房地产企业土地增值税清算面临的挑战与对策

文／汤晶 恒大地产集团（深圳）有限公司 广东深圳 518040

引言：

房地产行业作为国民经济的重要支柱，行业内企业的税务管理工作在新一轮财税体制改革的大背景下显得尤为关键，而土地增值税清算作为房地产企业税务管理的重要环节，正日益受到税务机关和房地产企业的共同关注。然而由于土地增值税清算过程中涉及众多复杂因素，从我国房地产企业土地增值税清算实践来看，其清算工作成效并不理想，因此房地产企业在后续的工作当中需要提升对土地增值税清算工作的重视程度。

1.土地增值税清算要点

1.1 明确清算条件

确立清算条件是土地增值税清算的基础，房地产开发项目竣工验收、项目销售比例达到地方规定、项目全部预售证持有满三年等都是重要的清算条件。房地产企业的财税人员在土地增值税清算实务工作中不仅要将这些条件理论化，还需要将其与实际操作相结合。例如，项目销售比例达到地方要求可能是一个动态变化的指标，房地产企业需要根据地方政策及时调整以保证清算的时机与要求相符。

1.2 核算企业收入

在房地产项目中，收入的多元性和复杂性需要精确的核算，这主要体现在以下两方面：一方面，实物收入、货币收入和其他收入等需明确计算。房地产企业的财税人员应根据收讫销售款项与开具发票孰早原则，准确记录和核算相应的收入项，在实际销售过程中如果销售面积与实际测量面积有差异，一般不再调整销售合同，房产销售发票需按照实测面积开具。另一方面，涉及债务抵偿的情况也需要注意。在房地产转让过程中，债务抵偿可能导致资产交换从而影响清算收入的确认，在这种情况下房地产企业的财税人员应提前做好充分的评估，明确房地产价格和交换资产的实际价值以确保清算收入的正确性。

2.房地产企业土地增值税清算面临的挑战

2.1 发票管理规范性不足

土地增值税清算工作基本贯穿了房地产开发项目的各个环节，税务机关清算管理工作的重点在于检验审核房地产企业提交的清算资料，其中主要就包括开发项目中与土地增值税相关的各类原始票据。当前部分房地产企业财税人员的税务合规意识急需提升，他们如果在清算程序启动后才着手准备相关材料，那么在这一过程当中难免会出现像票据遗失这样的突发性问题，给企业的土地增值税清算工作带来涉税风险。具体来看，房地产企业发票管理规范性不足这一问题可以进一步被细化成以下三个相关的风险点：一是房地产企业的财税人员在日常工作当中由于各种主客观因素的影响和限制，发票丢失未及时联系开票方处理，这样一来就会导致该部分开发成本无法据实扣除的问题，给土地增值税清算工作带来巨大的不确定性。二是企业财税人员在发票管理工作当中由于主观疏忽未及时发现发票信息填写上的问题，比如发票抬头填写、发票打印不规范和发票备注栏未备注项目名称及项目地址等问题，则会导致税务机关在后续清算管理时要求房企重新提交相关资料，这样就大大拖累的企业土地增值税清算工作的进度。

2.2 未能有效把握清算关键点

在房地产企业的土地增值税清算工作中，财务和税务人员未能有效把握清算的关键点所引发的问题是一项重要挑战。土地增值税清算政策及相关计算公式规定了准确计算土地增值税的要点，包括收入确认的完整性、可扣除项目的准确性以及对清算对象的把握。然而当前我国部分房地产企业在这三个关键点上都存在一些问题，进而影响了土地增值税清算的准确性与合规性。首先，关于收入确认完整性把握不足主要体现在房地产企业和税务机关在折扣销售资产销售收入的确认上存在争议，在实务当中房地产企业的财税人员倾向于以实际销售价格确认收入，因折扣政策是针对企业一些尾盘项目的激励性销售措施，是企业真实发生的销售行为；但是在这一点上有些税务机关有不同意见，税务机关认为房地产企业与业主签订的合同额低于同期同类资产70%价格就是不合理低价销售，应予以调增收入。当前我国土地增值税征管制度体系还有待完善，不同地区的税务机关对此有不同的政策要求，房地产企业若是忽视了同税务机关在这方面的沟通与交流，那么在后续的清算过程中将会面对相应的涉税风险。其次，当前部分房地产企业的财税人员在核算项目的开发成本时，针对开发间接费用这一可扣除项目存在列支不准确的情况，这主要是由于开发间接费用的界定在土地增值税清算中具有一定的灵活性，实务当中部分房地产企业在核算时误把销售人员费用一同列支到开发间接费用中，导致少计期间费用多缴纳企业所得税，上述操作在一定程度上对清算结果的准确性造成了负面影响。最后，部分房地产企业的财税人员对税收政策了解不到位，在清算对象的选择上存在问题，这同样也会对后续的清算工作造成不利影响。

