如何减少“排除妨害类纠纷”

刘辉

截至2023年底，全国老旧小区（也称“既有住宅”）已累计加装电梯超过10万部，在解决老年群体等上下楼困难的同时，也创造了更加舒适宜居的社区环境。不过，加装电梯仍是既有住宅改造中群众反映较多的难点问题之一。

实践中，不同楼层的业主对加装电梯的利益诉求差异明显，造成“众口难调”的局面。部分业主的反对，在一定程度上阻碍了加装电梯工程的落地实施。甚至有业主在加装电梯施工及后续运行期间实施阻挠，由此产生了“排除妨害类纠纷”。我们可以通过具体案例分析问题所在，并尝试寻找解决之策。

案例与思考

案例一：业主违法阻挠加装电梯施工，应当依法承担赔偿责任。

广东省广州市海珠区某住宅楼某单元加装电梯项目，于2018年取得规划部门核发的《建设工程规划许可证》。该单元业主钟某认为，加装电梯工程影响其住宅采光，高层业主并未与其协商好补偿方案，遂采取多种方式阻挠施工，亦与高层业主发生多次诉讼。2021年3月，案涉业主代表与某公司签订《建筑工程施工合同》，约定由某公司承包案涉住宅楼加装电梯井道工程。钟某两次进入施工场所，阻挠和破坏电梯施工工程，致建设工程长期未能正式开工。某公司向人民法院起诉，请求判令钟某不得对电梯施工进行阻挠和破坏，并赔偿工程无法开工造成的损失。

广东省广州市中级人民法院经审理认为，案涉住宅楼加装电梯，已经相关行政部门审核批准。某公司作為案涉加装电梯工程的施工方，其合法权益受法律保护。案涉电梯施工需要大型设备进场作业，出于安全考虑，非施工人员不应长时间在施工现场停留。在此前的生效判决已经判令钟某不得对住宅楼电梯施工进行阻挠和破坏的情况下，钟某仍故意在施工现场出入，其行为已影响到某公司的施工，构成侵权。钟某应对阻碍加装电梯施工的行为承担侵权责任。某公司要求钟某不得对电梯施工进行阻挠和破坏，于法有据。某公司已举证证明，因钟某的阻挠行为导致损失，故法院判决钟某不得对案涉住宅楼电梯施工进行阻挠和破坏，并赔偿某公司3600元损失。

这一案例说明，老旧小区加装电梯易引发邻里之间的矛盾，双方应本着和谐、友善的原则相互沟通和协商。在加装电梯方案设计过程中，高低楼层业主可在充分协商后确定方案，尽可能从技术上减少或避免对低楼层业主的影响。在加装电梯方案的公示审批过程中，低楼层业主应当合理行使自己的异议权，在法定的公示时间内向相关行政部门提出主张，从而实质性解决加装电梯方案争议。在加装电梯方案无法从技术上避免影响，且获得行政许可的情况下，低楼层业主应当通过协商补偿或者诉讼等方式合理主张权利。

法院对低楼层业主擅自采取各种行为粗暴阻挠电梯施工作出否定性评价，倡导低楼层业主应采取合法合理的方式维护自身权利，而不是粗暴干涉甚至以置自己于危险境地的手段阻挠施工。这对于构建和谐共处、团结互助的邻里关系具有积极引导意义。

案例二：优化施工工艺、安排安全监测，人民法院加强调解解心结。

张某等八人系浙江省玉环市某公寓某单元住户，李某、任某两人系夫妻关系。双方为同一联建不动产登记权利人，房屋中间有公共通道相连，间隔距离最近为12米。2020年7月，张某等八人经法定程序申请加装电梯。2020年10月，玉环市住房和城乡建设局等部门共同作出《玉环市既有住宅申请加装电梯审查意见书》，同意张某等八人加装电梯的申请。

李某、任某认为，加装电梯会严重损害其房屋安全，强烈反对并采取过激行为阻挠施工，导致工程一直无法竣工。张某等八人起诉，要求李某、任某立即停止对加装电梯工程的妨碍行为，并赔偿损失164575元。

