公允价值计量在投资性房地产中的应用

□文/杨潞瑶

（重庆理工大学 重庆）

［提要］在公允价值模式下对投资性房地产进行估值，顺应逐步健全完善的现代市场。本文以福建东百集团为例，分析企业变更投资性房地产后续计量模式的动因，以及变更为公允价值模式后产生的经济后果，并提出相应建议。

随着经济的发展，市场需要更加精细和高效的成本测量方法，这就需要对传统的历史成本计量方法进行改革，公允价值计量模式更符合现代会计信息质量的要求，这一方法也受到了人们的高度重视，且海外市场各行业已广泛运用，投资性房地产也囊括其中。因此，本文详细探究了上市公司采用公允价值计量模式的动因，分析了采用公允价值计量模式对企业的影响，并且以福建东百集团股份有限公司为例，分析东百集团变更投资性房地产后续计量模式的动因，以及其产生的经济后果，最后为企业以及政府相关部门完善投资性房地产公允价值计量模式提出建议。

一、公允价值

（一）概念界定。在我国，通常所指的公允价值是基于市场经济发展处于一定水平条件下，在计量日，相关市场参与主体发生的有序交易过程中，出售一项资产所能收到的或者转移一项负债所需支付的脱手价格。

（二）估值方法

1、市场法。比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值，相对准确。

2、收益法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，要考虑未来现金流量和折现率等，折现方法也要根据不同的情况适当选择。

3、成本法。求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，并按照投资房地产的特定折损程度，对取得该资产所支付的价款予以调整。

二、投资性房地产公允价值计量模式

（一）投资性房地产。投资性房地产是指主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等，以收取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

（二）投资性房地产公允价值计量模式

1、概念界定。无需计提折旧摊销的投资性房地产公允价值计量模式，以报表报出日的投资性房地产公允价值所示的账面价值作为调节基础，将初始账面价值与公允价值差异变动计入当期损益。

2、应用条件。公允价值计量模式并非普适，采用此种模式进行后续计量有其特定的条件：企业持有房地产所在地是否存在较为良好、活跃的房地产交易市场；公司是否能够从市场上获得相同或相似的投资性房地产信息，能否持续取得公允价值。

3、两种计量模式的转换。在对投资性房地产进行会计处理时，采用两种模式进行会计处理，其结果会有很大差异。由于成本模式只关注资产本身的价值，而忽略了转化后的收益，因此无法真正反映出该模型中的资产整体价值变化。公允价值转换计量是指在转换期间，以转换日的公允价值为基础进行会计处理，并不要求对其进行累计折旧、减值准备等。在处置核算中，公允价值模式除要计入该资产已计提的累计折旧、累计摊销和减值准备外，还兼顾了该资产在取得和处置过程中的公允价值变动。所以，相对于成本模型来说，公允价值模式更全面、更实用、更可靠。

三、公允价值计量在东百集团投资性房地产中的应用

（一）企业概况。福建东百集团股份有限公司（简称“东百集团”）成立于1957 年，位于福建省福州市，是国内少数几家历史悠久的零售企业之一。公司于1993 年在上海证券交易所上市，以百货零售业为主，同时还兼有房地产、酒店、广告、饮食、物业管理等业务，是福建省零售业的龙头企业。给公司带来最大经济效益的是百货零售业，它的经营模式是以联营为主、联营和自营为辅。其中，联营模式占比达96%。2020 年1 月1 日，东百集团宣告正式将投资性房地产由成本模式变更为公允价值模式，并在当年年报中列示。截至2021 年底，公司主要经营商业零售、仓储物流、商业地产和供应链管理四大业务。

（二）计量模式变更过程。东百集团于2020 年11 月17 日晚间发布公告称，公司召开第10 届董事会第8 次会议并审议通过了《关于公司投资性房地产会计政策变更的议案》，董事会同意自2020 年1 月1 日起公司投资性房地产后续计量方法拟由成本计量模式变更为公允价值计量模式。与此同时，公司以相关规定为依据，对2018 年年报、2019 年年报、2020 年前三季度的财务报表展开了相应科目的追溯调整，并表示此次调整将改变公司的所有者权益和净利润，但并不会带来实质的现金流量，也不会对企业的盈利能力造成实质性的影响。

（三）计量模式变更动因。公司所持有的投资性房地产价值随公司发展不断提升，在这种情况下，公允价值计量模式往往比成本计量模式更能真实、灵活地反映公司持有的投资性房地产的实际价值，使得公司的财务信息更加准确可靠，使投资者能够客观地了解企业的资产状况，所以企业对投资性房地产的后续计量模式作出了变更，即由成本计量模式变更为公允价值计量模式。

目前，在公司所持有的投资性房地产所在地，拥有活跃的房地产租赁和买卖市场，能够持续、稳定地获取投资性房地产的公允价值。投资性房地产会计政策变更后，企业根据评估机构出具的评估报告，对相关投资性房地产进行合理评估，从而确定投资性房地产的公允价值。

