存量更新背景下老旧小区适老化更新改造模式的可行性设计——以西安市碑林区李家村东院小区为例

杨维刚 YANG Wei-gang

（中铁一局集团城市投资运营管理有限公司，西安 710054）

0 引言

随着城市化进程的不断深入，人口老龄化趋势显著增长，老旧小区适老化更新改造成为了一个亟待解决的问题。在存量更新背景下，如何将老旧小区进行适老化改造，提供更好的居住环境和服务，已经成为政府部门、社会、老年人关注的焦点。本文以西安市碑林区李家村东院小区为例，对老旧小区适老化改造模式的可行性进行研究。目前，李家村东院小区是一个老旧小区，住户大部分都是年迈的老年职工，但由于小区建筑结构老化、外部设施陈旧、内部居住环境不佳等问题，导致老年人生活质量受到严重影响。为了满足老年人的需求，提高其居住品质，适老化改造成为目前急需考虑的问题。适老化改造模式可行性研究是十分必要的，通过调查老年人的实际需求，了解他们对适老化改造的具体要求，从而制定出切实可行的改造方案。同时，通过对于老旧小区的建筑结构和设施状况进行评估，确定出需要改造的重难点，为改造工作提供指导。通过调研其他地区的适老化改造案例，借鉴其操作经验，为李家村东院小区的改造提供参考。通过本次研究，希望能够找到一种适合李家村东院小区的适老化改造模式，为老年人提供更良好的居住环境，满足老年人的需求，改善他们的生活质量。也希望通过该案例研究，为其他类似的老旧小区适老化改造提供借鉴和参考。

1 研究对象

李家村东园小区位于显示碑林区文艺路街道，坐落在文化底蕴深厚的安西街，是市中心，属地缘性小区。小区附近医院有中国人民解放军第四五一医院、陕西省疾病预防控制中心、西安市第四医院、西安空军451 医院体检中心、西安市红会医院、陕西省人民医院；教育上有西安建筑科技大学、西安交通大学、西安市铁一中学、西安市太乙路中学、西安市第十二中学、西安市第八十六中学、雁塔路小学；购物上有华润万家、华清广场、万达广场、西北黄金珠宝商城；紧邻地铁4、5 号线及5、25、27 众多公交站点，交通教育医疗资源丰富，区位条件优越。李家村东院小区人口占比：60 岁以上人口占比43.7%，已超过重度老龄化30%的标准；60-70 岁占据19.3%，70-80 岁占据10.2%，80岁以上14.2%。作者在对实地展开调查研究中发现，对于2000 年以前建成的老旧住宅小区，居住人口老龄化现象，非常具有普遍性。作者选取李家村东院小区作为改造试点，一则是遵循中铁一局集团战略发展方向“人”的大健康和“物”的资产运营立足城市运营，构建老年友好型社区群。二则是作为管理者以康养产业投资建设运营商的角色通过轻重资产结合的方式，探索“老旧小区室内外综合适老化改造+康养运营服务”新模式，为即将到来的老龄化社会，老年人的养老问题贡献解决之策。

2 收集情报资料

李家村东院小区内住宅小区密集，共10 栋楼，33 个单元；6 栋建于70 年代，3 栋建于80 年代，1 栋建于2000年：5 栋4 层，5 栋5 层。东院小区共418 户，约500 人居住，主要以企业职工6 层楼住宅等封闭式小区为主，空间结构单一，由于建设年代久，小区基础设施落后，也给适老化更新改造带来一定的难度（如图1 所示）。

图1 李家村东院小区原平面图

2.1 小区室内环境情况

地面存在高差，卫生间地砖不防滑，无适老化辅助工具，并且老年用品配置不齐全。

2.2 小区室外环境情况

缺少无障碍通道，没有电梯，无楼层标识，由于建设年代久远，场地规模有限，无法满足电梯加装条件，老年人上下楼困难。标识系统模糊，路面破损严重，街巷识别性不强，小区公共空间中标识系统模糊、无障碍设施数量不足。社区内部分路段存在一定坡度，但缺少防滑坡、安全扶手、休息座椅、无障碍坡道等设施，影响老年人出行。

2.3 小区配套设施情况

老年人活动中心活性低，无养老服务及相关设施，内部养老服务设施不足，外部的基础服务设施破损、老化严重，老年活动场地环境差。小区内缺少休闲娱乐空间，难以满足老年人多元化活动需求，高龄老人只能选择居家养老模式，加之小区内部场地活动空间小，养老服务设施运营较难。

