产城融合发展，协同共建未来深圳集团“轨道+”生态圈战略布局

文：刘文丨深圳市地铁集团有限公司副总经理

深铁集团自2008年全面开启“轨道+物业”模式探索，大力推进“轨道+”生态圈战略布局，以实现轨道交通全周期价值管理，基本形成自我造血长效机制，以集约高效利用空间反哺轨道建设与运营、助力民生保障及助推城市高质量发展。本文介绍了深铁集团实现可持续发展的主要举措以及与行业共创未来的发展愿景。

一、与城市共生共建

深圳是改革开放的桥头堡，深铁集团自1998年诞生伊始就自带“敢闯、敢创、敢为人先”的城市基因。在国家发展改革委、中国城市轨道交通协会、深圳市委市政府的指导和支持下，深圳地铁从2004年一期轨道21.6公里开通运营，到当前轨道运营里程突破500公里大关，20年间伴随着城市的发展进程日新月异，实现了跨越式的发展。

2022年，深铁集团全年实现营业收入240.87亿元，较上年增长46%，利润总额23.29亿元，连续多年保持不依赖政府补贴而持续盈利的纪录，兼顾地铁行业的公益属性和地铁企业的经营属性。今年，深圳五期轨道交通工程正式获批开工建设，“三铁”（国家铁路、城际铁路和城市轨道交通）在建里程432.4公里，全市运营城轨线网里程559.1公里。轨道五期工程全面开工后，在建里程将增至607.6公里，创历史新高。

历经25年积累沉淀，深铁集团构建了轨道建设、轨道运营、站城开发、资源经营“四位一体”的产业基础，及以“轨道+物业”为核心支柱的“一链两环”发展模式。为支撑深圳市轨道交通线路建设，探索城市轨道交通的全生命周期的成本费用可预期、负担可承受和财务可持续的高质量发展路径，深铁集团自2008年全面开启“轨道+物业”模式探索，大力推进“轨道+”生态圈战略布局，以实现轨道交通全周期价值管理，基本形成自我造血长效机制，以集约高效利用空间反哺轨道建设与运营、助力民生保障及助推城市高质量发展。

目前，深铁集团多项中国城轨TOD指标指数居全国前列。深圳“轨道+物业”模式入选“深圳贯彻落实习近平新时代中国特色社会主义先行示范区建设实践案例”，并作为唯一的中国案例入选《G20/OECD政策工具：动员融资机制以加强经济复苏期间地域和城市基础设施融资》报告，为人口稠密和依赖公共交通的城市提供良好的支持地铁建设和运营解决方案。

二、与城市共融共荣

如今，深圳迎来了“双区”驱动、“双区”叠加、“双改”示范的黄金发展期。“十四五”期间，深圳规划建设1000多公里城市轨道、1000多公里高铁、城际铁路和市域（郊）铁路。立足全新发展阶段，匹配高质量发展要求，深铁集团以TOD开发为撬动点，从被动缓解投融资压力转为主动推进TOD和周边片区统筹考量，筑网营城，推动建设“轨道上的都市圈”，与城市、社会及人民共享发展成果。为此，深圳地铁在以下四个方面做出了努力：

一是TOD综合开发驱动“一链两环”。为贯彻新发展理念，襄助城市高质量发展，深铁集团创新提出“一链两环”。“一链”是指轨道交通全生命周期价值链，从前期工作到持续经营，一体化推进。“两环”中的一环指投资性业务价值闭环，即以TOD综合开发的销售收益反哺轨道建设，保障资金充足稳定；另一环指经营性业务价值闭环，即以持有型业务的经营收益反哺轨道运营，利用客流和优质商业为物业增值。

实践证明，TOD综合开发作为投资性业务价值闭环的核心基础和多元场景资源经营的重要载体，是“一链两环”的主力驱动。深铁集团立足“以人为本，可持续发展”的TOD开发理念，实现了资源开发和城市空间的复合利用，如今已获得30个项目综合开发权，总开发规模持续上升至1716万平方米，开发体量和销售业绩均处深圳第一梯队，2022-2023年蝉联深圳市房地产开发行业综合实力第一名。与此同时，我们通过TOD综合开发大举配置更多民生设施，已建成161万平方米约2.3万套保障性住房，正推进建设227万平方米约2.5万套保障性住房，配建了43所学校与幼儿园、15个公园、36条市政道路和1个医院。预估30个开发可创造500多亿的税收贡献，可有效实现经济效益与社会效益的双提升。

