双轨制下的房地产市场面临多重挑战

李梦晨

伴随着城镇化进程的快速推进和经济的稳步增长，房地产业作为中国社会经济支柱产业之一，扮演着极为重要的角色。在房地产行业中，商品房和保障性住房作为两种不同性质的住房类型，形成了双轨制格局。商品房以需求为导向，符合多层面要求；而保障性住房乃是政府部门分配给低收入人群的公共租赁住房，旨在解决基本的住房需求。在双轨制下，房地产经济发展呈现怎样的趋势，行业存在哪些问题和挑战，又该如何化解？

双轨制下房地产经济发展的概念和特点

双轨制下房地产市场的定义和特征 在双轨制下，房地产市场呈现出商品房和保障房并存的情况。商品房是由开发商按照市场规律建设和销售的住房，价格由市场供需关系决定；保障房则是政府为低收入群体提供的公共租赁住房，价格较为稳定且受到政府补贴或支持。双轨制的特征在于商品房和保障房各自独立发展，互不干扰，但又相互联系，共同构成了后疫情时代房地产市场的新格局。

商品房和保障房的区别和联系 商品房和保障性住房在特性、定位与政策扶持等方面存在明显区别。商品住宅是指按市场的需求投资建设，并主要是为有购买改善型住房需求的消费者提供多元化产品。商品房的销售价格由供需关联确定，一般由开发商自主定价，具有较高的投资属性。保障性住房则侧重于发展社会公益，定价较低，立足于特殊人群，如低收入群体、农民工等特殊群体，以满足他们的基本住房需求。保障性住房的建设和分派一般受到相关部门的监督和管控，旨在推动社会和谐长期稳定。

双轨制的影响因素 双轨制下房地产市场发展趋势受诸多因素直接影响。首先，政府部门制定的具体政策是影响双轨制模式下房地产业发展趋势的关键因素之一。土地政策、住房保障政策等直接影响商品房和保障性住房市场供应价格及供给数量。政府通过土地利用规划、招标投标、竞拍等形式，调整土地供给节奏和开发速率，对商品房市场供应价格进行宏观调控。与此同时，政府部门加强对保障性住房工程项目的投资力度，促进保障房建设，提升保障性住房水准，推动社会和谐长期稳定。

商品房和保障房发展状况

商品房发展历程 商品房发展趋势实现了从计划经济时代到市场经济体制阶段的改变。在计划经济时代，商品房供货受到严格的管理与控制，房屋的分派主要是由单位负责。不过，随着我国全面深化改革、对外开放，商品房市场逐步向销售市场化方向发展，商品房的建设和销售开始受到市场供求关系的影响，价格也逐步和市场密切相关。

保障房发展历程 保障房政策起源于20个世纪80时代末至90年代初期的大城市棚户区拆迁与城市公共服务设施配套住宅工程项目。2007年底，国务院批复同意开启了保障房试点，标志着我国保障房政策正式执行。自此，保障房政策获得逐步完善并落实，变成促进城市社会稳定和改进低收入群体住房条件的重要途径。

商品房和保障房的发展现状分析 现阶段，我国商品房市场和保障房建设都处于不同发展阶段，分别面临一些机遇与挑战。在商品房市场层面，我国商品房市场规模庞大，各种商品房新项目五花八门，竞争激烈。伴随着城镇化建设的不断推进和人民生活水平的提高，对商品房要求稳步增长。但是，其中也存在一些问题。例如，局部地区存在房地产泡沫风险、房价太高的现象，必须由政府主导管控。除此之外，商品房市场正面临着土地资源有限、房产开发过分依赖投资等难题，亟须政府出台大量合理的政策来引导市场持续健康发展。在保障性住房层面，政府部门加强了对低收入人群的保障力度，加强了保障房建设力度，并推出了多项政策，如棚改货币化保障等。这些政策为低收入人群提供了更多保障性住房，推动了社会和谐长期稳定。但是，保障房建设仍面临一些瓶颈问题，例如，自有资金短缺、土地资源供给不足、基本建设时间较长等诸多问题，需要政府和相关部门加大支持力度，优化政策对策，推动保障房建设有序发展。