3 存量更新背景下老旧小区适老化更新改造功能分析

3.1 改造原则

老旧小区是指建设时间较长、基础设施老化、居住环境不佳的小区。随着城市不断发展，人口老龄化趋势持续加剧，老旧小区适老化更新改造已成为城市更新的重要任务。但值得注意的是，在存量更新背景下，应当遵循安全健康原则、因地制宜原则、经济实用原则进行改造。首先，安全健康原则。由于老年人身体机能相对较弱，在改造过程中必须重视安全健康问题。例如：改造时应注意消除地面凹凸不平、修复破损楼梯和道路，安装扶手和坡道，我们也正在探索如何在六层楼安装便捷式电梯，以方便行动不便的老年人出行。同时，改造过程中要保证供水、供电、燃气等基础设施的安全可靠，确保老年人的生命安全；其次，因地制宜原则。不同小区具有各种特点和需求，改造方案要根据实际情况进行个性化设计。如有些老旧小区的居住楼房没有电梯，对于行动不便的老年人来说产生巨大的障碍。在改造时，要考虑增加电梯，方便老年人上下楼；部分老旧小区存在居住环境差、绿化少的问题，可在改造过程中加强环境绿化，提升居住品质；最后，经济实用原则。城市存量更新需要耗费大量资金和资源，改造中必须注重经济实用性，改造方案要充分考虑成本效益，并选择合适的材料和技术，以确保更新工作的可持续发展。还要引入社会资本，吸引社会力量参与改造，提高改造效率（如图2 所示）。

图2 改造流程

3.2 功能分析

随着年龄不断增长，老年人身体机能逐渐下降，行动不便成为他们面临的主要问题。适老化改造会通过改善建筑物的无障碍设施、增加电梯等措施，为老年人创造安全的居住环境。例如：对于楼房而言，安装电梯方便老年人上下楼，减轻他们的体力负担；对于小区而言，修建平坦的人行道、设立无障碍通道等都能让老年人进行方便出行。通过上述改造，不仅提高老年人的居住舒适度，还能增加他们的生活独立性。同时，老年人在日常生活中，除了基本的居住需求外，社区要提供多样化的服务来满足其各种需求，适老化改造可将社区功能与服务进行整合，为老年人提供医疗、健康、养老、文化娱乐等多种服务。例如：在小区内设立医疗卫生站、健身中心、养老院等，方便老年人就近享受各项服务，并能促进老年人之间的相互交流，满足老年人的各种需求，打造一个温馨、和谐的社区环境。随着城市经济快速发展，部分老旧小区的设施陈旧、功能单一，无法满足现代社区的需求，适老化改造通过重新规划和优化配置社区资源，使得小区的设施和服务更加完善。例如：将原本废弃的场地改建为公共休闲区、绿地或社区商业中心，为老年人提供更多的休闲娱乐和商业服务。这样的改造既能提高小区的整体品质，还能提升小区的吸引力，吸引大量人群来此居住。

4 存量更新背景下老旧小区适老化更新改造措施

4.1 小区室内环境改造

随着人口老龄化不断加剧，老旧小区适老化更新改造已经成为一个迫切的问题。在存量更新背景下，如何改善老旧小区的室内环境，以提供更加安全、舒适的居住条件，已经引起了广泛的关注。以本工程为例，老旧小区地面往往存在高差，这给老年人的行动带来不便。工作人员要对地面进行统一平整处理，尽量减少高差；在地面铺设防滑材质，如防滑瓷砖或防滑地毯，提供更好的行走安全性。针对老旧小区的卫生间地砖往往没有防滑设计，容易导致老年人滑倒。为了保障老年人的安全，考虑在卫生间地板上铺设防滑地砖，增加摩擦力，提高地面防滑性能；在卫生间的墙壁上安装扶手和抓握装置，方便老年人起身和站立；对于老旧小区往往缺乏适老化辅助工具问题，考虑在小区内设立适老化辅助工具借用点，提供老年人常用的辅助工具，如助行器、轮椅等，以便老年人能够更加便捷地进行日常活动；针对老旧小区的老年用品配置不齐全问题，要在小区内设立老年用品配送点，定期向老年老年人提供必要的老年用品，如拐杖、老花镜等，以提高老年人的生活质量（如图3 所示）。

图3 入户空间改造方案

4.2 公共空间的适老化更新

为了满足老年人的使用需求，增加电梯时需要考虑候梯厅和电梯轿厢的适老化设计。在本项目设计时，充分考虑到老年人的居住生活需求，在垂直交通方面增加电梯轿厢尺寸为1400mm*2100mm，容纳架式通行电梯，以方便老年人进出。除了楼梯外，设置2400mm 进深的候梯厅，比电梯轿厢的进深更大，以提供更宽敞的等候空间；电梯梯门设置透明的探视窗，以便在发生事故时能够看到电梯轿厢内部的情况。轿厢内安装了镜面，让轮椅老人在不需要转身的情况下能够看到身后的情况（如图4 所示）。为方便轮椅老人的操作，还为电梯设置了低位操作按键。通过以上适老化设计，保证增加的电梯能够满足老年人的使用需求，提高他们的居住生活质量。