案件审理中，经浙江省玉环市人民法院调解，双方当事人充分了解了对方的关切，并就双方最关心的房屋安全问题提出了切实有效的解决方案，自愿达成调解协议：一是原告方电梯施工采用直径1000毫米的钻孔灌注桩（图纸报送相关部门进行变更备案）；二是由原告方负责委托有资质的第三方机构，对两被告的房屋进行安全动态监测（具体监测分三次：第一次为电梯施工开工前，第二次由第三方机构在施工期间自行选择一个时间，第三次为电梯竣工验收合格之日起满60日后），监测费用由原告方承担；三是本协议签字生效后，两被告不得再阻挠原告方的电梯施工。原被告双方都要遵守本协议约定，如果有任何一方违约，要赔偿对方16万元经济损失。若该违约金不足以覆盖实际损失，以实际损失为准。

老旧小区加装电梯，是居民提升生活品质的合理需求，但会引发相邻业主对施工影响其房屋安全的担忧，进而产生矛盾纠纷。本案审理法院找准了解决问题的突破口，通过多次调解解开当事人心结，促使双方重新商定施工方案，并确定对被告房屋安全进行动态监测。这一解决方案既消除了被告对房屋安全的顾虑，又满足了原告对美好生活的需求，还为同类矛盾化解提供了新的解纷思路。

存在的主要问题

通过以上案例可以看出，既有住宅加装电梯的矛盾触发点较多。通过观察和分析找到问题的根源，有助于预防“排除妨害类纠纷”的发生。

一是征询意见、表决及施工方案公示等程序不规范，未充分保障低楼层业主的权利。有低楼层业主反映，征询意见表或加装电梯协议书的签名页系单独一页，签字时并未看清具体内容，且个别工作人员存在避重就轻或错误引导的问题，或口头告知与实际内容有明显出入，因此不能仅以签名作为同意加装电梯的依据。在有些纠纷中，施工方案公示不规范，甚至有高楼层业主以“没出钱就不必知道”为由，剥夺低楼层业主的知情权。

二是仅强调低楼层业主的配合与容忍义务，未回应其核心诉求。低楼层房屋原本在通风、采光等方面就存在天然的不足，加装电梯后其楼层低的区位劣势会进一步凸显，价值相较于高楼层房屋愈加贬损，这是纠纷中低楼层业主的主要意见所在。有关部门在纠纷的调处中，往往强调低楼层业主在相邻关系中应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则予以配合，并接受一定限制，对于低楼层业主的合理诉求回应不足。

三是加装电梯过程中，可能存在不文明施工的情况，使高、低楼层业主之间的矛盾进一步激化，可协调让步的空间变小。由于利益诉求分歧明显，且触及核心利益，高、低楼层业主之间因加装电梯存在矛盾。施工过程中，一旦出现野蛮施工的情况，极易造成纠纷升级，甚至可能发生肢体冲突，往往难以通过调解来解决。

解决方案在社区

加装电梯导致的妨害行为，具有持续性、偶发性等特点，有时即使通过法院判决、强制执行的方式，也难以从根本上解决问题。社区治理是社会治理的有机组成部分，社区和谐是社会和谐的前提和基础。加装电梯的矛盾纠纷源于社区，解决方案也在社区。

一是推动基层自治组织牵头协商，增强低楼层业主的参与感。居民委员会、业主委员会等基层自治组织，应积极搭建社区协商平台，组织业主协商，引导各利益相关方理性表达意见诉求，寻求各方意愿的“最大公约数”。

二是规范意见征询与表决程序，增强低楼层业主的知情权。虽然根据《民法典》规定，个别低楼层业主的反对并不足以阻止加装电梯，但是在意见征询、表决及施工方案公示等过程中应确保公开、透明，依规合法，使小区业主对加装电梯的方案、施工方案等明确知晓。在施工计划、方案变更时，更应及时进行意见的征询、表决，做到公开、透明，保障所有业主的知情权。

三是探索建立利益补偿机制，增强低楼层业主的获得感。低楼层业主强烈反对，归根结底是利益受损所致，为此可探索针对低楼层业主建立补偿机制，或以楼栋为单位设立补偿基金。在协商加装电梯之初即约定由高楼层业主对低楼层业主进行适当的经济补偿，或以小区业主大会表决等形式对低楼层业主在停车、公共设施使用等方面给予优先优惠待遇。

四是有效规范、管控施工环节，减少低楼层业主的不适感。加装电梯施工需要一些时间，在一定程度上会扰民。居民委员会、业主委员会、小区物业、加装电梯的委托单位等，应做好对施工单位的监督管理工作，督促其规范文明施工，减少业主因施工导致的负面情绪，避免矛盾纠纷升级。