2.3 土地增值税筹划缺乏合理性

目前从我国大部分房地产企业的土地增值税纳税筹划工作实践经验来看，土增税筹划的合规性与合理性由于受到以下几方面因素的影响还存在不足之处：一方面，部分房地产企业的管理层和财税人员没能建立起对税务筹划活动的正确认识，一些房地产企业的财税人员在实务当中缺乏税务合规意识，对增值税及企业所得税收入确认时点认知不够准确。另一方面，部分房地产企业财税人员的综合素质有待提升，特别是当前一些财税人员并未能充分理解和掌握土地增值税税收政策，这可能导致企业没有充分享受相应的税收优惠或土增税纳税筹划方案的政策遵从度不高。

2.4 税务风险意识薄弱，税务风险管理机制不完善

当前部分房地产企业对税务风险管理工作的缺乏重视，财税人员在土地增值税清算工作中对潜在税务风险因素认知有限，因此在土地增值税清算工作中频频出现不合规的涉税行为，给企业造成了一定损失。与此同时，房地产企业的税务风险管理机制有待完善，具体表现在现阶段所使用的税务风险识别机制缺乏对信息工具的使用，这导致房地产企业对土地增值税清算风险因素的识别不够准确；此外，当前房地产企业的财务部门和内部审计部门没有针对土地增值税清算工作流程建立起完备的监督审核机制，没有守好土地增值税清算风险事后控制这一关。

3.房地产企业土地增值税清算优化对策

3.1 从严管理发票、凭证

房地产企业在土地增值税清算工作中为应对发票管理不规范的问题，财税人员可以采取以下几项优化措施来从严管理发票和凭证，确保清算过程的准确性和合规性。具体来看：第一，加强和供应商的沟通与交流。房地产企业的财税部门与法务部门应当在与供应商签订的采购合同中明确对方按有关规定向我方提供发票的义务，合同中应明确要求供应商按照交易额向付款方提供合法合规的发票，并在发票上包含必要的信息。房地产企业通过加强合同管理来敦促供应商遵守发票提供的规定，以此提升增值税可扣除项目税务处置的合规性。第二，强化发票管理内部控制。房地产企业需要从组织、制度和技术三个层面入手完善票据、凭证内部控制体系，企业财务部门对业务部门提供的发票负责审核检验票据的真实性和完整性，对已付款未及时提供发票的公司，跟踪登记并催要发票；其次要建立健全票据管理制度，从制度层面上对票据的领用、审批和填写等具体环节予以规范；最后，房地产企业要加强票据管理信息化建设，通过外部引进或自主研发的方式建立起电子发票系统，这样既能提升财税人员的工作效率，也能减少因财税人员操作失误而带来的税务风险。第三，加强对财税人员的培训教育。企业应当定期组织财税人员开展票据管理培训，向他们普及宣传企业关于票据管理的各项规章制度，提高其对不同发票种类和税率的认知，确保票据的正确处理和准确记录，从而提升土地增值税清算质效。