图4 电梯改造方案

4.3 小区配套设施设计

在整治街巷环境方面，要对沿街建筑的色彩进行引导。老年人对于温馨、亲切的环境氛围有着偏好，因此我们可以将外立面的色彩以黄、棕等暖色调为主，这种色彩搭配能给人带来舒适的感觉，符合老年人的审美需求。还要在街巷中设置花坛、绿植等景观，增加小区的绿化率，营造宜人的居住环境。同时，要规范整治凹凸不平的地面，为老年人提供更为清晰的导向标识。老年人在行走过程中可能会遇到迷路或者找不到目的地的困扰，因此清晰的导向标识对于他们来说尤为重要，在自家楼宇的地面使用不同标识，如：使用苹果、香蕉等能为老年人做显著标识进行提醒，并使用明亮的颜色，使其更加醒目。同时，在巷口设置指示牌，指引老年人前往社区内的各个功能区域，提供更多便利（如图5 所示）。另外，保留社区原有的标志性景观，如侨文化墙等。这些景观是小区的独特之处，也是老年人居住的记忆点。在街巷交叉口设置明显的道路标识引导牌和社区活动标识牌，增强街巷入口空间的识别性与导向性，帮助老年人容易辨认出自己所在的位置，减少发生迷路情况。

图5 改造后的平面图

5 公共空间适老化改造可行性

小区室内环境改造是实现公共空间适老化的重要环节。在设计上，可以采用无障碍设计，确保老年人可以自由进出公共空间，并且提供舒适的座椅和休息区域。同时，还可以考虑增加抓手和扶手等辅助设施，以提供更好的支持和帮助；注重室内照明设计，确保足够的光线，避免老年人视力衰退带来的困扰。公共空间的适老化更新也是至关重要的一环，包括更新和改善公共空间的硬件设施，如更换老化的地板、墙壁和天花板等，以及安装新的电梯和扶梯等便利设施。增加方便老年人使用的智能设备，如导航系统和紧急呼叫按钮等，以提升公共空间的可访问性和安全性。小区配套设施设计也要考虑到适老化的需求，如在小区内设置医疗服务站、健身房和康复中心等，以满足老年人日常生活和健康管理的需求。此外，考虑增加休闲娱乐设施，如花园、阅览室和社交活动中心等，为老年人提供更多的社交和娱乐机会，促进他们的身心健康。

6 改造成果分析

在对问卷数据进行归纳整理后，将其导入SPSS22.0软件中，依据上文所列计算过程对李家村东院老旧小区公共空间适老化改造中的老年人评价分值进行计算，得到各指标的评价指数，并根据指数大小来进行排序，所得结果如表1 所示。

表1 老旧小区公共空间适老化改造总体评价表

根据表内容所示，李家村东院老旧小区公共空间适老化改造总体评价值为3.60，依据前文中所划分的评价标准，其总体评价达到了中等以上水平，较接近于比较满意的评价层次，其中住宅公共空间、场地活动空间两部分评价值均高于总体评价值，分别位列评价值第一与第二，评价值分别为3.7783、3.678，表明在这两个方面李家村东院老旧小区适老化改造效果较好，老年人普遍感受到了小区水电取暖、楼道修缮、外墙保以及活动场地便捷、舒适等方面的改善，因此老年人对其评价较高。道路交通环境、景观绿化设计、养老配套设施依次排序为第三、第四、第五，评价值分别为3.5631、3.4875、3.3192 且三者评价值均低于总体评价值，表明在这三个方面李家村东院老旧小区适老化改造还不到位，效果较差，在景观参与、植物安全以及小区道路交通环境、养老配套设施种类等方面与老年人对公共空间的需求还存在一定的差距，因此老年人对其的评价满意度较低。

7 总结

综上所述，人口老龄化是一个可预见的现实问题。因此，相应做出必要的规划，确保城市基础设施和配套服务便于老年人及各年龄段人口使用，不仅有助于加强城市的包容性，而且会给城市和政府带来社会、经济效益，因此综合适老化改造势在必行。但是要统一规划设计老旧小区的养老服务体系，整体改造完善老旧小区的配套服务设施，综合提升老旧小区的养老服务水平和居住品质，不断增强小区老年人的获得感、幸福感、安全感，最终实现政、企、民多方共赢。