空间改造背后的社会效益

姚虹聿

与中国同为亚洲国家的新加坡和日本，都曾面临既有住宅升级改造的难题，其中包括“悬空老人”等群体的出行难问题。这两个国家老旧小区的更新发展，侧重于通过空间改造实现社会效益，可为当前中国既有住宅改造提供经验。

新加坡“电梯翻新计划”

新加坡为了应对日益凸显的人口老龄化、居住环境老化等问题，在本世纪初出台了“电梯翻新计划”，其中包括给原本没有电梯的老旧建筑加装电梯。截至2022年底，该计划已惠及近60万户家庭。新加坡媒体总结政府多年的实践经验，阐释了该计划成功的关键。

一是基层主体建立合作组织。政府主导构建由工作委员会和社区服务中心共同组成的基层合作组织，由该合作组织全程管理电梯翻新以及加装电梯工作。工作委员会由基层组织顾问、基层领导、项目顾问，以及公民咨询委员会、邻里居民委员会和建屋发展局代表组成。其主要职能是收集居民的意见，研究工程设计方案，确定工程预算，监督工程进展并定期召开会议，讨论居民的反馈意见。社区服务中心由公民咨询委员会和邻里居民委员会组成，担当市议会和居民之间的协调员，为居民搭建起意见融合和互动平台。

二是政府主导，保障资金来源。在电梯翻新和加装电梯的项目中，新加坡政府承担75%—90%的费用，市政理事会（分区物业管理方）承担一部分费用，每户居民承担的费用不超过3000新加坡元（约合1.5万元人民币）。业主的出资比例根据户型和组屋的设计而定。在整个工程实施过程中，电梯安装或翻修的费用由政府先行垫付，待工程全部竣工交付后，居民再开始按月支付所应承担的费用。满足条件的居民还可要求分期、延迟付款或申领补助金。

三是居民参与，搭建沟通渠道。基层组织积极搭建多种沟通渠道，提高居民的参与度。在前期阶段，基层组织通过家访、咨询和论坛的形式，宣传“电梯翻新计划”，了解居民的担忧和看法；在中期阶段，通过举行发布会、组织公众活动、张贴公告、成立信息中心等方式，积极跟进工程进展；在后期阶段，对居民进行问卷调查，评估工程满意度，给工作管理团队提出改进建议。通过全过程的沟通，居民积极参与到电梯项目中，集体决定方案。这在减少矛盾的同时，也极大地增强了居民的主人翁意识。

四是项目整合，强化顶层设计。老旧电梯翻新和加装电梯，作为新加坡“中期社区翻新延伸计划”的两个配套项目，虽然资金来源和实施主体都不同，但通过协调整合同时开工。这不仅缩短了总工期、节省了工程成本，还将工程对居民的不利影响降至最低。

五是优化工艺，简化施工程序。老旧建筑加装电梯，采用无设备房的电梯和轻质涂层以降低安装成本；通过“无梯井”设计避免对住户的视线造成遮挡；推进标准化设计和改进工作流程，保证大批量生产，并缩短安装时间。通过优化工艺和简化施工程序，可将加装电梯的费用和施工时间减少20%。

日本老旧小区改造经验

早在20世纪70年代，日本的老旧小区就面临居住环境品质下降、配套设施陈旧的问题。在日本，老旧小区的来源主要是二战后和泡沫经济时期，为应对住宅短缺而大量建设的集合住宅。东京是老旧小区比较集中的城市，以其为例，可以分析日本如何进行老旧小区改造更新。

花田小区地处东京核心区，建成于1964年，公共空间小，建筑密度大，居民老龄化率达54%，是东京典型的老旧小区。2011年，花田小区启动了更新改造计划，取得成功。

日本东京高岛平老旧社区升级改造取得成效

在既有住宅加装电梯方面，花田小区明确了几个重要问题：一是加装电梯的目的是为残疾人、老年人等有需求的群体提供便利，为其他居民在必要时提供便利。二是加装电梯是长久之计，但有时“远水解不了近渴”：一方面，有些老旧建筑并不符合加装电梯的条件；另一方面，加装电梯需要争取整栋楼居民的同意，会花费较长的时间。