3.2 准确把握土地增值税清算政策

3.2.1 重视土地增值税清算关键点

在土地增值税清算工作中，房地产企业的财税人员应该深入理解并合理应用相关政策以提升土地增值税清算工作水平。具体来说，房地产企业的财税人员应当做好以下几项工作：第一，明确土地增值税的征收对象和计算方法。根据不同地区的规定，清算对象可能是普通住宅、非普通住宅以及其他类型房地产，因此房地产企业的财税人员应该根据实际情况准确划分清算对象，并了解不同类型房地产在土地增值税征收中的计算方法。第二，注意土地增值税的免征政策。房地产企业的财税人员应当充分了解土地增值税免征的条件和限制，例如对于普通标准住宅，根据政策规定可以在一定条件下免征土地增值税。此时房地产企业的财税人员就可以通过应用调整销售价格、合理分摊成本等方式，使项目达到免征土地增值税的条件从而降低税负。第三，合理运用土地增值税扣除政策。房地产企业法的财税人员在土地增值税清算过程中可以合理申报可扣除项目，以降低应纳税额，因此财税人员必须按照规定准确核算开发成本和费用，妥善保存相关发票、合同、银行回单以及工程核算（结算）资料，避免因为缺少证明材料税局调减成本造成多缴土地增值税风险。

3.2.2 加强税企沟通交流

首先，房地产企业应当及早与税务机关进行沟通，在进行土地增值税清算之前，企业的财税人员就可以主动与当地税务机关取得联系，及时了解最新的政策法规、政策解读和操作流程，增强自身对土地增值税清算有准确的理解。其次，房地产企业在进行土地增值税清算过程中遇到疑难问题时应当及时向税务机关寻求帮助，尤其是当房地产企业的财税人员在遇到政策模糊、成本费用界定不清等难题时，通过与税务机关展开深入的讨论可以帮助企业理清思路，并找到合理的解决方案。最后，税务机关也需要在与企业的沟通交流中保持开放的姿态，税务机关的工作人员应该耐心听取房地产企业的问题和建议，从而更好地进行政策解释和指导；在企业提出合理的诉求时税务机关应当认真考虑，积极寻求双赢的解决方案以维护税收征管的公平与合理性。

3.3 加大力度筹划土地增值税

3.3.1 强化员工税务筹划意识

员工的合作和理解是房地产企业土地增值税纳税筹划方案成功实施的基础，因此企业管理层首先应当认识到员工税务筹划意识的重要性，纳税筹划不仅仅是房地产企业财务部门的工作，而是企业每个职能部门和每一位员工都应当关注的事项，企业管理层可以通过内部培训、沟通会议等方式向全体员工普及税务筹划的基本知识和重要性，强调纳税筹划对企业经济效益的影响，帮助企业全体员工树立起正确的税务筹划理念。此外，财务部门需要在房地产企业土地增值税税务筹划工作中发挥更积极的作用，引导员工参与税务筹划，其作为税务筹划的核心执行者应当与其他职能部门紧密合作，协调好各个环节的涉税工作。最后，房地产企业应当建立一个全员参与的税务筹划文化，通过定期的内部培训、分享会议，让员工了解税收政策的变化和企业的纳税筹划目标；通过完善员工激励机制，房地产企业可以激励员工在税务筹划方面的积极参与和贡献；良好的企业税务文化可以激发每个员工的责任感和使命感，让他们在土地增税税务筹划和清算工作过程中把优化土地增值税清算当作共同努力的目标。

3.3.2 合理应用税务筹划技巧

通过科学合规的筹划方法，房地产企业可以合理降低应纳税额，实现税收的合理优化，因此接下来本文将从缩小税基和延缓纳税期限两个角度探讨房地产企业土地增值税税务筹划工作中税筹技巧的应用。一方面从缩小税基的角度来看，房地产企业的财税人员可以通过合理的经营安排和筹划来降低应纳税所得额和增值额，从而降低应缴的土地增值税额；这需要财税人员关注并应用以下几项税务筹划技巧：一是合理确定销售价格即在满足市场需求的前提下，房地产企业可以调整房地产销售价格来使土地增值税的增值额降低，特别是在税率阶梯点处，企业降低销售价格能够让房地产项目的土地增值税适用税率从高税率区域进入低税率区域，达到减少税负的目的。二是合理安排开发成本，房地产企业的财务人员应当尽可能地将开发成本均摊到开发地块，避免同一项目同期开发的多个地块成本投入波动较大的情况，从而降低应纳税所得额。另一方面从延缓纳税期限的角度来看，房地产企业可以通过合理的时间安排将纳税时间推迟，从而获得更多的资金周转时间和流动性，这需要财税人员在土地增值税税务筹划工作中应用好以下几项税筹措施：一是合理安排清算时间。房地产企业的财税人员应当在满足法律规定的前提下，选择合适的时间进行土地增值税的清算从而使企业能够获得更多的资金周转时间。二是充分利用税收优惠政策。房地产企业的财税人员在利息支出方面可以依据相关政策和项目的实际情况选择合适的扣除方式来降低应纳税额，合理选择分摊扣除或实际支出扣除将有助于优化房地产企业的资金流动。

