另外，还需严格审查图纸中各类建筑材料的规格，具体涉及到材料类型、数量等。除此以外，在建筑工程建设过程中，需依据图纸相关内容，对项目施工现场实施细致勘查，从而能够对项目施工质量进行有效控制，避免发生成本增加的情况[4]。

4.3 加强施工现场管理

在项目现场施工过程中，如果出现各种问题，会对工程施工质量与进度产生较大影响，并且这些施工问题也被作为质量控制的关键指标[5]。因此，在对现场施工进行管理时，需根据项目建设过程中不同显性与隐性因素，对各方面作业进行全面监控，比如，施工技术、施工人员以及施工材料等，加强各种作业因素的管理与控制工作，并对施工质量进行精细化管控，以改善资源使用率。在对施工人员进行管理过程中，需定期开展培训工作，具体内容涉及到设备操作与技能培训，以改善施工人员的综合素质，与此同时，企业在招聘员工时，需选择具有丰富经验、专业能力较强的人员，以保证施工团队质量。在项目建设过程中，需对设计报告进行严格监管，确保各个施工流程中的各项参数符合规定要求，减少项目施工偏差。在对项目作业环境开展监管时，需对外部自然因素有可能产生的影响进行综合考量，比如暴雨、暴风等极端天气，从而直接影响到工程施工进度，因此，在项目建设过程中，需制定出各种合理的预案，避免不可控因素对工程建设产生影响。在监管施工材料过程中，根据材料性能与具体使用情况实施全面监控，保证材料质量能够符合规定要求，防止因材料问题而影响到工程项目建设安全。

4.4 加强安全生产能力

在对危旧房改住房改造工程进行管理时，需改善生产安全水平，同时还需从各类项目施工安全管理规章与风险控制制度中探索出优化创新管理工作的方法。特别是较为复杂的工程项目建设中，提升安全生产水平，能够合理调配各种安全保证手段，并且还可根据规定流程，及时找出施工中存在的各种危险源，严格控制操作失误与安全风险，全面执行防火技术措施。在大部分工程项目建设现场中，基本都会配置各种消防措施以及安全生产装置，同时还会对所有材料设施的安全功能开展全面校验与综合分析，并第一时间上传到工程管理体系。为了能够显著提升生产安全水平，需摒弃各种形式化较为严重的工作内容，如安全生产宣讲，无法满足实际管理需求。对此，需对教育培训工作制度与安全检查工作方法进行持续优化和创新[6]。

5 结语

综上所述，本文结合实例，对老旧房建改造项目管理创新策略进行了详细探究。老旧房建改造项目是一个复杂且挑战性的过程，需应用多种施工材料以及技术措施，在施工管理方面面临很多难点，对此，必须建立健全的管理制度，在施工环节加强质量控制，提高各类资源利用率，妥善解决施工环节所面临的各类问题，保证高效完成项目建设，促进城市更新发展，改善居民生活质量。