国土空间规划视角下老城区更新策略分析

葛海荣

（吕梁市城乡规划设计院，山西 吕梁 033000）

0 引言

国土空间规划是国家空间发展的指南、可持续发展的空间蓝图，是各类开发保护建设活动的基本依据，是实现城市空间合理规划、完善经济布局、提升国土资源利用率的重要组成部分。因此在我国全面推进城市现代化建设中，老城区更新应充分尊重国土空间规划的工作原则，最终全面提升国土空间治理体系，形成空间集约高效、生活空间宜居适度的国土空间格局，并更好地服务于广大群众。

1 国土空间规划视角下老城区更新策略

1.1 优化土地结构策略

从国土空间规划视角下，在老城区更新中优化土地结构、提升土地资源利用率，优化区域人居环境已经成为工作人员不容忽视的问题，整个工作应在尊重广大居民意愿的基础下进行，根据居民意愿摸底结果作出科学规划。常见措施包括以下两种措施。

（1）回迁。在旧城区改造结束后，让原住居民迁回至原来住处，并尽量按照原有建筑物的面积等标准补偿。在该方法中应以原有房屋面积为标准，每套增加部分可按照当地房价标准收费；而针对主动要求改善居住条件的情况，对于增加面积较多的情况可按照商品房价格标准收费。此方法改造区域中居住用地占比相对较多。

（2）外迁。该方法的核心是让居民从老城区搬迁至其他居住区，并且考虑到老城区具有房屋价格高的问题，因此在采用外迁模式时应主动补偿其中的差额部分。此方法有利于落实底线思维，对改造区域用地重新进行的科学优化。

1.2 道路交通控制策略

1.2.1 道路网络疏通方法

老旧城区改造中应严格控制道路交通情况，并且针对老城区道路条件差的实际情况采取道路疏通方法。具体措施如下。

（1）大量老城区道路存在窄且老旧的问题，并且道路设置上缺乏长远考虑。所以在交通控制策略上应根据当地具体情况选择改造与治理方案，增加道路密度，提高区域的通达度。

（2）形成道路网络疏通的预备方案，在改造过程中，部分路段因改造或其他原因不畅通时，要有疏导交通的预备方案，及时处理，为居民生活和出行提供更多的便利，道路交通状况得到改善。

1.2.2 重视配套交通设施建设

在配套交通设施建设中可采取以下措施：①在老城区尽量配置各类交通标志等其他配套设施，包括车行道分界线、车道边缘线以及停止线。②部分老城区内缺乏夜间照明设施，因此在空间改造中应优先确定照明设施的位置，确保夜间照明正常。③确定每条道路的命名，并根据交通管制要求增设路牌与警示牌，对于交通繁忙、容易发生交通事故的路段增设隔离栏。④落实交通管理措施，大力整治老城区的商贩占道经营等问题。⑤空间规划中应在老旧城区的主要十字路口上增设电子警察装置。

1.2.3 完善城市慢行系统功能

在老城区空间改造中，完善慢行系统功能可最大限度上当地老年人行动需求，因此空间改造中应构建系统、连续、舒适的步行交通网络。结合道路改造、城市更新，逐步建立步行空间与道路功能、城市环境相协调的步行网络，该网络中一面或两面向道路开放，并将道路高差设置在区域边界上，实现公共绿化空间与人行道空间的自然过渡，最终增加行人进入内部空间的意愿[1]，同时有利于实现绿色低碳发展。

1.3 环境空间控制策略

1.3.1 老城区水环境治理

水系通常是城市的名片，是维持当地居民日常生活的基石，常见的水环境治理方法主要如下。

（1）城镇污水治理。重点解决老城区内部排水管网布局混乱、雨水污水共管流出、管网破损渗漏等问题，在国土空间规划中将污水管道与市政给排水管道连接，将老城区的污水接入沿河修建的全收集全处理污水箱涵内，可以强化水环境治理效果。

（2）全面提升工业园区污水处理水平。城市老城区普遍依托工厂建设，在老城区空间规划中增设雨污分流管网、污水处理站等，可有效控制园区内污水污染问题。

1.3.2 提升老城区绿化水平

（1）在老城区内增设口袋公园。国土空间规划中以拓展城市绿化面积为目标，在公园改造中增设高大树木，通过合理配置色叶类植物与开花类植物，可使公园空间色彩变得更加鲜艳明丽。