3.3.3 及时确认各项资料

土增税清算过程中涉及到企业、证件、销售明细、成本数据等多项资料，需要在清算准备阶段提前确认。首先，房地产企业需要确认与企业相关的资料，包括企业营业执照、公司征信报告、土地开发资质证书、验资报告等；其次，房地产企业需要确认土地增值税清算相关的证件资料，涉及到土地拍卖成交证明、土地转让公告、土地使用权转让合同、房屋预售许可证、工程规划许可证、施工许可证、发改委文件等；再次，与房产销售环节相关的资料主要为销售汇总表和销售明细表，在土增税清算准备环节，房地产企业要注意确认预测绘和确权测绘的面积、税务发票信息、销售合同信息、财务部门收款信息等。同时，房地产企业还要按规定对产品构成情况进行书面认定，并引入第三方外聘机构对企业所提供的销售合同、明细账目等信息展开事前审计工作；最后，开发成本资料也是房企土增税清算的前提依据，与项目开发相关的成本数据包括开发成本凭证、成本票据、项目清算合同、项目结算凭证、核减事项凭证等。此外，房地产企业还应当关注已缴税费资料，即已缴税费明细，以及土地使用税、印花税、契税等税种的完税证明。在土增税清算以前，房地产企业不仅要准备好上述资料，还要对资料内容和相关数据进一步审核确认，严格按照规定编制鉴证报告等，避免后期返工修改影响清算进程。

3.4 强化税务风险意识，健全税务风险管理机制

为了更好地应对土地增值税清算工作中的各种挑战，房地产企业一方面要更新针对财税人员的税务教育和培训计划，将税务风险管理纳入税务教育和培训的课程内容，通过聘请税务机关或税务咨询公司的专业人员来对本公司财税人员提供系统性的税收知识培训，其深入了解土地增值税法规、政策和实践，进而提高风险识别和风险应对的能力；此外，房地产企业需要将税务风险防范融入企业文化，在公司内部建立起倡导税务风险教育和意识培养的工作氛围，旨在对包括财税人员在内的全体员工进行潜移默化的宣传，提升房地产企业整体的税务风控和税务合规意识。另一方面，房地产企业需要做好以下几项工作，建立健全税务风险管理机制。第一，加深大数据、云计算等先进信息技术在税务风险管理工作中的应用，建立起税务风险识别系统。房地产企业需要组建专业的技术团队，在现有的技术架构层面上对税务风险识别工作进行优化，通过数据挖掘和数据分析实现针对土地增值税清算过程中税务风险因素的自动化、智能化识别，实时监测并抓取当期土增税清算数据进行对比分析，一旦发现异常将自动启动相应的风险应对预案并及时向财税人员发出预警，使财税人员介入，从人工层面上对风险因素进行二次处置。第二，房地产企业需要在土地增值税清算工作中更好地发挥内部审计职能的监督作用，为此内部审计部门应当设置专门的土增税清算审计专项小组，定期对清算工作中各项业务、财务活动的合规性进行审查，对于审计过程中发现的问题要监督相关责任人尽快整改并形成审计报告及时上报管理层，在本轮税务申报工作完成后总结工作经验，实现税务风险管理机制的持续改进。

结语：

综上所述，我国房地产企业当前在土地增值税清算工作中还存在许多亟待解决的问题，为了进一步提升房地产企业的土地增值税清算工作水平，房企需要从强化票据管理、理解和学习土地增值税相关政策和完善土地增值税税务筹划等三方面入手通过完善内部控制体系、加强税企交流和灵活应用税务筹划技巧等措施来改进土地增值税清算工作中存在的不足，提升房地产企业的税务管理工作质效，助力企业健康持续发展。