双轨制下房地产经济发展的问题和挑战

双轨制存在的问题和不足 在双轨制下，商品房和保障性住房分别存在一些问题与不足。一方面，商品房市场需求过于旺盛造成全国房价上涨过快。另一方面，如果保障房建设消耗了较多土地资源，商品房供应就会受到得到一定程度的限制，价格也会因此受到影响。

双轨制对房地产市场的影响 双轨制模式对房地产市场危害具体表现为两方面：首先，保障房建设会影响到商品房供应价格。在双轨制下，政府部门要增加对低收入群体住房保障力度，增加保障性住房项目的实施和经营规模总量。这也就意味着在土地供给和规划里需要考虑保障性住房的需要，可能会影响商品房项目的开发和供应。例如，保障房建设太多，有可能造成商品房市场供给不足，进而影响商品房价位的稳定和市场竞争力。其次，商品房市场的波动会让保障性住房的建设和自有资金造成影响。房地产业市場的波动会直接影响国家对保障性住房项目的投资。

双轨制下的政策调控难度 在双轨制下，政府部门的调控难度系数加越大。一方面，政府部门需要平衡商品房和保障性住房的供给与需求关联。保障性住房作为低收入群体的居住保障，需要政府给予项目资金投入和政策扶持，增加保障房建设幅度。可是，假如保障性住房太多、太密地遍布在城市里核心区域，也会导致土地资源过度集中化，从而危害销售市场的稳定性和公平公正。另一方面，政府部门必须在建设保障住房的同时，避免对商品房市场形成过大干扰和危害。由于政府在保障性住房市场中处于主导地位，有可能出现宏观决策和市场需求间的矛盾，影响到房地产业的健康稳定发展。因而，政府部门必须在制度上进行合理引导，维护市场正常运转。

双轨制下房地产经济发展的对策和建议

调整商品房和保障房的供给结构 在双轨制下，调节商品房和保障性住房的供给结构是推动房地产经济发展的关键。首先，提升保障性住房的供应量。政府部门应增加保障性住房项目的扶持力度，以适应低收入群体和困难家庭的购房需求。可以通过增加保障性住房新项目规模数量，提升国家对低收入群体的保障力度，保证需要帮助的人群能够得到适宜的住宅。其次，合理安排商品房和保障性住房的空间布局。政府部门应当进行科学布局，防止商品房和保障性住房在同一地区过于密集遍布，避免二者之间互相干扰影响。应通过划分不同类型的用地性质地区，合理安排商品房和保障性住房的规划，保证供给结构的均衡性和合理化。

完善住房保障政策 对于双轨制房地产经济发展趋势，健全住房保障政策十分重要。首先，应健全保障房建设规范。政府部门应保证保障性住房新项目质量以及住房条件达到一定规范，其中包含房屋质量、基础设施建设、公共性等方面。与此同时，应加强保障性住房工程项目的监督和检查，保证其真正发挥保障功能，达到购房需求。其次，提升保障性住房配套设施服务质量。政府部门可以加大对保障性住房小区里的资金投入，提供更好的公共配套设施，如幼稚园、院校、定点医疗机构、文体设施等，提升居民的生活质量。除此之外，还应加强社区管理方法，不断完善社区组织和社区居民自治体制。此外，促进棚改货币化保障政策的落实也是重要举措之一。通过给予旧城改造获益人群经济补偿金，让他们更加高效地找到适合自己的住宅方法，促进保障性住房的社会化发展。政府部门能通过适时调整补偿标准、给予购房贷款适用等形式，帮助获益人群完成购房需求。

加强市场监管 结合当前双轨制房地产经济发展趋势存在的困难，提升监管机构和市场管理是非常必要的。首先，要严格遵守现行的房地产市场调控政策。政府部门应加强对房地产市场监控和剖析，及时采取措施遏制投机行为，防止房子价格大幅波动。与此同时，政府应该健全有关法律法规，强化对违规行为的打击力度，提升整个行业的规范化水平。总的来说，为促进双轨制房地产市场健康有序发展，应调节供给结构，健全住房保障政策，同时加强监管部门和市场管理，并实现商品房和保障性住房的共同发展，为广大市民提供良好的定居环境和条件。

作者单位：中铁置业集团有限公司