除此之外，也可以根据老城区居民生活要求增设园路、休闲座椅等设施，提升居民生活质量。

（2）合理运用垂直墙面实现空间绿化。构建立体化的绿化空间布设方案可以显著提升老城区绿化水平。以合肥市为例，当地在老城区绿化改造中增设垂直绿化墙，此段垂直绿化墙全长80m，栽植了花叶络石、常春藤、火焰南天竹、大花六道木、金叶苔草、矾根、金叶菖蒲等多种草本和木本植物。

1.4 坚持保护性改造

在老城区更新中，坚持保护性改造已经成为必不可少的内容。这就要求相关人员应在保护原有土地功能可变、结构不变的情况下，按照老城区的空间肌理，贯彻落实“保护为先、合理利用”的空间规划原则，挖掘老城区空间背后的文化脉络。坚持保护与开发的基础上，优化空间环境，具有可行性[2]。主要措施如下。

（1）在旧街道与旧住址改造中，应在遵循保护性原则的基础上，最大限度上利用老城区的现有资源，工作人员可依靠绿化空间可达性、开放空间活动性的基础上，坚持空间改造与商业旅游并举。在现有城区空间规划中，可通过创意文化运作方式激活区块，实现该区域的经济增长。

（2）在旧市场或者旧工业园区改造中，应重点保护其中有代表性特色的建筑物，确保建筑物能够体现老城区的历史文化色彩，并重点凸显工业建筑物背后的文化与商业价值。所以在空间更新中应坚持不改变原有结构的外观，实现空间功能适应性改变的基础上，尊重建筑物的历史风貌与环境要素，提升资源利用率。

2 老城区更新的实例分析

2.1 老旧街道的更新

（1）背景介绍。某街道全长约为1200m，当地多为20 世纪90 年代建筑物，层高为6~7 层。当初在街道规划设计中为最大限度上实现空间利用最大化，在空间内部采用厂房式空间设计方案，缺乏个性化色彩。目前该老街道存在以下问题：①建筑物立面上没有明确的空间进退关系，例如，现场观察中可发现随意搭配防盗窗等。②在建筑物立面材质配置上存在选材老旧、现场剥落严重的情况，根据现场考察结果发现瓷砖泛黄。③空调机外露并且空间摆放杂乱，严重影响建筑物的立面视觉效果。④单体建筑物形态设计上缺乏统一性，表现为色彩搭配方案复杂、色彩饱和度偏高等。

（2）街道更新策略。为满足当地现代化城市建设要求，在旧街道改造中应充分开发街道自身的商业属性与城市空间属性。例如在空间形态设计上，可尝试打造出以主题酒店为主导，增加复合型功能的新空间布置模式，如导入各种以休闲为配套的闲暇消费服务和以商业购物为主题的商业中心，充分激发老城区城市空间的多样性。因此在具体改造中应采取以下设计方法：①在老街道空间改造中将街道店铺设计成统一规格，并增设不同色彩的空间穿插方案，确保街道表面有明显的设计感且形态不单一[3]。②为解决街道周围空调外机不美观问题，在本次改造中通过金属格栅遮挡空调机，不仅可遮挡空调外机，也兼顾建筑立面美化要求。③在街道视觉色彩设计中使用色彩铝塑板，达到了丰富建筑物空间色彩的效果。④清除建筑物表面的违章建筑物，消除安全隐患。

同时，为进一步改善该老旧街道周围绿化少、树种单一、街道周围景观性差的问题，在空间设计中可采取增设休闲景观与休闲设施的方法，打造公共敞开空间。

2.2 老旧工业区的更新

（1）背景介绍。某老城区内设有工厂，该工厂的用地面积约为2200m2，建筑物面积达到了3.52 万m2，现场容积率约为1.06，建筑物密度超过51.9%。厂区的总体环境好，但是也存在地面开裂问题，并且部分建筑物因为建成时间长，存在整体墙体结构破坏、瓦片脱落等问题。