二是站城开发重塑城市格局。深铁集团依托TOD综合开发“三大创新”，以站聚人，以人促城，以城兴产，持续提高城市空间高效利用及市民出行、居住品质。一是模式创新，从单体开发、综合体开发、到站城一体、产城融合模式，深铁集团完成了从TOD1.0到TOD4.0的阶段式演进，以TOD开发促进枢纽站点与周边区域发展的协同增益。二是制度创新，深圳先行先试于2008年首创立体空间分层出让、2013年试行土地使用权作价出资、2016年开启土地配置市场化转型，到目前探索行政赋能存量用地获取，不断夯实“轨道+物业”的土地核心基础，助力城市空间开发高效集约。三是技术创新，包括创造上盖转换结构体系、优化减隔震技术、解决上盖消防等，提升上盖开发高度到150米甚至更高，并形成了国内首个车辆段上盖建筑结构设计的市级标准，为立体空间“造地”提供技术与管理支撑，拓展城市垂直空间发展容量，引导城市功能多维立体分布。

三是多方协同组局开发合作。TOD综合开发是一个系统工程。深铁集团作为“轨道+物业”投资建设运营主体，积极配合政府落实城市发展战略，参与站城一体化规划，与各级政府沟通汇报、高度协同，推动实现轨道线路及沿线规划与城市其他规划的多规联动。深铁集团一贯倡导“组局开发、合作共赢”，联动多方市场主体，助力保障“城市一盘棋”，有机提升城市通行效率与空间布局品质，实现多赢。深铁集团积极联合行业标杆企业，构建“轨道+”利益共同体。“组局”TOD综合开发深圳北站超核中心、深湾汇云中心等代表项目，同时积极推进与华为、腾讯等科技企业合作，探索导入数字化、智慧化技术，提供高品质的出行体验、居住环境和商业空间。后续，还会抢抓新一轮城市更新机遇，在坚持“轨道+TOD综合开发”为核心的基础上，探索“轨道+产业”“轨道+供应链”“轨道+物流”等更多可能，为城市的有机更新贡献更多“深铁方案”。

四是融湾筑网助力区域协同。眼下，粤港澳大湾区进入高速发展阶段，“轨道上的大湾区”战略将带来增量资源和更大市场。深铁集团正积极发展产城融合模式，研究跨区域的产业要素流动，探索城市群之间的平衡发展，以综合统筹不同线路站点的TOD开发重点。深铁集团推进《粤港澳大湾区协同发展背景下依托城际轨道的TOD规划研究》，提出以“站-产-城”一体化开发为抓手，创新统筹跨区域的轨道规划建设及“四网融合”轨道运营。未来，深铁集团还将持续输出“轨道+TOD综合开发”成熟经验，以地方政府为主导，搭建“深铁+地方国企+市场主体”的合作平台，探索跨市TOD合作开发机制，同步推进新时期深港TOD合作走深走实，共建“轨道上的大湾区”，助力区域高质量协同发展。

轨道因城市而兴,城市因轨道而盛。在各地轨道交通蓬勃发展的同时，如何实现轨道交通的可持续经营、如何更好契合城市高质量发展的问题也日益凸显。随着国内外经济环境的转变、房地产行业的市场调整，以土地开发综合收益反哺轨道建设运营的模式正面临重大挑战。立足全新发展阶段，深铁面对“两个1000”公里轨道交通建设任务带来的投融资、经营压力，直临深圳进入存量开发的现实困境，正不断学习、不断探索，深度挖掘“轨道+”资源赋能TOD综合开发，寻求区域资源整合力量，以期纵深推进、实现突破，推进轨道与城市协同增益、区域高质量共融发展。

深铁集团认为TOD综合开发不同于一般开发，而是以轨道等核心交通节点为依托，以服务城市、服务市民为出发点，兼顾公益性与经济型的城市赋能工程。展望未来，深铁集团倡导城市重点开发聚焦轨道，以枢纽为核心，充分利用轨道交通提升城市价值、促进区域多层次交流，缔造高质量的轨道城市，打造推动区域协同的引力点。深铁集团呼吁从顶层设计贯彻TOD发展理念，从法律法规层面明确“轨道+物业”模式，充分发挥城轨交通企业的主体作用，实现轨道建设运营的可持续发展。