在此基础上，花田小区明确了加装电梯不是解决“无障碍问题”的唯一途径，也可以通过政府购买服务、志愿者辅助等形式，为上下楼困难的群体提供其他无障碍设施服务；上下楼困难群体自行购买无障碍设施的，政府可以给予补助，比如爬楼机、上下楼轮椅或智能轮椅等。例如，在没有安装电梯的情况下，可满足“悬空老人”出行需求的爬楼机，能够充分发挥社区以及相关公益机构的作用。

花田小区尝试引入多元主体，共同为老年人出行提供服务。例如通过物业和社区协作的方式为社区内的老人提供爬楼服务，与公益组织携手为辖区内的老人和残疾人提供免费爬楼服务。

另外，花田小区开拓了解决加装电梯所需资金问题的新途径。比如，慈善基金会设立了既有多层住宅“加梯”慈善帮扶专项基金，专门用于相关帮扶。

老旧建筑加装电梯只是花田小区升级改造项目的一部分。其整个改造项目主要依靠市场机制，以政府和民间力量为辅。花田小区的土地和建筑物所有者，是整个项目的主要推动者，重点负责小区的更新设计、规划和建设。由于花田小区整体房屋和配套设施都严重老化，居住品质水平下降严重，甚至存在一定安全隐患，因此，其升级重点在于物质层面的整体改造。

东京足立区政府主要负责在社会层面推动，定期将更新举措进行公示和宣传，定期与居民做好充分的沟通，及时反馈居民意见。为此，足立区政府成立了花田小区及其周边地区综合社区营造协议会，从制度层面做好居民之间的沟通、不同利益主体之间的协调，充分保障改造工程稳妥推进。

高岛平的老舊小区改造，也是日本老旧小区更新的经典案例。高岛平建成于1972年，居民老龄化率为49%，建筑物和配套设施都已过时。更严重的是，高岛平的地域性社会活力不足。因此，高岛平的改造更新更关注社会层面的更新与发展。其主体力量主要来自于社区的自发组织，参与主体包括东京大学、高岛平报社和社区居民等。

社区力量在高岛平的更新改造中发挥了重要作用。东大的环境创造学部和高岛平报社创办了“高岛平未来网络项目”，将居民凝聚起来，组织活动，有效提升了社区的活力和凝聚力。研究者、学生和社区居民定期举办项目联席会议，社区居民可以通过会议成为小区更新改造的重要决策者，有效实现了社区内居民的沟通。

老旧小区改造不能仅仅依赖政府，更要发挥市场的作用，发挥社区居民、本地文化团体的力量，在制度层面实现地域内居民的共同参与，做好有效沟通。

对日本老旧小区的更新历程和典型案例分析可知，其两个突出特征能够为中国当前老旧小区的更新改造提供可借鉴的经验。

其一，不仅局限于物质空间的改造，其核心是空间改造背后的社会效益，以及可持续发展，重点加强空间资源与社会群体之间的有机联结。更新手段不是单一化或简单复制某种模式，而是强调针对不同主体、不同地域特色、不同目标，采取多元化举措。物质更新手段提高了居住品质，引入更多元化的社会群体，促进社区的异质化和内部的互动交流；社会更新通过投入社会资本和加强社会联系，重新激发闲置的空间与当地群体之间的对话，增加了黏性。

其二，重视自下而上的社会力量广泛参与，通过制度设计，有效整合自上而下和自下而上的双向资源。日本社区发展的一个重要而有效的路径，就是长期以来对社区整体的重视。老旧小区的更新，很大程度上体现出整体营造的特色。例如，通过协议会制度，将更新活动中的多项工作都交由居民决定，同时辅以专家和专业机构的有效引导。政府在其中发挥了关键的连接和支持作用。

编辑：姚志刚    winter-yao@163.com