（2）老旧工业区更新策略。在该老城区工厂环境更新中，将厂房更新为创业产业园区，该工业园区可在保留工厂历史空间记忆的同时，引入创意、产业与文化功能，通过艺术展览、开展文艺活动等方法实现老旧工厂的空间改造。例如，该工业园区的空间改造中增设“工坊”“文化弄堂”“文化客厅”等功能区域，确保该工业园区具有独特的文化气息，最终形成符合地域色彩的文创园。因此，工业园区空间更新设置上，相关人员采取了以下措施：①在工业园区中增设标志性景观，如符合工业园区主题的小品、雕塑等。②在确保建筑物外部墙体结构基本稳定的情况下，尽量保留原本充满历史气息的斑驳墙面，不仅可以增加工业园区的历史氛围感，也可以降低本次空间更新的成本。③在工厂门口以及小广场等公共区域增设游客休息区，其目的是满足游客日常休息，并尽量延伸空间的使用范围，强化建筑形象本身带来的距离感。

同时内部空间环境处置中可采用以下措施：①不改变原有厂房空间的内部结构，充分利用厂房内部的钢铁楼梯、钢框架等，尽量保留内部的工业元素，强化空间的随性感。②保留工业建筑物空间的内部形态，并重点解决其中的突出问题。例如，现场调查发现该工厂厂房的采光效果差，因此决定通过增设局部天窗的方式增加空间采光率。③保证工业厂房的夹层空间利用率，例如，通过加建平台，扩大二层空间和外部空间的接触范围。

2.3 旧市场空间更新

（1）旧市场空间更新背景。老城区旧市场是当地城区更新的重点，是由城区内四条道路合围形成的区域，内部配置了齐全的水电供应与消防系统。在本次城区更新改造中，根据现场调查结果发现整个市场的内部交通通达度良好，但是污染严重，缺乏生机。

（2）旧市场更新策略。在当地老城区更新规划中，为解决旧市场空间配置问题，该项目中按照“功能改变+重建开发”的空间更新原则，在现场空间更新中尽量保留当地居民对老市场的空间记忆，并参照异国风情街空间设计方法，将旧市场改造成为“文创+办公+商业”的复合体。同时在城区空间设计中，也可以利用旧市场内现有的建筑物与空间分布方案增设艺术回廊、创客中心以及综合商务区等，达到提升市场功能的目的。

在现场空间环境设计中，重视提升外部环境与内部环境质量，具体包括：①外部环境的空间设计方案为：通过景观空间改造的方法，将人文开发与当地旧市场空间改造整合在一起，实现协调发展。同时该市场作为当地一代人的记忆，在空间改造中还应该通过开发公共空间、完善公共绿地等空间设置方案，彰显当地文化特色[4]。②在内环境提升中，应保留旧市场的空间结构，在不改变市场建筑物形体结构的基础上改造外立面。例如，在不遮挡视野与采光的情况下，将建筑物墙体作为载体，在载体上可投放视频与广告，可确保内环境整体美观与整洁，同时也可以创造良好的经济效益。

2.4 旧小区更新方案

（1）旧小区更新背景。某地区的老小区的建筑面积约为29.15 万m2，现场统计率为1.79，建筑物密度为32.1%。该小区为新老结合的小区，存在配套设施不完善、环境卫生条件差等问题。同时该小区普遍为20 世纪90 年代建成的6~7 层建筑物，存在立面风貌破坏的问题。

（2）旧小区更新思路。为满足老城区空间改造要求，该项目在旧小区改造中贯彻落实人文主义思想，积极打造文化性小区，在小区空间环境设计上依托小区电力廊道、滨水廊道等空间设施创设文化氛围，利用景观、小品及广告等城市语言，深化小区的人文思想，所采取的措施包括：①小区空间环境设计上，通过整理停车、优化庭院等方法扩大活动交流空间，创设具有人文气息的空间氛围。②空间环境空间改造中积极改善建筑物面貌，并且通过加固危险住宅等方法保证安全。同时根据现状建筑质量、外观条件等，分保留、整治、回收、更新4 种方式提升。③实现绿化廊道提档，将小区的边角地带改造成城市公共空间。

3 结语

国土空间规划对老城区更新提出了新的要求，为了最大限度上保障老城区环境更新目标实现，要求工作人员在掌握土地开发控制策略、道路交通开发策略、坚持保护性改造等相关工作要求的基础上，坚持从老城区的实际情况出发，在尊重城区改造一般工作要求的基础上，从不同地区的旧小区、旧市场、旧街道更新的成功经验入手，完善城区空间改造工作。最终提升老城区环境质量，确保国土空间规划理念、目标的实现。