四、东百集团变更公允价值计量模式后的影响

（一）对资产负债表的影响。追溯调整前，投资性房地产账面价值为370，417.25 万元，追溯调整后，投资性房地产账面价值为518，868.23 万元，比追溯调整前增加了148，450.98 万元。从成本计量模式转变为公允价值计量模式后，投资性房地产价值增长40.08%，这更加接近于市值，有助于报表使用者更好地了解公司的资产状况。（表1）

表1 投资性房地产计量模式变更合并资产负债表项目影响（2020年9月30日）一览表（单位：万元）

追溯调整前，未分配利润为159，296.88 万元，追溯调整后为254，425.11 万元，比追溯调整前增加了95，128.23 万元，影响比例达59.72%，未分配利润大幅度增加。

追溯调整使归属于母公司所有者权益也发生了变化，在追溯调整前为265，615.49 万元，追溯调整后为362，621.56 万元，比追溯调整前增加了97，006.07 万元，影响比例为36.52%。调整后公司的所有者权益大幅增加。在债务水平不变的情况下，这一举动降低了资产负债率，实现了资本结构的优化。

（二）对利润表的影响。首先，追溯调整前公允价值变动损益为-279.48 万元，追溯调整后为25，757.06 万元，增加了26，036.54 万元，由负转正且影响比例高达9，315.93%，如此巨额增长主要是由于我国房屋的市场价格普遍高于历史成本，东百集团的投资性房地产公允价值持续上升，并由此确认了巨额的公允价值变动损益。其次，追溯调整前所得税费用为4，434.17 万元，追溯调整后为11，815.95 万元，增加了7，381.78 万元，影响比例为166.47%，其原因是企业变更为公允价值计量模式后应纳税所得额增加，导致所得税费用上升。最后，追溯调整前和追溯调整后的净利润分别为15，326.78 万元和25，467.60 万元，绝对增加值为10，140.82 万元，相对增幅为66.16%；与之对应的是归属于母公司股东的净利润，追溯调整前归属于母公司所有者的净利润是15，621.99 万元，追溯调整后为21，372.78 万元，增加了5，750.79 万元，影响比例为36.81%。公允价值计量模式不再对资产计提折旧或摊销，降低了企业支出和投资性房地产的租赁成本，提高了企业的盈利水平。（表2）

表2 投资性房地产计量模式变更合并利润表项目影响（2020年1～9月）一览表（单位：万元）

（三）对所得税的影响。《企业会计准则》规定，对于投资性房地产，只要采用公允价值计量，就不需要对其进行折旧、摊销，也不需要计提减值准备，这样一来，就没有了可以税前抵扣的项目，从而增加了企业当期的所得税费用。另外，《企业会计准则》将公允价值变动损益部分计入当期损益，而税法则不调整其计税基础。因此，东百集团变更计量模式后，递延所得税负债增长了37，019.23 万元，所得税费用增长了7，381.78 万元。（表3）

表3 投资性房地产计量模式变更所得税影响（2020年1～9月）一览表（单位：万元）

五、总结及建议

（一）总结。总的来说，在房价上涨的大环境下，公司采用公允价值计量模式增加了投资性房地产和总资产的账面价值，改善了企业的资本结构，有利于报表使用者掌握企业资产的实际情况。公允模式计量不再对资产计提折旧或摊销，降低了企业支出和投资性房地产的租赁成本，从而提升企业的盈利能力，投资者能够获得更多股利分红，对于广大投资者更具吸引力。

（二）建议

1、企业层面

（1）促进企业资金回流。随着投资性房地产公允价值的增加，企业能获取更多的利润，投资者对于分红也会存在更进一步的要求。所以，企业要盘活资金，改善自身的资金流动，促进企业资金回流，保证公司的正常经营管理活动。具体来说，可以采取开源节流的方式，在出售货物时通过增加预付款、缩短回款周期等方式，增加资金流入，减少不必要的支出。

（2）强化价格风险管理。由于投资房地产的价格具有一定的波动性，公允价值计量虽然可以反映出一项资产的真正价格，但它必然会受市场价格的影响。因此，企业要加强对价格风险的管控，无论是在房价高涨的时候，还是在楼市下跌的时候，企业都要保证资产的稳定性，避免公司的财务状况受到严重的影响。

2、政府层面

（1）完善公允价值获取途径。建立相应的机构，或采取措施，将当地不动产的公允价值信息及时地向企业和公众提供，在确保公允性的前提下，减少企业的时间和资金成本。另外，还应加强对资产评估行业及从业人员的管理，以防止会计信息造假，确保财务资料的真实性。

（2）给予适当的税收优惠。当企业采用公允价值计量模式以后，就不能对资产进行折旧和摊销，可以抵扣的税额就会降低，同时公允价值的变化使得公司利润得到改善，进一步加重公司的税收负担。在此背景下，国家可通过对企业进行税收上的优待和补贴，促使更多的企业采纳公允价值计量模式。